Skatteverkets allmänna råd om de allmänna grunderna för taxeringen och värdesättningen fr.o.m. 2025 års fastighetstaxering

Skatteverket beslutar med stöd av 3 kap. 6 § fastighetstaxerings-förordningen (1993:1199) följande allmänna råd om de allmänna grunderna för taxeringen och värdesättningen fr.o.m. 2025 års fastighetstaxering.

1 Vad som ska taxeras

Byggnad för stadigvarande bruk

Enligt 1 kap. 1 § andra stycket fastighetstaxeringslagen (1979:1152) ska beslut fattas om fastigheternas skatte- och avgiftspliktsförhållanden och indelning i taxeringsenheter. Vidare ska typ av taxeringsenhet och taxeringsvärde bestämmas för varje taxeringsenhet.

Enligt 1 kap. 1 § jordabalken är fast egendom jord. Denna är indelad i fastigheter.

Enligt 2 kap. 1 § jordabalken hör till fastighet bl.a. byggnad om den är avsedd för stadigvarande bruk.

Allmänna råd:

Med byggnad avsedd för stadigvarande bruk bör avses

1. byggnad som med någon grad av säkerhet kan bedömas stå på fastigheten minst fem år, eller

2. byggnad som har stått på fastigheten mer än fem år.

Undantagsvis kan en byggnad betraktas som inte avsedd för stadigvarande bruk (tillfällig byggnad) om det är uppenbart att den kommer att tas bort inom de närmaste åren. Med inom de närmaste åren bör främst avses treårsperioden till nästa allmänna eller förenklade fastighetstaxering.

Skräddarsydd byggnad

Enligt 1 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen ska bestämmelser om fastighet i den lagen tillämpas även för byggnad som är lös egendom. Till sådan byggnad ska räknas egendom som avses i 2 kap. 3 § jordabalken (industritillbehör) i den mån den tillhör byggnadens ägare.

Enligt 7 kap. 16 § fastighetstaxeringslagen ska det inte bestämmas något värde för sådan egendom som avses i 2 kap. 3 § jordabalken (industritillbehör). I prop. 1966:24 s. 91 anges följande. Speciella situationer kan uppstå, där man kan vara tveksam huruvida inte en maskin är ägnad till stadigvarande bruk för viss byggnad. Jag tänker här på sådana industribyggnader, som helt ”skräddarsytts” för att passa till

en särskild maskinell utrustning. Är det uppenbart att byggnaden inte är åtminstone begränsat användbar inom annan industriell verksamhet än den aktuella, kan man hävda, att byggnaden i princip har samma livslängd som verksamheten på platsen och därmed som den maskinella utrustningen. I ett sådant fall, liksom i ett fall då byggnaden endast utgör ett i sig tämligen värdelöst ”skal” runt en större anläggning – exempelvis runt en masugn – och måste rivas, om anläggningen ska flyttas, torde man knappast kunna undgå att betrakta den ifrågavarande utrustningen som tillbehör till byggnaden.

Allmänna råd:

För att en byggnad ska anses vara skräddarsydd bör

1. de tillbehör (maskiner och annan utrustning) som byggnaden försetts med ha en sådan omfattning och komplexitet som gör att de svårligen kan flyttas från byggnaden,

2. byggnadens användning för det ändamål för vilken den är utrustad förväntas bestå under avsevärd tid och dess livslängd beräknas vara densamma som verksamheten på platsen, och

3. värdet av maskinerna och utrustningen vara betydande och väsentligen överstiga värdet av själva byggnaden.

2 Indelning i byggnadstyper

Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår att byggnader ska indelas i byggnadstyperna småhus, ägarlägenhet, hyreshus, ekonomibyggnad, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad och övrig byggnad.

2.1 Småhus

Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. följande. Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer ska indelas i byggnadstypen småhus. Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer ska tillhöra byggnadstypen småhus, om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner eller skogligt impediment. Byggnad som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme kan inte utgöra småhus.

Allmänna råd:

Som småhus bör indelas

1. varje tvåbostadshus i en sammanbyggd rad av sådana hus, om de ligger på skilda fastigheter, eller

2. varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet, om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden.

Med inrättad som bostad bör avses att den är utrustad med för bostad grundläggande installationer och bekvämligheter. Detta bör gälla även om dessa funktioner är uppdelade mellan två eller

flera byggnader på samma tomt om byggnaderna är inrättade för att tillsammans utgöra bostad åt en familj.

2.2 Hyreshus

Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att byggnad som

är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande ska indelas i byggnadstypen hyreshus. Till hyreshus ska dock inte räknas byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer, om den ingår i lantbruksenhet.

Allmänna råd:

Som hyreshus bör indelas

1. varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet, om byggnadens värde till övervägande del avser lokalen,

2. byggnad som är avsedd för parkering, s.k. parkeringshus, eller

3. byggnad, oavsett den pågående användningen, om standard, planlösning och ljusförhållanden är inrättade för kontor, utställning eller butik såsom vissa hantverkshus och hus i företagsbyar med flexibel konstruktion och hög standard.

Sådan byggnad som anges i tredje punkten bör anses inrättad för det användningssätt som ger den högsta hyresintäkten.

Med kontor bör jämställas utrymmen inrättade för sådan verksamhet som har samband med kontorsarbete.

2.3 Industribyggnad

Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och som inte utgör kraftverksbyggnad ska indelas i byggnadstypen industribyggnad.

Allmänna råd:

Med industriell verksamhet bör avses tillverkning av varor.

2.4 Specialbyggnad – reningsanläggning

Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att med special- byggnad reningsanläggning avses vattenverk, avloppsreningsverk, anläggning för förvaring av radioaktivt avfall, sopstation och liknande samt pumpstation som hör till sådan anläggning. Som renings-anläggning avses inte anläggning där verksamheten i allt väsentligt utgör ett led i en industriell process.

Allmänna råd:

Med reningsanläggning bör även avses destruktionsanläggning som är allmänt tillgänglig och avsedd för destruktion av avfallet vid processen.

2.5 Övrig byggnad

Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen framgår bl.a. att byggnad som inte utgör småhus, ägarlägenhet, hyreshus, ekonomibyggnad, kraft-verksbyggnad, industribyggnad eller specialbyggnad ska indelas i byggnadstypen övrig byggnad.

Allmänna råd:

Som övrig byggnad bör indelas

1. lagerbyggnad utan samband med hyreshus eller industri-byggnad, eller

2. verkstadsbyggnad i vilken det till övervägande del utförs reparationsarbeten.

3 Indelning av mark i ägoslag

3.1 Täktmark

Av 2 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår att mark för vilken täkttillstånd enligt 9 kap. miljöbalken, förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd eller lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet gäller ska indelas i ägoslaget täktmark. Med täkttillstånd ska jämställas pågående täkt. Byggnad på täktområde för täktens utnyttjande hindrar inte att marken indelas som täktmark.

Allmänna råd:

Med pågående täkt bör avses täkt från vilken det bortförts material ett flertal gånger under den femårsperiod som närmast föregått taxeringsåret, såvida det inte är uppenbart att täkten lagts ned.

Med täktmark bör vid pågående täkt avses ett område där omfattningen av brytvärd fyndighet uppskattas till minst tio gånger det hittillsvarande normalårsuttaget, dock endast om detta uttag överstiger 1 000 kubikmeter och återstående fyndigheter omfattar minst 10 000 kubikmeter.

Med byggnad som används för täkts utnyttjande bör avses krossverk, sorteringsverk, lagringsfickor, maskinhall och lik-nande.

3.2 Åkermark

Av 2 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen framgår att mark som används eller lämpligen kan användas till växtodling eller bete och som är lämplig att plöja ska indelas i ägoslaget åkermark.

Allmänna råd:

Som åkermark bör indelas mark som används för plantskole-verksamhet och mark med sådan energiskog som skördas med tre till fem års mellanrum och där marken efter ett antal skördar, förväntas komma att plöjas igen.

3.3 Betesmark

Av 2 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen framgår att mark som används eller lämpligen kan användas till bete och som inte är lämplig att plöjas ska indelas i ägoslaget betesmark.

Allmänna råd:

Mångåriga slåtter- och betesvallar som inte har plöjts på flera år bör indelas som betesmark. Mindre eller oregelbundna markområden belägna inom betesmark, som tidigare använts som åker men som inte längre plöjs, bör också indelas som betesmark.

Mark som tidigare använts till växtodling eller bete men som nu ligger helt eller i huvudsak outnyttjad bör normalt räknas som betesmark om den med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter är lämplig till bete men inte är lämplig att plöjas.

Har marken en längre tid inte varit föremål för slåtter eller bete och har träd-, busk- eller slyvegetation börjat tränga in, bör den inte indelas som betesmark.

3.4 Produktiv skogsmark med eller utan avverknings-restriktioner

Av 2 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen framgår att med produktiv skogsmark avses detsamma som i 2 § skogsvårdslagen (1979:429). Av denna lag framgår att produktiv skogsmark är skogsmark som enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producera i genomsnitt minst en kubikmeter virke per hektar och år.

Allmänna råd:

Med vedertagna bedömningsgrunder bör avses de allmänt använda boniteringsmetoderna med utgångspunkt från den produktion som är möjlig med lämpligt trädslag och lämplig skötsel. Härvid bör inte hänsyn tas till den produktionsökning som kan uppnås genom förbättring av marken.

Med produktiv skogsmark bör avses små områden med andra ägoslag om de är mindre än 200 kvadratmeter och belägna helt inom produktiv skogsmark. Med produktiv skogsmark bör inte avses områden understigande 2 500 kvadratmeter skogsmark be-lägna helt inom annat ägoslag.

3.5 Skogligt impediment

Av 2 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen framgår att improduktiv skogsmark samt träd- och buskmark ska indelas i ägoslaget skogligt impediment. Med improduktiv skogsmark avses skogsmark som inte är produktiv skogsmark. Med skogsmark samt träd- och buskmark avses detsamma som i 2 och 2 a §§ skogsvårdslagen.

Allmänna råd:

Våtmark som ligger insprängd i eller i anslutning till produktiv skogsmark med eller utan avverkningsrestriktioner bör jämställas med improduktiv skogsmark.

4 Taxeringsenhet

4.1 Brukningsenhet

Av 4 kap. 5 och 8 §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår att taxeringsenhet (lantbruksenhet) ska omfatta ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark med avverknings-restriktioner, produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner, skogligt impediment eller övrig mark som ingår i en brukningsenhet.

Allmänna råd:

Med brukningsenhet bör avses vad som administrativt och redovisningsmässigt utgör en enhet.

4.2 Särskilda indelningsregler

Av 4 kap. 6 § första stycket fastighetstaxeringslagen framgår att i småhusenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet, specialenhet och industrienhet ska endast ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet.

4.2.1 Småhusenhet

Allmänna råd:

Med ekonomisk enhet bör normalt avses en tomt med ett småhus.

Med ekonomisk enhet bör i vissa fall avses flera småhus med tillhörande tomter om de används av ägaren på ett likartat sätt. Detta bör gälla om två eller flera småhus ligger intill varandra på samma tomt och fungerar tillsammans eller kompletterar varandra såsom fritidshus med gäststuga eller två småhus på samma fastighet men på var sin tomt, om fastigheten används som bostad för ägaren och närstående eller hyrs ut i sin helhet.

Med ekonomisk enhet bör avses flera småhustomter som ligger intill varandra och har samma ägare. Detta bör gälla såväl bebyggda som obebyggda tomter. Med bebyggda småhustomter avses här tomter med hyresradhus, bostadsrättsradhus, motell i form av småhus och arrendehus på lantbruk, samlade i tomtgrupper eller liknande.

Med ekonomisk enhet bör normalt avses flera arrendetomter med småhus på ofri grund, om tomterna har samma ägare och om tomterna ligger i en samlad grupp.

Bebyggda fastigheter som kan delas i flera tomter bör normalt utgöra en taxeringsenhet. Detta bör också gälla oavsett om de olika delar som en tomt kan delas i är bebyggda eller inte.

Ligger en bebyggd tomt bredvid en obebyggd tomt och har de samma ägare, bör de normalt utgöra en taxeringsenhet. Finns det undantagsvis anledning att anse att tomter för småhus inte utgör en ekonomisk enhet, trots att de ligger intill varandra, bör tomterna anses utgöra egna taxeringsenheter.

4.2.2 Hyreshusenhet

Allmänna råd:

Med ekonomisk enhet bör normalt avses en tomt med ett hyreshus. Två eller flera tomter med hyreshus bör betraktas som en ekonomisk enhet och ingå i samma hyreshusenhet om de olika byggnaderna ligger intill varandra i t.ex. samma kvarter eller på annat sätt ligger i en samlad bebyggelsegrupp samt att de utgör en ekonomisk enhet, dvs. förvaltas tillsammans och drivs företagsmässigt som en enhet.

4.2.3 Specialenhet

Allmänna råd:

Med ekonomisk enhet bör normalt avses en tomt med en specialbyggnad. Två eller flera tomter med specialbyggnader bör betraktas som en ekonomisk enhet och ingå i samma specialenhet om de olika byggnaderna ligger intill varandra och är av samma slag av specialbyggnad, t.ex. vårdbyggnader inom ett sjukhus-område, träningslokaler och omklädningsbyggnader på en idrottsplats eller byggnader inom ett militärt område.

4.2.4 Industrienhet

Allmänna råd:

Med ekonomisk enhet bör normalt avses en tomt med en industribyggnad. Detta gäller även när sådana byggnader ligger samlade och ägs av den som hyr ut dem eller bedriver sin verksamhet där och som utgör en ekonomisk enhet.

Med ekonomisk enhet bör avses enheter som förvaltas tillsammans och drivs företagsmässigt som en enhet.

Industrienhet bör anses ligga samlad även då den delas av väg, spårområde eller annat allmänt ändamål.

4.3 Samfälligheter

Av 4 kap. 10 § första stycket fastighetstaxeringslagen framgår att marksamfällighet eller anläggningssamfällighet ska utgöra en taxeringsenhet, om den förvaltas av en juridisk person. Detta gäller dock inte om fastigheterna, som har del i samfälligheten, uteslutande eller så gott som uteslutande är småhusfastigheter eller ägarlägenhets-fastigheter. Detta gäller inte heller samfällighet som avser enskild väg eller dike eller som har ett ringa ekonomiskt värde.

Allmänna råd:

Med uteslutande eller så gott som uteslutande bör avses cirka 90 procent.

Med ringa ekonomiskt värde bör avses mindre än 50 000 kr.

5 Allmänna värderingsregler

Av 7 kap. 12 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår att värdet av byggnad under uppförande ska bestämmas till hälften av nedlagd kostnad. Kostnaden ska omräknas till det genomsnittliga kostnadsläge som gällde under andra året före taxeringsåret.

5.1 Byggnad under uppförande

Allmänna råd:

Med byggnad under uppförande bör avses

1. byggnad där arbetet med byggnadens grund har påbörjats t.ex. genom gjutning av bottenplatta och inte enbart schaktning eller grävning,

2. byggnad där väsentliga byggnadsåtgärder återstår att utföra och då byggnaden i funktionellt avseende till övervägande del inte kan tas i bruk eller inte har kunnat tas i bruk,

3. byggnad som indelas som hyreshus eller industribyggnad där genomgripande ombyggnad pågår och där kvarvarande yta är obetydlig samt att byggnaden är helt eller i allt väsentligt evakuerad, eller

4. byggnad som indelas som hyreshus eller industribyggnad där tillbyggnad pågår och den ursprungliga byggnadsdelen är obetydlig i jämförelse med hela den blivande byggnaden och inte kan utnyttjas eller till övervägande del står tom i avvaktan på ombyggnation.

En byggnad under uppförande bör vid kommande ålders-klassificering betraktas som nybyggd.

För hyreshus bör värdet av byggnad under uppförande normalt fördelas på lägenhetstyp i relation till byggrättens fördelning på typ av bebyggelse.

5.2 Nedlagd kostnad

Allmänna råd:

Med nedlagd kostnad bör avses

1. sådana kostnader som nedlagts för uppförandet av bygg-naden och som är normala i förhållande till byggnadsåtgärdernas karaktär och omfattning, och

2. värdet av eget och annans oavlönade arbete.

___________

Dessa allmänna råd tillämpas vid 2025 års fastighetstaxering och ersätter Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2023:9) om de allmänna grunderna och värdesättningen fr.o.m. 2024 års fastighetstaxering.