Indelning av byggnadskropp i en eller flera byggnader

1 Sammanfattning

En byggnadskropp utgör normalt sett en och inte flera byggnader. I de fall en byggnadskropp består av två eller flera sammanbyggda byggnader vilka utgör självständigt fungerande enheter och som har avskilts från varandra genom väggar som skär lodrätt genom byggnadskroppen, ska dock varje sådan del betraktas som en byggnad. Med väggar som skär lodrätt genom byggnadskroppen avses en lodrät vägg från golv till tak genom byggnadskroppens samtliga våningsplan utan förskjutning.

Vid bedömningen av hur många byggnader som en byggnadskropp ska anses bestå av är utgångspunkten hur byggnadskroppen byggnadstekniskt/arkitektoniskt är utformad. Detta innebär att då utrymmen i en byggnadskropp omdisponeras genom att avskiljande innerväggar byggs upp kommer inte antalet byggnader ändras, detta eftersom byggnadskroppen i dessa fall inte kan anses bestå av två eller flera sammanbyggda byggnader.

2 Frågeställning

Fråga har uppkommit när en byggnadskropp ska indelas i flera byggnader.

3 Gällande rätt m.m.

Av 2 kap. 1 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att byggnader ska indelas i byggnadstyper och mark i ägoslag på sätt som anges i 2-4 §§.

Av 2 kap. 3 § FTL framgår att byggnadstypen ska bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnad till övervägande del är inrättad för och det sätt som byggnad till övervägande del används på.

Av 7 kap. 3 § 1 st. FTL framgår att för byggnader och ägoslag som avses i 8-15 kap. ska taxeringsvärde bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa ska för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet.

Av 1 § Skatteverkets föreskrifter om allmänna taxeringsregler vid allmän och särskild respektive vid förenklad och särskild fastighetstaxering framgår att varje byggnadskropp ska anses som en byggnad. Är en byggnad uppdelad genom väggar som skär lodrätt genom byggnadskroppen i två eller flera självständigt fungerande enheter ska varje del av byggnadskroppen indelas som en särskild byggnad. Med väggar som skär lodrätt genom byggnadskroppen avses en lodrät vägg från golv till tak genom byggnadskroppens samtliga våningsplan utan förskjutning. Gemensamma vinds- eller källarutrymmen utgör inget hinder för en sådan indelning som anges ovan.

4 Bedömning

4.1 Antal byggnader och indelning i byggnadstyp

Vid fastighetstaxering avses med byggnad detsamma som civilrättsligt utgör byggnad. Till grund för indelningen i byggnadstyp ligger en bedömning av vad som utgör en och samma byggnad. Varje sådan byggnad ska klassificeras för sig och hänföras till någon av de byggnadstyper som framgår av 2 kap. 2 § FTL.

Enligt FTL ska en byggnad aldrig delas upp i delar vid indelningen i byggnadstyp. Istället ska varje byggnad indelas för sig i en byggnadstyp enligt den s.k. övervägandeprincipen som föreskrivs i 2 kap. 3 § FTL. Övervägandeprincipen innebär att en byggnad ska indelas i den byggnadstyp som svarar mot vad byggnaden till mer än 50 procent är inrättad eller används för.

4.2 Sammanbyggda byggnader

Huvudregeln är att varje byggnadskropp också utgör en byggnad, något som Skatteverkets föreskrifter om allmänna taxeringsregler ger uttryck för. I vissa fall kan dock två eller flera byggnader, istället för att vara fristående, vara sammanbyggda och tillsammans bilda en byggnadskropp. Så är exempelvis fallet med radhus. Radhus består av flera byggnader (småhus) som är sammanbyggda med varandra och bildar en byggnadskropp där de olika byggnaderna byggnadstekniskt avdelas genom lodräta väggar som går genom byggnadskroppens samtliga våningsplan från golv till tak utan förskjutning.

Detta kommer till uttryck i bl.a. RÅ 85 1:87 där fråga var om 84 stycken enbostadshus som var kopplade till varandra i femton längor med fyra till tio bostäder i varje länga. Regerings­rätten ansåg att byggnaderna på fastigheten får anses utgöras av flera samman­byggda småhus och att respektive byggnadskropp således inte skulle anses utgöra en byggnad (hyreshus). Även andra byggnadstyper än småhus, exempelvis hyreshus, kan på motsvarande sätt vara sammanbyggda med varandra och bilda en gemensam byggnadskropp.

Om en byggnad uppförs i flera våningar så går ytterväggarna på samma ställe på samtliga våningsplan. Om en avdelande vägg inne i en byggnadskropp inte går på samma ställe på samtliga våningsplan kan byggnadskroppen byggnadstekniskt/arkitektoniskt därför inte anses bestå av två sammanbyggda byggnader och någon uppdelning av byggnadskroppen i flera byggnader ska då inte heller ske.

Om en byggnadskropp byggnadstekniskt är uppförd på ett sådant sätt att byggnadskroppen utgör en byggnad kan byggnadskroppen, med hänsyn till vad som angetts ovan, inte senare byggas om så att byggnadskroppen består av flera byggnader. Detta innebär alltså att eventuella ombyggnationer inom en byggnad i syfte att sektionera upp byggnaden i olika delar inte medför att byggnadskroppen ska indelas i flera byggnader. Byggnadskroppen utgör i dessa fall en byggnad som ska indelas i byggnadstyp utifrån hur byggnaden till övervägande del är inrättad och används.

4.3 Självständigt fungerande enheter

Även om en byggnadskropp består av två sammanbyggda byggnader så innebär inte detta att byggnadskroppen nödvändigtvis ska anses bestå av två byggnader. Ett villkor för detta är att byggnaderna utgör självständigt fungerande enheter.

I KRS 1992-10-01, mål nr 4229-1991, var frågan om byggnadskroppen på fastigheten som inrymde en industridel (lager) och en kontorsdel – avskilda med en brandvägg – skulle anses utgöra en och samma byggnad eller inte. Kontorsdelen var avsedd att administrera den verksamhet som bedrevs i lagerdelen. Kammarrätten anförde att byggnaden är uppförd i ett sammanhang och utgör en byggnadskropp. Kammarrätten anförde vidare att den omständigheten att en del av byggnaden används för industriändamål och en annan del används som kontor m.m. inte utgör skäl att vid taxeringen dela upp byggnaden i olika delar. Att byggnaden är uppdelad genom en brandvägg kan med hänsyn till det funktionella sammanhanget mellan de olika delarna, som bl.a. visar sig i att de personer som arbetar i industridelen har personalutrymmen m.m. i kontorsdelen, inte medföra annan bedömning. Byggnadskroppen kom således att indelas som en byggnad, trots att byggnadskroppen redan vid uppförandet bestod av två delar som var åtskilda genom en brandvägg.

I RÅ 1995 ref 25 var frågan om ett s.k. servicehus skulle anses utgöra hyreshus eller vårdbyggnad. Bolaget yrkade i andra hand att fastigheten skulle delas upp på två taxeringsenheter och att fastighetens låghusdel skulle taxeras som en skattefri vårdbyggnad. Kammarrätten ansåg, med hänsyn till att det fanns flera dörrar mellan byggnadsdelarna och att toaletter och kapprum som betjänade låghusdelen var belägna i höghusdelen, att låghusdelen inte kan anses utgöra en självständigt fungerande enhet. Regeringsrätten instämde i sitt avgörande i kammarrättens bedömning att servicehuset utgör en enda byggnad.

4.4 Skatteverkets föreskrifter

Av Skatteverkets föreskrifter om allmänna taxeringsregler framgår det att om en byggnadskropp är uppdelad genom väggar som skär lodrätt genom byggnadskroppen i två eller flera självständigt fungerande enheter ska varje del av byggnadskroppen indelas som en särskild byggnad. Med väggar som skär lodrätt genom byggnadskroppen avses en lodrät vägg från golv till tak genom byggnadskroppens samtliga våningsplan utan förskjutning. Föreskriften ger således uttryck för det som angetts ovan, det vill säga att en förutsättning för att dela upp en byggnadskropp i flera byggnader är att byggnadskroppen består av två eller flera sammanbyggda byggnader där de olika delarna utgör självständigt fungerande enheter.