Närhet till strand

1 Sammanfattning

Vid klassificering av värdefaktorn närhet till strand vid taxering av småhusenheter ska mark mellan strandlinjen och tomtgränsen anses ”tillhöra” värderingsenheten om marken disponeras med stöd av ett lokaliserat, dvs. geografiskt avgränsat, servitut. Det kan vara antingen ett fastighetsbildningsservitut eller ett s.k. inskrivet avtalsservitut. Motsvarande bedömning bör även göras i det fall ett mindre område mellan tomtgränsen och strandlinjen utgör samfälld mark tillhörande ett mindre antal fastighetsägare.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av tomtmark till småhus på småhusenheter och tomtmark till småhus på lantbruksenheter.

Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande 2004-09-16 (dnr 130 551906-04/113). Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Detta ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning jämfört med det tidigare ställningstagandet med samma rubrik.

2 Frågeställning

Frågan gäller hur begreppet ”tillhör” i 4 § första meningen, Skatteverkets senaste föreskrifter om värdering av småhusenheter, ska tolkas och tillämpas vid klassificeringen av värdefaktorn närhet till strand.

Frågeställningen har sin bakgrund i följande förhållanden.

• Den aktuella fastighetens/värderingsenhetens tomtmark går inte ända fram till strandlinjen.
• Området mellan tomtgränsen och strandlinjen disponeras dock med stöd av ett lantmäteriservitut.
• Huvudbyggnaden ligger närmare än 75 m från strandlinjen.

Frågan är om området som disponeras med stöd av servitut tillhör värderingsenheten i enlighet med skrivningen i 4 § Skatteverkets senaste föreskrifter om värdering av småhusenheter eller inte. Bedöms markområdet tillhöra fastigheten/värderingsenheten indelas värdefaktorn i belägenhetsklass 1 (detta under förutsättning att övriga krav är uppfyllda) i annat fall hänförs värderingsenheten till belägenhetsklass 2.

Servitutet avser ett lokaliserat, dvs. geografiskt avgränsat, fastighetsbildningsservitut som omfattar hela området mellan tomtgränsen och strandlinjen. Området får enligt servitutet disponeras för bad och båtplats.

3 Gällande rätt m.m.

Klassificering av värdefaktorn närhet till strand regleras i 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Skatteverket har dessutom med stöd av 7 kap. 7 § FTL och 6 kap. 1 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF beslutat föreskrifter som närmare reglerar klassificeringen. Frågan om klassificering av värdefaktorn närhet till strand regleras i 4 § Skatteverkets senaste föreskrifter om värderingen av småhusenheter.

4 Bedömning

I och med att området disponeras för bad och båtplats, och detta är inskrivet i servitutet, får det anses som om den härskande fastighetens ägare har en inskriven rättighet till det mellanliggande området som i princip är att jämställa med äganderätt. Detta synsätt får anses styrkas av bestämmelserna i 14 kap. 3 § jordabalken, där det anges att servitut är förenat med äganderätt till den härskande fastigheten och ej får överlåtas särskilt.

Det hade varit en annan sak om servitutet enbart omfattat tillgång till båtplats eller brygga. Då hade marken mellan tomtgränsen och strandlinjen inte ansetts tillhöra värderingsenheten eftersom denna begränsade dispositionsrätt inte kan jämställas med äganderätt.

Motsvarande bedömning bör även göras i de fall ett mindre område mellan tomtgränsen och strandlinjen utgör samfälld mark till ett mindre antal, två till fem, fastighetsägare.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av tomtmark till småhus på småhusenheter och tomtmark till småhus på lantbruksenheter.