Näringsfastigheter och byggnader - internationella frågor

Obegränsat skattskyldig person som äger näringsfastighet i utlandet

En obegränsat skattskyldig person är skattskyldig här för all inkomst oavsett om inkomsten härrör från Sverige eller från utlandet.

Ett småhus på en lantbruksenhet (mangårdsbyggnad) i utlandet räknas inte som privat­bostad annat än vid tillämpningen av reglerna i 45 kap. 33 § och 47 kap. IL (2 kap. 9 § första stycket IL).

Beskattning av eget boende och vid uthyrning

Näringsfastigheter utomlands beskattas i inkomst­slaget näringsverksamhet. Vid inkomstberäkningen tillämpas samma regler som gäller för näringsfastigheter i Sverige. Den skattskyldige ska ta upp eventuella hyresinkomster som intäkt. Det egna hyresfria nyttjandet ska också redovisas som intäkt eftersom detta utgör uttag av tjänst (22 kap. 4 § IL).

Beskattning av andelshus i utlandet

Den skatt­skyldige får själv välja mellan att utnyttja ett underskott helt eller delvis enligt huvudregeln, d.v.s. utnyttja mot framtida överskott från fastigheten eller att kvotera avdraget till 70 procent för underskott i kapital en­ligt 42 kap. 33 § IL. För underskott av kapital medges skattereduktion. Om inkom­s­ten från en näringsfastighet är undantagen från beskatt­ning i Sverige enligt bestämmelser i skatteavtal innebär det att ett underskott inte är avdrags­gillt.

En bostadsförmån ska tas upp till ett belopp som motsvarar de hyrespriser som gäller på den ort där fastig­heten är belägen. Värdet ska beräknas för den tid fastigheten varit dispo­ni­bel för ägaren. Du kan läsa en mer utförlig beskrivning av reglerna i avsnittet om andelshus .

Två hjälpregler för att beräkna hyresintäkter

För andelshus utomlands där hyresnivån inte går att fastställa får beräkningen enligt Skatteverket ske med stöd i två hjälpregler. Observera att hjälpreglerna endast är tillämpliga för bostäder i utlandet.

Den ena hjälpregeln utgår ifrån en schablonmetod som baseras på anskaffningsutgiften. Enligt denna regel tas anskaffnings­ut­giften för fastigheten respektive bostaden upp som underlag, uppräknad med index. Femtio procent av den uppräknade anskaffningsutgiften läggs till grund för beräkning av förmånsvärdet. De omräk­nings­tal som Skatte­verket beräknar kan användas vid justering till dagens penning­värde (se tabell nedan).

Den andra hjälpregeln utgår från Skatteverkets årliga föreskrifter om förmån av bostad att tilläm­pas vid beräkning av skatte­avdrag och arbets­givar­avgifter.

• Föreskrift som gäller beskattningsåret 2013 (SKVFS 2012:12)
• Föreskrift som gäller för beskattningsåret 2014 (SKVFS 2013:13)
• Föreskrift som gäller för beskattningsåret 2015 (SKVFS 2014:17)

Omräkningstal

För åren 1914–2012 har följande omräkningstal räknats fram.

Förmånsvärdet för ett helt år beräknas till följande belopp

• 10 % av den del av 50 % av den uppräknade anskaff­nings­utgiften som inte överstiger 100 000 kr
• 6 % av den del av 50 % av den uppräknade anskaff­nings­utgiften som överstiger 100 000 kr men inte 200 000 kr samt 3 % av den del av 50 % av den uppräknade anskaff­nings­utgiften som överstiger 200 000 kr.

Exempel: förmånsberäkning

En fastighet har anskaffats år 1979 för 400 000 kr. För beskattningsåret 2014 räknas en fastighet inköpt 1979 upp med omräk­ningstalet 3,56 vilket ger ett nuvärde på 1 424 000 kr. Av nuvärdet läggs 50 %, d.v.s. 712 000 kr, till grund för beräkningen av förmånsvärdet. För ett helt år blir förmåns­värdet enligt schablonmetoden i detta fall 31 360 kr (10 % av 100 000 kr + 6 % av 100 000 kr + 3 % av 512 000 kr). Antag att bostaden varit uthyrd i fyra månader för 30 000 kr. Ägaren ska då förmåns­beskattas för de återstående åtta månaderna. Förmånens värde är 8/12 av 31 360 kr, d.v.s. 20 907 kr.

Begränsad skattskyldighet

En person som är begränsat skattskyldig är skattskyldig för inkomst av närings­verksamhet från en fastighet i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 3 IL). Resultatet beräknas på samma sätt som för en obegränsat skatt­skyldig. Eventuella hyresinkomster tas upp som intäkt. Som intäkt ska även redovisas det egna hyresfria nyttjandet efter­som detta utgör ett uttag av tjänst (22 kap. 4 § IL). Avdrag med­ges för ränteutgifter och övriga kostnader för fastig­hets­förvaltningen.