Byggrätt för parkeringshus

1 Sammanfattning

Vid beräkning av värdet av byggrätt för mark som är bebyggd med parkeringshus bör riktvärdet justeras. Därvid bör värdet av byggrätt för parkeringshus anses förhålla sig till värdet av byggrätt för kontor i samma relation som den utgående hyran för parkeringshus, vid normal beläggningsgrad, förhåller sig till motsvarande genomsnittshyra för kontor i värdeområdet. Riktvärdet för en tomt bebyggd med parkeringshus bör i allmänhet justeras i enlighet med en sådan beräkning. Detta förfarande kan tillämpas även i andra liknande fall.

2 Bakgrund och frågeställning

Fråga har uppkommit hur värdet av byggrätt, dvs. markvärdet, för parkeringshus ska beräknas. Den utgående hyran för parkeringshus uppgår normalt till endast ca 20-40 % av hyran för kontorslokaler. Riktvärdeangivelserna för tomtmark utgår dock normalt från värdet av byggrätt för kontorslokaler.

3 Gällande rätt m.m.

Av Skatteverkets allmänna råd om allmänna grunder för taxeringen och värdesättningen vid 2005 och senare års fastighetstaxeringar (SKV A 2004:13) framgår under avsnitt 3.3 att parkeringshus bör indelas som hyreshus.

I 12 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152),FTL, anges att värdefaktorer för tomtmark till hyreshus är storlek och typ av bebyggelse. Med storlek avses värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter. Med typ av bebyggelse avses det ändamål bebyggelsen på värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler.

Enligt 1 kap. 36 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1193), FTF, ska riktvärdet för tomtmark avseende hyreshus bestämmas såsom det i riktvärdeangivelsen angivna värdet per kvadratmeter byggrätt multiplicerat med värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter. Av Riksskatteverkets föreskrifter om värderingen vid förenklad fastighetstaxering av hyreshusenheter 2004 (RSFS 2003:20) framgår att byggrätten ska anges i kvm bruttoarea ovan mark.

Enligt 7 kap. 10 § FTL ska vid värdering av tomtmark bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, såvida inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får väsentligt högre värde.

I Riksskatteverkets föreskrifter om förberedelsearbetet inför 2004 års förenklade fastighetstaxering (RSFS 2002:19) föreskrivs i 9 § att riktvärdeangivelsen ska avse bl.a. värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder och för lokaler.

I handbok för fastighetstaxering 2000 (RSV 312 utgåva 4) anges på s. 126 (avsnitt 7.3) följande. "Riktvärdeangivelsen för tomtmark för lokaler utgår normalt från värdet på byggrätten för kontor. Avser befintlig byggrätt annan lokaltyp t.ex. parkeringshus kan justering aktualiseras."

Bestämmelser om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL. Enligt dessa ska, om det föreligger värdefaktor som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ett med ledning av riktvärde bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.

4 Skatteverkets bedömning

Värdet av byggrätt för lokaler beräknas, som tidigare angivits, normalt med utgångspunkt från värdet av byggrätt för kontor. Byggrätt som avser parkeringshus har ett betydligt lägre marknadsvärde än byggrätt för kontorslokaler. Denna omständighet kan därför motivera justering för säregna förhållanden.

En sådan justering kan beräknas på olika sätt. Dock saknas normalt tillräckligt underlag för att kunna göra en mer exakt bedömning av värdet på byggrätt för parkeringshus. Skatteverket anser därför att beräkning av byggrättens värde kan utgå från förutsättningen att värdet av byggrätt för parkeringshus förhåller sig till värdet av byggrätt för kontor i samma relation som den utgående hyran för parkeringshus, vid normal beläggningsgrad, förhåller sig till genomsnittshyran för kontor i värdeområdet. Värdet av byggrätten för parkeringshus kan därför beräknas på följande sätt. Utgående hyra per kvm för parkeringshus divideras med motsvarande genomsnittshyra för kontor. Den erhållna faktorn multipliceras med byggrättens värde för kontor. Justeringsbeloppet utgör således skillnaden mellan byggrättens värde för kontor och det vid beräkningen erhållna värdet för byggrätten för parkeringshus.

Exempel: Utgående hyra för parkeringshus: 300 kr/kvm. Genomsnittshyra för kontor med samma värdeår: 1 200 kr/kvm. Värde av byggrätt för lokaler (kontor) 1 000 kr/kvm. Byggrättens värde kan således beräknas till 250 kr/kvm (300/1 200 x 1 000). Riktvärdet för marken bör därför justeras med 750 kr/kvm (1 000 - 250).

Ovanstående beräkningssätt kan tillämpas även i andra fall där gällande planbestämmelser endast tillåter byggrätt av väsentligt lägre värde än vad som gäller för kontorslokaler.

Styrsignalen ska tillämpas vid taxering av hyreshusenheter.