Ombildning av ett bostadsaktiebolag till en bostadsrättsförening

SRN:s beslut den 24 mars 1995.

Fråga om ombildning av ett bostadsaktiebolag till en bostadsrättsförening.

Inkomsttaxering 1996 - 1998

Ett bostadsaktiebolag avses bli ombildat till en bostadsrättsförening enligt följande.

En bostadsrättsförening bildas där samtliga bolagets aktieägare blir medlemmar.

Bostadsrättsföreningens styrelse blir identisk med bolagets styrelse.

Bostadsrättsföreningen

förvärvar genom köpeavtal med envar av bolagets aktieägare samtliga aktier i bolaget. Priset på aktierna bestäms till respektive säljares skattemässiga anskaffningskostnad. Någon likvidbetalas inte utan varje aktieägare får i stället en fordran på bostadsrättsföreningen. Fordranuppgår till samma belopp som köpeskillingen för aktierna. När bostadsrättsföreningen förvärvatsamtliga aktier i bolaget, fattas beslut enligt 12 kap. 8 § lagen (1987:667) om ekonomiskaföreningar att fusionera bolaget med bostadsrättsföreningen (absorption). Efter fusionen och sedan fastigheten övergått på bostadsrättsföreningen samt ekonomisk plan har upprättats för bostadsrättsföreningen, upplåts bostadslägenheterna med bostadsrätt till aktieägarna. Varje aktieägare i bolaget får således genom den särskilda upplåtelseavtal sin nuvarande bostadslägenhet upplåten medbostadsrätt. Bostadsrättsföreningen blir även ett sådant äkta bostadsföretag som avses i 2 § 7mom. första stycket SIL. Aktieägarnas fordringar på bostadsrättsföreningen kvittas mot de grundavgifter och upplåtelseavgifter som fastställs i den ekonomiska planen. Grundavgifterna blir låga på grund av att bostadsrättsföreningen övertar fastigheten till lågt bokfört värde från bolaget. I de fall fordran på bostadsrättsföreningen överstiger grundavgiften skall överskjutande belopp kvittas mot individuellt uttagen upplåtelseavgift. Inte i något fall kommer kontant utbetalning eller annan förmögenhetsöverföring att ske till aktieägare.

Sökanden önskade svar på följande frågor.

1. Kommer någon beskattning att ske av sökanden om sökanden överlåter sina aktier till bostadsrättsföreningen på de villkor som angivits ovan?
2. Vid en senare försäljning av bostadsrätten. Skall sökandens anskaffningskostnad för bostadsrätten beräknas med utgångspunkt i sökandens anskaffningskostnad för förvärvet av aktierna och därefter nedlagda förbättringskostnader?
3. Får innehavstiden för den bostadsrätt som upplåts till sökanden beräknas från dennes förvärv av aktierna?

SRN beslutade följande.

FÖRHANDSBESKED

Någon reavinstberäkning skall inte ske med anledning av sökandens överlåtelse av aktier till bostadsrättsföreningen. Överlåtelsen ger därför inte upphov till några skatteeffekter för honom. Avyttras bostadsrätten skall den vid tillämpning av 26 § lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt, SIL, anses ha anskaffats genom förvärvet av aktierna.

MOTIVERING

Regeringsrätten ansåg i rättsfallet RÅ 1990 ref. 116 att en ombildning av ett bostadsaktiebolag till en bostadsförening skulle få ske utan skattekonsekvenser. Bostadsrättsinnehavaren fick överta anskaffningstidpunkt, anskaffningspris och förbättringskostnader som gällt för det tidigare aktieinnehavet.

I förevarande fall är också fråga om ett bostadsaktiebolag men med den skillnaden att aktieinnehavet inte formellt är bärare av rätten till lägenheten. Av handlingarna framgår att aktieägarna ändå inrättat sig som om så är fallet. Anledning saknas att vid en tillämpning av reglerna i 2 § 7 mom. SIL göra någon åtskillnad på grund härav och anse att bolaget inte uppfyller kraven för ett sådant bostadsaktiebolag. Inte heller i övrigt föreligger några omständigheter som kan leda till att ombildningen skall medföra andra skattekonsekvenser än i ovannämnda avgörande.

Vid sådant förhållande föranleder inte ifrågavarande aktieöverlåtelse någon inkomstbeskattning av sökanden (fråga 1). Vid en framtida avyttring av bostadsrätten skall den anses ha anskaffats vid den tidpunkt och för det pris som erlagts för aktierna (frågorna 2 och 3). Av vad nu sagts följer dels att vid beräkning av omkostnadsbeloppet för bostadsrätten hänsyn skall tas också till bl.a. sådana i 26 § 5 mom. SIL avsedda förbättringskostnader som hänför sig till tiden före upplåtelsen av bostadsrätten, dels att vad som inbetalas till föreningen i insats och upplåtelseavgift inte räknas in i omkostnadsbeloppet för bostadsrätten (eftersom avgifterna kvittas mot likviden för de överlåtna aktierna)." Två ledamöter var skiljaktiga och anförde följande.

"I RÅ 1990 ref. 116 var fråga om skatteeffekterna vid en ombildning från bostadsaktiebolag till bostadsrättsförening. Bolaget, som hade bildats 1924, upplät på obegränsad tid nyttjanderätten till lägenheterna i bolagets fastighet till aktieägarna. Bolaget var under tvångslikvidation.

I sin dom knöt Regeringsrätten an till de bostadspolitiska överväganden som kommit till uttryck i ett till Lagrådet remitterat förslag till ny bostadsrättslag, m.m. Enligt förslaget gavs äldre bostadsföreningar möjlighet att på ett enkelt sätt och utan skatteeffekter bli omregistrerade till bostadsrättsföreningar (jfr prop. 1990/91:92 och den sedan av riksdagen antagna s.k. omregistreringslagen, SFS 1991:615). Omregistreringslagen gäller enbart sådana föreningar som upplåter nyttjanderätt som är knuten till en andelsrätt (prop. s. 237; regleringen i lagrådsremissen var i sak densamma).

I domen framhöll Regeringsrätten att statsmakternas inställning sedan mitten av 1940-talet varit att upplåtelser av bostadslägenheter skall ske genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst eller i form av bostadsrätt. Även en ombildning av de äldre bostadsaktiebolagen var alltså från samhällelig synpunkt önskvärd. Regeringsrättens sammantagna bedömning av omständigheterna i målet var att sökanden (en aktieägare i bolaget) inte skulle beskattas med anledning av ombildningen och att hans förvärv av bostadsrätt skulle ledas tillbaka till tidpunkten för förvärvet av aktierna.

Enligt förutsättningarna för regeringsrättsfallet förelåg en koppling mellan aktieinnehavet och nyttjanderätten till en lägenhet. Aktierna eller nyttjanderätten kunde alltså inte överlåtas för sig. Nyttjanderätten var inte begränsad i tiden. Det i ärendet aktuella bolaget bildades 1939 och har - något som också framgår av bolagsordningen - saknat möjlighet att göra upplåtelser utan begränsning i tiden. Sedan den 1 juli 1930 har endast bostadsrättsföreningar haft rätt att på obegränsad tid upplåta nyttjanderätt till lägenhet.

Vid den tidpunkt då bolaget bildades kunde den som blev delägare i en juridisk person i sin egenskap av delägare vara berättigad att för begränsad tid hyra en bostadsrättslägenhet. Ekonomiska föreningar av detta slag (hyresföreningar) har samma möjlighet att ombildas till bostadsrättsföreningar som föreningar som upplåter lägenheter på obegränsad tid (besittningsföreningar). De bostadspolitiska skäl som talade för en skattemässig kontinuitet i regeringsrättsfallet skulle därför kunna åberopas även i de fall då med innehavet av aktier i ett aktiebolag följde en rätt att på begränsad tid nyttja en lägenhet. Det har i ärendet inte gjorts gällande att det föreligger någon sådan koppling och vad som förekommit i ärendet ger inte heller vid handen att så skulle vara fallet. Utgångspunkten för prövningen av den aktuella ansökningen måste därför vara att någon legal koppling mellan aktieinnehavet och nyttjanderätten inte föreligger och att bolaget - om det i stället hade varit en ekonomisk förening inte skulle ha omfattats av omregistreringslagen.

I det här sammanhanget är också reglerna om schablonbeskattning i 2 § 7 mom. SIL av intresse.

Enligt vad som uppgetts har det i ärendet aktuella bolaget schablonbeskattats. Bolaget har alltså vid taxeringarna ansetts vara ett bostadsaktiebolag, dvs. ett aktiebolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt bolagets delägare bereda bostäder i hus som ägs av bolaget. Regeringsrätten synes inte någon gång ha prövat frågan om ett aktiebolag kan anses som bostadsaktiebolag även om - som här - en legal koppling mellan aktieinnehavet och nyttjanderätten saknas men bolaget rent faktiskt hyr ut lägenheterna till sina ägare. Frågan har inte heller diskuterats i samband med att de ursprungliga reglerna kom till (jfr BevU 1923:30) eller vid alla de justeringar av reglerna som gjorts under åren. I den mån något krav på legal koppling inte föreligger skulle det även i dag vara möjligt att bilda schablonbeskattade aktiebolag.

Vår uppfattning är följande.

Saknas en legal koppling mellan aktieinnehavet och nyttjanderätten till en lägenhet finns inte sådana bostadspolitiska skäl för en ombildning från aktiebolag till bostadsrättsförening som förelåg i RÅ 1990 ref. 116. Den rättstillämpning som kommit till uttryck i det rättsfallet bör förbehållas fall där en legal koppling föreligger. Av vår bedömning, som gäller oavsett om schablonbeskattningen av bolaget är i överensstämmelse med gällande rätt eller ej,följer att sökanden skall anses ha avyttrat sina aktier. Med de förutsättningar som gäller i ärendet uppkommer inte någon reavinst för sökanden. Någon beskattning för utdelning e.d. aktualiseras inte heller. Beskattning vid en framtida avyttring av bostadsrätten skall ske på vanligt sätt och med bortseende från vad som förekommit före förvärvet av bostadsrätten.

Förhandsbesked borde ha meddelats med utgångspunkt i vad nu sagts."

Överklagas inte av RSV.