Kapital - vad utgör ersättning för uthyrning av privatbostad

1 Sammanfattning

Vid uthyrning av privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyresrätt ska hyran tas upp till beskattning. Det ska dock inte jämställas med hyra om en hyresgäst ska svara för sin egen elförbrukning, uppvärmning, telefon eller dylikt. Ersättningen kan om den särskiljs och läggs ovanpå den normala hyran även betalas till värden utan att den jämställs med hyra. Det viktiga är att ersättningen motsvarar hyresgästens faktiska förbrukning. Schablonmässigt bestämd ersättning ses som hyra.

En beräkning av hyresgästens faktiska förbrukning av t.ex. el, när endast en del av bostaden hyrs ut, bör förutsätta att det finns en särskild mätare för hyresgästens förbrukning.

2 Bakgrund och frågeställning

Enligt inkomstskattelagen ska ersättningar när en privatbostadsfastighet eller en privatbostad hyrs ut tas upp. Detsamma gäller vid uthyrning av en bostad som innehas med hyresrätt. Förarbetena anger dock att det inte ska jämställas med hyra om en hyresgäst åtar sig att svara för sin egen elförbrukning, telefon eller dylikt. Avdrag vid uthyrning medges inte för faktiska kostnader utan enligt en schablon.

Dessa regler medför att hyresvärden får lägre skatt om hyresgästen själv svarar för sina utgifter och hyran sänks i motsvarande mån. Detta eftersom hyresvärden inte har rätt till mer avdrag för att hyran inbegriper t.ex. fri el.

I Skatteverkets Handledning för beskattning av inkomst vid 2009 års taxering, del 1, anges på sidan 507 att det torde krävas att betalningen sker direkt till den som tillhandahåller el, olja etc., för att betalningen inte ska anses ingå i hyran. Där anges även att i de fall endast en del av bostaden uthyres, torde detta förutsätta, att det finns en särskild mätare för hyresgästens förbrukning.

Med anledning av uttalandena i handledningen har följande frågor ställts.

• Kan betalningen för hyresgästens egen förbrukning ske till hyresvärden i något fall, utan att det blir skattepliktig hyra för denne?
• Krävs det alltid en egen mätare för el, vatten e.d., för att ersättningen från hyresgästen inte ska bli skattepliktig hyra för värden?

3 Gällande rätt m.m.

Ersättningar när en privatbostadsfastighet eller en privatbostad upplåts ska tas upp. Detsamma gäller ersättningar när en bostad som innehas med hyresrätt upplåts, 42 kap. 30 § första stycket inkomstskattelagen (IL).

Enligt 42 kap. 30 § andra stycket IL får utgifterna för upplåtelsen inte dras av. Istället ska avdrag göras med 12 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller lägenhet. Ytterligare avdrag hos upplåtaren ska göras enligt bestämmelserna i 31 §.

I proposition 1989/90:110 anförs följande på sidan 513. "För att beskattning skall ske bör det vara fråga om fall där den skattskyldige verkligen uppburit vederlag antingen kontant eller i någon annan form. Jag vill här hänvisa till vad RINK anför om att det inte skall anses som hyra om en hyresgäst åtar sig att svara för sin egen elförbrukning, telefon eller annat som har ett omedelbart samband med det egna boendet. Åtar sig en hyresgäst att utföra arbeten på fastigheten, såsom ommålning, reparationer eller andra liknande åtgärder, bör värdet av detta dock beskattas hos uthyraren."

Kammarrätten i Sundsvall har meddelat dom den 15 november 2007 med mål nr 1393-1397-06. Domen överklagades, men prövningstillstånd beviljades inte. Förutsättningarna var följande. L hade under åren 1998-2001 erhållit 19 800 kr från sin dotter, vilket enligt L endast utgjort ersättning för värmeförbrukningen avseende den del av fastigheten som dottern nyttjade. L uppskattade kostnaden för uppvärmning av dotterns bostad till en tredjedel av de totala uppvärmningskostnaderna. Detta då den av dottern nyttjade bostadsytan motsvarade knappt en tredjedel av fastigheten. Särskild mätare för hyresgästens elförbrukning saknades. Ersättning hade erlagts med på förhand bestämda belopp som inte begränsat sig till och helt överensstämt med verkliga belopp. Även om avsikten varit att i huvudsak få täckning för energiförbrukningen, fann kammarrätten att ersättningen skulle bedömas som hyresinkomst.

4 Skatteverkets bedömning

Enligt förarbetena (prop. 1989/90:110 s. 513) ska det inte jämställas med hyra om en hyresgäst åtar sig att svara för sin egen elförbrukning, telefon eller dylikt. Skatteverkets uttalande att det torde krävas att betalningen sker direkt till den som levererar t.ex. el för att den inte ska ses om hyra, bygger på uppfattningen att det som hyresgästen betalar till hyresvärden antas (presumeras) vara hänförligt till uthyrningen. En sådan betalning skulle därför i normalfallet ses som en hyresersättning.

Om hyresgästen har åtagit sig att betala för sin egen elförbrukning, bör dock den delen av betalningen till hyresvärden som motsvarar faktisk förbrukning och läggs ovanpå det periodiskt återkommande hyresbeloppet inte anses avse själva uthyrningen. Presumtionen att ersättning som hyresgästen betalar till hyresvärden ska ses som hyresersättning får anses ha brutits i ett sådant fall.

Skatteverkets uppfattning är därför att det inte ska vara avgörande om betalningen går direkt till leverantören eller inte. Det viktiga är att ersättningen motsvarar hyresgästens faktiska förbrukning. Om schablonmässigt fastställda belopp utgår som ersättning för el, värme eller telefon o.d., ses dessa som hyra, oavsett att avsikten kan antas ha varit att enbart erhålla kostnadstäckning, se t.ex. KRNSu 2007-11-15 med mål nr 1393-1397-06. Detta gäller inte till den del de justeras så att de motsvarar faktisk förbrukning genom avstämningar. Detta bör godtas om avstämningen sker minst en gång per år.

Om en bostad hyrs ut i sin helhet bör det inte vara några problem att avläsa hyresgästens förbrukning av t.ex. el. Däremot i de fall där endast en del av bostaden hyrs ut bör detta förutsätta att det finns en särskild mätare för att kunna avgöra hyresgästens faktiska förbrukning.