Bostadsrätt - kapitaltillskott för ny-, till- eller ombyggnad

1 Sammanfattning

Kapitaltillskott för ny-, till- eller ombyggnad ska för att ingå i omkostnadsbeloppet för bostadsrätten ha utdebiterats, inbetalts och använts för ett visst bestämt byggnadsarbete.

2 Bakgrund och frågeställning

Fråga har uppkommit om medel som inbetalas av bostadsrättshavare till privatbostadsföretag och som fonderas för att i framtiden användas till ännu inte bestämda byggnadsarbeten kan ingå i omkostnadsbeloppet för bostadsrätten. Förutsättningen är att tillskotten senare används för att finansiera en ny-, till- eller ombyggnad. Måste ett tillskott utdebiteras och inbetalas för ett bestämt arbete för att kunna beaktas i omkostnadsbeloppet enligt 46 kap. 7 § inkomstskattelagen (IL)?

3 Gällande rätt m.m.

I 46 kap. 7 § första stycket IL stadgas följande. "Andra kapitaltillskott som har lämnats till privatbostadsföretaget under innehavstiden än insatser som anges i 5 § skall räknas in i omkostnadsbeloppet bara om tillskotten varit avsedda att användas av företaget för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten."

För att ett tillskott för ny-, till- eller ombyggnad skall beaktas krävs enligt 46 kap. 7 § tredje stycket IL, att tillskottet har använts för ett bestämt byggnadsarbete och att de tillskott som bostadsrättshavarna har lämnat för byggnadsarbetet ifråga sammanlagt har uppgått till minst 3000 kr multiplicerat med antalet deltagande bostadsrätter.

I delbetänkandet Ds B 1982:6 Reavinst på bostadsrätter, som föregick prop. 1983/84:67 om ändrade beskattningsregler för realisationsvinster på bostadsrätter, framför kapitalvinstkommittén på sid. 74-75 följande. En första förutsättning för avdrag bör vara att tillskottet utdebiterats särskilt för att helt eller delvis finansiera ett visst bestämt förbättringsarbete och faktiskt också använts för detta ändamål. I nyssnämnda prop. s. 37-38 ansluter sig föredragande statsråd till den av kommittén föreslagna avgränsningen av vilka kapitaltillskott som får dras av vid vinstberäkningen. Se även specialmotiveringen i samma prop. s. 57.

I bilaga 3 till prop.1983/84:67 sid. 107 framför Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek.för.(SBC) att en effekt av de föreslagna reglerna är att en ökning av eget kapital, genom t.ex. fondering av årsavgifter, hyresintäkter och upplåtelseavgifter, inte utgör avdragsgillt kapitaltillskott för förbättringsarbeten. Det får till följd att det blir mest lönande för föreningarna att använda dessa inkomster för amorteringar på lån, eftersom de då räknas som avdragsgilla kapitaltillskott.

Fr.o.m. tax 1984 när den eviga reavinstbeskattningen av bostadsrätter infördes fram till skattereformen vid 1992 års taxering var lagtexten oförändrad i kravet på att kapitaltillskott ska ha "utdebiterats och använts för ett bestämt förbättringsarbete" för att kunna inräknas i omkostnadsbeloppet, 36 § anv. p. 2 c sjunde stycket kommunalskattelagen (KL).

I samband med skattereformen ändrades reglerna och "genomsynsregler" infördes, varvid avdragsrätten för kapitaltillskott togs bort. Dock ändrades reglerna ganska omgående tillbaka till vad som i princip gällt innan skattereformen, prop. 1991/92:54 s. 12-13. Vid denna återgång gjordes en del redaktionella förändringar. Bl.a. togs ordet utdebiterats bort.

4 Skatteverkets bedömning

Det framgick av uttrycklig lagtext fram till taxeringsår 1992 att ett tillskott för förbättringsarbeten (ny-, till- eller ombyggnad) ska, för att ingå i omkostnadsbeloppet, bl.a. ha utdebiterats för ett bestämt byggnadsarbete.

Enligt Skatteverkets uppfattning innebär detta att andra former av ökning av det egna kapitalet som via fondering kan användas för att finansiera ny-, till- eller ombyggnationer inte avsågs utgöra sådana kapitaltillskott, som ska ingå i omkostnadsbeloppet.

Även om reglerna om kapitaltillskott därigenom inte blir neutrala till olika finansieringssätt, vilket lagstiftaren gjorts medveten om (se t.ex. SBC:s remissutlåtande), så har den effekten kunnat motiveras med att de föreslagna reglerna syftar till att uppnå en enkel och praktiskt hanterbar lagstiftning.

När ordet utdebiterats togs bort ur lagtexten verkar någon materiell ändring inte vara avsedd. I prop. 1991/92:54 s. 12 anges att de nya reglerna i princip bör utformas på samma sätt som de regler som gällde innan skattereformen.

Nuvarande lagtext i 46 kap. 7 § IL ger enligt Skatteverket inte heller stöd för att den materiella innebörden ändrats. Det räcker inte med att konstatera att ett byggnadsarbete har finansierats med medel som någon gång har lämnats av bostadsrättshavarna. Medlen ska ha lämnats för byggnadsarbetet i fråga, dvs. det bestämda byggnadsarbete, som medlen använts för.

Skatteverket anser därför att tillskott för ny-, till- eller ombyggnad ska ingå i omkostnadsbeloppet endast om medlen betalts in för ett bestämt byggnadsarbete och använts för det ändamålet. Inbetalningar, som fonderas utan att avse ett bestämt arbete, ska därmed inte ingå i omkostnadsbeloppet bara för att de används för att finansiera en ny-, till- eller ombyggnad.