Privatbostadsföretags innehav av bostadsrätt i egen fastighet

1 Sammanfattning

Vid ett privatbostadsföretags innehav av en bostadsrätt avseende lägenhet i egen fastighet ska löpande intäkter och utgifter för bostadsrättslägenheten anses ingå i fastighetsförvaltningen och således innefattas i schabloninkomsten respektive skattefriheten enligt 39 kap 25 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL.

En försäljning av bostadsrätten ska beskattas enligt kapitalreglerna i 46 kap. IL.

2 Bakgrund och frågeställning

Ett privatbostadsföretag har under flera år innehaft en bostadsrätt hänförlig till den egna fastigheten. Bostadsrättslägenheten har under tiden hyrts ut. Nu föreningen sålt bostadsrätten. Frågan som uppkommit är vilka beskattningskonsekvenser försäljningen av bostadsrätten får och hur uthyrningen av bostadsrättslägenheten ska/borde ha beskattats. Uttryckt annorlunda är frågan om försäljningen av bostadsrätten omfattas av schablonbeskattningen/skattefriheten eller inte och samma sak vad gäller hyresinkomsten och med denna förknippade utgifter för reparation, underhåll och ombyggnadsarbeten på lägenheten.

3 Gällande rätt m.m.

Ett privatbostadsföretag ska ifråga om fastighet i Sverige endast ta upp en schabloninkomst enligt 39 kap. 25 § IL i dess lydelse t.o.m. 2006 års utgång. Efter lagändring som trätt i kraft 2007-01-01 (SFS 2006:1344) gäller istället att privatbostadsföretaget inte ska ta upp inkomster och inte dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten.

Vilka inkomster som ingår i ”inkomsten av fastigheten” är knapphändigt berört i förarbetena. I den proposition som låg till grund för införandet av schablonbeskattningen sägs i denna del endast att ”Schablonbeskattningen av bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag bör avse dessa företags inkomst av fastighet. I den mån bostadsföretagen vid sidan härav har inkomst av kapital eller annan förvärvskälla bör denna beskattas på vanligt sätt”, prop. 1954:37 s 34.

I prop. 2006/07:1 s 149 f uttalas följande: ”Schablonintäkten avses täcka alla intäkter och kostnader som är normala inom fastighetsförvaltning, t.ex. hyror/avgifter, värdeminskning på byggnader, driftkostnader för fastigheten, fastighetsskötsel, styrelsearvoden, reparationer och fastighetsskatt. Det bör noteras att om bostadsrättsföreningen har andra inkomster som inte ingår i själva fastighetsförvaltningen, skall sådana inkomster beskattas enligt vanliga regler för inkomstslaget näringsverksamhet. Avdrag får bara göras för ränta på lånat kapital som lagts ned i fastigheten, för återbetalning av statliga räntebidrag och för tomträttsavgäld....... Ett slopande av schablonintäktsbeskattningen medför att avdrag inte längre får göras för ränta på lånat kapital som lagts ned i fastigheten, återbetalning av statliga räntebidrag för bostadsändamål och tomträttsavgäld. Om en bostadsrättsförening eller annat privatbostadsföretag har andra inkomster som inte ingår i själva fastighetsförvaltningen, skall sådana inkomster på samma sätt som i dag beskattas.”

Frågan om vad som omfattas av schablonbeskattningen har berörts i boken ”Bostadsrätt” av Peter Melz och Anders Victorin, Juristförlaget, 3:e upplagan 1996, sid. 129 f. Enligt författarna omfattar schablonbeskattningen avgifter från bostadsrättshavarna, hyresintäkter för bostäder och lokaler samt intäkter av försäljning alster eller naturtillgångar från föreningens fastigheter. Som exempel på andra intäkter som inte omfattas av schablonen anges ränteintäkter, realisationsvinster vid försäljning av tillgångar samt i udda fall sådant som inkomster av egen restaurang- eller caféverksamhet.

Av RÅ 1997 ref 5 framgår att även tillgångar som innehas som ett led i en fastighetsförvaltning kapitalvinstbeskattas om de utgör kapitaltillgångar.

4 Skatteverkets bedömning

Vare sig lagtext, förarbeten eller doktrin kan anses ge ett tydligt svar på vad som är den yttre gränsen för vad som ska betraktas inkomst av fastigheten och därmed ingå i den schablonbeskattade/skattefria sfären.

Klart är dock att fråga ska vara om löpande intäkter och utgifter på grund av fastighetsinnehavet medan exempelvis kapitalvinst på fastigheten eller andra kapitalvinster ligger utanför och ska beskattas på sedvanligt sätt(se RÅ 1997 ref 5). Föreningens försäljning av bostadsrätten ska därmed kapitalvinstbeskattas enligt reglerna i 46 kap. IL.

Vad gäller föreningens hyresinkomster och utgifter för reparationer, underhåll och ombyggnadskostnader hänförliga till innehavet av en bostadsrätt i den egna fastigheten framstår det som ologiskt att bedöma de hyresintäkter som erhålles på grund av den uthyrda bostadsrättslägenheten på annat sätt än de intäkter som uppbärs i form av avgifter och hyror för övriga bostäder och lokaler i fastigheten. Det förefaller inte heller rimligt att privatbostadsföretaget skulle uppträda i olika roller beträffande samma fysiska bostadsrättslägenhet, både som upplåtare och uthyrare. Hela tiden är det i grunden dessutom fråga om inkomster hänförliga till fastighetsinnehavet. Övervägande skäl talar därför för att hyresinkomsten för bostadsrättslägenheten ska hänföras till sådan inkomst av fastigheten som innefattas i schablonbeskattningen/skattefriheten. De kostnader som föreningen åsamkas för lägenheten får därmed inte heller dras av.

Tomas Algotsson

Anders Berg