Sänkning av insatsen i en bostadsrättsförening

1 Sammanfattning

Sänkning av insatsen i en bostadsrättsförening ska minska anskaffningsutgiften för bostadsrätten.

Om stämmobeslutet gäller sänkning av samtliga insatser är det den som är bostadsrättsinnehavare, när beslutet vinner lag kraft, som har rätt till återbetalningen och därmed ska minska sin anskaffningsutgift för bostadsrätten.

Om beslutet inte gäller sänkning av samtliga insatser, så anses rätten till återbetalning ha uppkommit i och med stämmobeslutet.

Om det av stämmobeslutet framgår vilken bostadsrättsinnehavare som har rätt till återbetalningen gentemot föreningen, så är det den personen som ska minska sin anskaffningsutgift för bostadsrätten.

2 Frågeställning

Har insatsen sänkts i en bostadsrättsförening, ska bostadsrättsinnehavarens anskaffningsutgift minskas med motsvarande belopp. Bostadsrätten kan säljas efter föreningsstämmas beslut, men innan föreningen utbetalar sänkningen av insatsen. Frågan är om det är säljaren eller köparen, som i ett sådant fall ska minska anskaffningsutgiften för bostadsrätten.

3 Gällande rätt m.m.

Har insatsen i ett privatbostadsföretag sänkts efter det att bostadsrätten förvärvades ska anskaffningsutgiften minskas med motsvarande belopp (46 kap. 5 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL).

Ändring av insatsens storlek ska bestämmas av föreningsstämman (9 kap 13 § Bostadsrättslag (1991:614), BRL). Ett beslut om minskning av samtliga insatser ska registreras hos Bolagsverket och får inte verkställas förrän ett år efter registreringen (9 kap. 18 a § BRL). Bestämmelsen gäller inte om minskningen endast avser vissa insatser.

I NJA 1996 A3 har Högsta domstolen funnit att rätten till återbetalning av en insats får anses ha uppkommit i och med stämmobeslutet, dvs att den som var bostadsrättsinnehavare när beslutet fattades är den som har rätt till återbetalningen. Krav på registrering fanns inte på den tiden.

Med bostadsrättsinnehavare avses den person som är medlem i föreningen och därmed äger rätt att utöva bostadsrätten enligt 6 kap. 1 § BRL. Säljaren är alltså intill dess att köparen har antagits som medlem, att betraktas som bostadsrättsinnehavaren (SOU 2017:31 s. 261 samt där angiven referens till Bob Nilsson Hjort och Ingrid Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014 s.171).

4 Bedömning

En ändring av insatsen i ett privatbostadsföretag påverkar anskaffningsutgiften vid en framtida försäljning av bostadsrätten. Har det skett en sänkning av insatsen ska anskaffningsutgiften minskas i motsvarande mån vid kapitalvinstberäkningen (46 kap. 5 § IL). Av Skatteverkets ställningstagande, Nedsättning av insatsen i ett oäkta bostadsföretag, framgår att detta också gäller vid sänkning av insatsen i ett s.k. oäkta bostadsföretag. Skatteverket anser att det är den bostadsrättsinnehavare som har rätt till återbetalningen gentemot föreningen som ska minska sin anskaffningsutgift för bostadsrätten.

Ändring av insatsens storlek ska bestämmas av föreningsstämman (9 kap. 13 § BRL). Ett beslut om minskning av samtliga insatser ska anmälas för registrering hos Bolagsverket och får inte verkställas förrän ett år efter registreringen (9 kap. 18 a § BRL). Bestämmelsen i 9 kap. 18 a § BRL trädde i kraft 2003 (prop. 2002/03:12 s. 95) och är en skyddsregel för föreningens borgenärer där de ska få uppgift om att föreningen avser att minska sitt egna kapital och därmed ha skälig tid att anpassa sig till detta.

I Bob Nilsson Hjort, Ingrid Uggla, Bostadsrättslagen, (8 juni 2017, Zeteo), kommentaren till 9 kap. 18 a § BRL anges följande.

”Fråga har uppkommit vem som har rätt till en återbetalning av insatsen när bostadsrätten överlåtits efter det att beslutet om nedsättning av insatsen fattats av föreningsstämma men innan återbetalning sker. I NJA 1996 A3 uttalade HD att rätten till återbetalning av en insats, som hovrätten hade funnit, fick anses ha uppkommit i och med stämmobeslutet. Med det synsättet blir dagen för stämmobeslutet avgörande för vem som ska ha rätt till återbetalningen. Detta rättsfall är dock i tiden före den nu aktuella bestämmelsens tillkomst och något krav på registrering förelåg då inte.

Som framgått hänvisade HD till hovrättens resonemang. Hovrätten motiverade sitt synsätt med att beslut om återbetalning inte behövde registreras och att det inte kunde anses föreligga något skäl till att anse att ett sådant beslut måste ha ”vunnit laga kraft” innan medlemmarna kan grunda något fordringsanspråk gentemot föreningen. I ett tidigare resonemang hade hovrätten konstaterat att för vissa beslut som ska registreras, t.ex. beslut enligt 9 kap. 25 §, krävs att klanderfristen har löpt ut.

Numera krävs att beslutet om nedsättning ska registreras. Domstolarnas motivering i det återgivna rättsfallet talar därmed för att den avgörande tidpunkten för vem som ska ha rätt till återbetalningen skulle vara att beslutet har vunnit laga kraft. Numera gäller emellertid dessutom att ett år ska löpa innan beslutet får verkställas. Det är således en annan möjlig tidpunkt. Utgångspunkten är dock normalt sett vid en överlåtelse att säljaren – parterna emellan – svarar för kostnader som uppkommit före tillträdesdagen och köparen för tiden därefter samt att motsvarande gäller för uppkomna rättigheter (se avsnitt 6:6.01 och NJA 1996 A3). I de fallen är således fakturerings- eller utbetalningsdagen inte avgörande. Det talar för att låta tidpunkten för när beslutet har ”vunnit laga kraft” trots allt vara avgörande.”

Skatteverket instämmer i bedömningen att den avgörande tidpunkten för vem som ska ha rätt till återbetalningen är när beslutet har vunnit laga kraft. Klanderfristen i dessa fall är tre månader.

I Ingrid Uggla, Blanka Kruljac Rolén, 2017, Bo i bostadsrätt, upplaga 5:1, s. 127, anges bl.a. följande.

”Med hänsyn till att beslutet om nedsättning av insatser nu kräver att registrering ska ske hos bolagsverket och inte får verkställas förrän ett år efter registreringen bör fordringsanspråket vid en nedsättning av insatsen kunna göras gällande först då stämmobeslutet vunnit laga kraft. För att slippa osäkerhet om vad som gäller rekommenderas att det i stämmobeslutet klarläggs vem som har rätt till återbetalning, den som är bostadsrättshavaren vid tiden för beslutet eller den som är bostadsrätthavare vid tidpunkten för utbetalningarna, samt att beslutet tas in i stämmoprotokollet. Om bostadsrätten säljs är det att rekommendera att reglera denna fråga mot köparen.”

Om stämman beslutar att minskningen ska utbetalas till den som är bostadsrättshavare vid dagen för beslutet, så uppkommer fordran vid den dagen. Det innebär alltså ingen principiell skillnad i förhållande till att fordringsanspråket uppkommer först då beslutet vinner laga kraft.

Om det istället beslutas att utbetalning ska ske till den som bostadsrättshavare då utbetalningen sker, bör fordran uppkomma vid den tidpunkten då rätt borgenär definitivt kan bestämmas. Dessförinnan har bostadsrättshavaren endast en form av svävande fordringsrätt. I ett sådant fall bör minskningen av anskaffningsutgiften ske för den person som mottar betalningen eller är bostadsrättshavare den dagen då betalning får ske och därmed kan påkräva en utbetalning.

Om beslutet om minskning av insats inte gäller samtliga insatser så ska inte beslutet anmälas för registrering och av NJA 1996 A3 följer då att rätten till återbetalning anses ha uppkommit i och med stämmobeslutet, om inte annat avtalats.

Exempel 1

Föreningsstämman beslutar den 1 februari om sänkning av insatserna och beslutet vinner laga kraft den 1 maj. Maria säljer sin bostadsrätt den 1 april med tillträde den 15 maj. Maria är medlem och därmed bostadsrättsinnehavare när beslutet vinner laga kraft. Det innebär att hon gentemot föreningen har rätt till återbetalningen av den sänkta insatsen och ska därför minska sin anskaffningsutgift för bostadsrätten.

I det fallet att beslutet om sänkningen av insatserna hade fattats den 1 mars, så är det istället köparen som är bostadsrättsinnehavare när beslutet vinner laga kraft den 1 juni, vilket medför att köparen ska minska sin anskaffningsutgift.

Exempel 2

Föreningsstämman beslutar att sänka insatserna och för Olles bostadsrätt är sänkningen 100 tkr. Olle säljer sin bostadsrätt till Mia, som är bostadsrättshavare när beslutet vinner laga kraft och hon ska därmed minska sin anskaffningsutgift.

Olle och Mia avtalar dock om att sänkningen av insatsen ska tillfalla säljaren. Mia ska alltså vidarebefordra återbetalningen från föreningen med 100 tkr till Olle, vilket anses som en betalning för köpet av bostadsrätten. Olle ska därför höja sin försäljningsintäkt med 100 tkr och Mia ska höja sin anskaffningsutgift med 100 tkr.

Exempel 3

Föreningsstämman beslutar att sänka insatserna och för Tobias bostadsrätt är sänkningen 100 tkr. Tobias är bostadsrättshavare när beslutet vinner laga kraft och han ska därmed minska sin anskaffningsutgift för bostadsrätten med 100 tkr. Tobias har också en fordran på föreningen med 100 tkr och anskaffningsutgiften för fordran är 100 tkr.

Tobias säljer sin bostadsrätt till Rolf för 1 mnkr och de avtalar om att sänkningen av insatsen ska tillfalla köparen. Innebörden av avtalet är att Tobias anses ha sålt bostadsrätten för 900 tkr och sin fordran på föreningen för 100 tkr. Försäljningsintäkten för bostadsrätten är alltså 900 tkr, som också är anskaffningsutgiften för Rolf. Någon vinst eller förlust på fordran uppkommer vare sig för Tobias eller för Rolf.