Värdeår för småhus

1 Sammanfattning

Vid ombyggnad av lokaler (industri-, kontors-, specialbyggnad etc.) till småhus ligger tillskottet av boyta till grund för bedömningen av småhusets värdeår. Består byggnaden enbart av lokaler är tillskottet av boyta vid en sådan ombyggnad 100 procent, vilket medför att småhusets värdeår motsvarar året för ombyggnaden.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av småhusenheter och småhus på lantbruksenheter.

Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande 2004-10-08 (dnr 130 563118-04/111). Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Detta ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning jämfört med det tidigare ställningstagandet med samma rubrik.

2 Frågeställning

Det förekommer att byggnader inrättade som lokaler, t.ex. industrilokaler, kontor eller specialbyggnader, byggs om till småhus. Fråga har uppkommit hur värdeåret ska bestämmas för en byggnad som byggts om från lokaler till småhus.

3 Gällande rätt m.m.

Av 8 kap 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att åldern ger uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa.

Av 10 § Skatteverkets senaste föreskrifter om värderingen av småhusenheter, framgår att värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår. Med värdeår avses småhusets nybyggnadsår om till- eller ombyggnad inte skett. Med nybyggnadsår avses det år då den övervägande delen av småhuset togs eller kunde ha tagits i bruk. Vid bestämning av värdeår ska som nybyggnadsår beaktas 1929 för byggnader uppförda 1929 och tidigare. Har till- eller ombyggnad skett, som ändrat boytans storlek, ska värdeåret jämkas.

Av Skatteverkets senaste allmänna råd om riktvärdeangivelser samt grunderna för taxeringen och värdesättningen av småhusenheter framgår att med jämkning avses proportionering med hänsyn till omfattningen av boyta samt med beaktande av tidpunkten då till- eller ombyggnad har skett. Har en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm. Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna.

4 Bedömning

När en byggnad varit föremål för till- eller ombyggnad ska jämkning av värdeåret ske. En förutsättning för ändring av värdeåret för en byggnad som blivit småhus är att det har skett en till- eller ombyggnad varigenom ny boyta tillskapats. Med att boyta tillskapats bör förstås att byggnaden i dessa fall har varit föremål för ingrepp på sådant sätt att byggnaden bytt karaktär. Jämkningen ska ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av boytan har färdigställts.

Om en byggnad, som är inrättad som exempelvis hyreshus med lokaler, byggs om i sin helhet och då ändrar karaktär till småhus, bör värdeåret bestämmas till året för ombyggnationen. Eftersom tillskottet av den aktuella boytan skett vid en och samma tidpunkt motsvarar småhusets värdeår då året för ombyggnaden. Normalt torde detta medföra ett rimligt resultat även med hänsyn till småhusets sannolika återstående livslängd, eftersom en ombyggnad av ifrågavarande slag normalt är så omfattande att den närmast är att jämställa med nyproduktion.

Om en byggnad, som är inrättad som exempelvis hyreshus med lokaler, byggs om till ett småhus ska värdeåret dock inte jämkas utifrån de ytor i hyreshuset som redan före ombyggnationen var inrättade som boyta.

Om en byggnad är inrättad på ett sådant sätt att den kan användas som både lokal och bostad innebär en ändrad användning från lokal till bostad, utan tillskapande av ny bostadsyta, inte att byggnadens värdeår ska ändras.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av småhusenheter och småhus på lantbruksenheter.