Småhus på lantbruksenhet

Värdefaktorer för småhus

Riktvärdet för småhus ska utgöra värdet av ett småhus med tillhörande garage, förråd och liknande byggnader (8 kap. 1 § FTL).

Riktvärdet innefattar även värdet av s.k. komplementhus (garage, förråd och liknande byggnader) som funktionellt hör samman med småhuset. Det innebär att värdet av komplementhus som är normala vad avser ålder, storlek och standard för respektive småhus inom värdeområdet ingår i riktvärdet.

När man bestämmer riktvärdet för den värderingsenhet som småhuset utgör, ska förhållandena för följande egenskaper (värdefaktorer) hos värderingsenheten alltid bestämmas (8 kap. 3 § FTL):

• storlek
• ålder
• standard
• byggnadskategori
• fastighetsrättsliga förhållanden
• värdeordning.

För småhus som ingår i en lantbruksenhet tillämpas samma värdefaktorer som för småhus som ingår i småhusenheter, enligt huvudregeln i FTL. Definitionerna av värdefaktorerna har också samma innehåll förutom att det finns en särskild regel vid lantbrukstaxeringen för brukningscentrum då det gäller fastighetsrättsliga förhållanden.

Värdefaktorn storlek

Storleken bestäms med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen (8 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn storlek för småhus ska inte indelas i klasser utan storleken mäts i hela kvadratmeter (7 kap. 3 § FTL).

Samma klassificeringsgrunder som för småhus på en småhusenhet

Klassificeringsgrunderna för småhus som ingår i en lantbruksenhet anges i 9 § SKVFS 2016:7. För småhus som ingår i en lantbruksenhet gäller, enligt föreskrifterna, det som sägs i 8–16 §§ Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2014:3) om värderingen vid allmän fastighetstaxering av småhusenheter 2015. Klassificeringsgrunderna är alltså i princip desamma som för småhus på en småhusenhet.

Värdefaktorn storlek för småhus anges som småhusets värdeyta (8 § SKVFS 2014:3). Värdeytan utgör ingångsdata i den s.k. SV-tabellen (tabellen för grund- och marginalvärden), och för varje värdeområde anges på riktvärdekartan LS i riktvärdeangivelsen den tabell med värdenivåer som rekommenderats för området. I tabellerna delas storleken in i fem grupper:

• (10)–75 kvm värdeyta
• 76–130 kvm värdeyta
• 131−170 kvm värdeyta
• 171−250 kvm värdeyta
• 251–(350) kvm värdeyta.

Byggnad med biutrymmen som är sammanbyggd med ett småhus

En byggnad med biutrymmen som är sammanbyggd med ett småhus räknas som del av småhuset, om byggnaden kan nås inifrån småhuset genom en dörr eller liknande (9 § SKVFS 2014:3). Om en sådan förbindelse saknas är byggnaden i stället ett komplementhus.

Småhusets värdeyta

Värdefaktorn storlek anges som småhusets värdeyta (8 § SKVFS 2014:3). Värdeytan utgörs av summan av småhusets boyta och ett tillägg motsvarande 20 procent av en sådan biyta som kan nås inifrån småhuset genom en dörr eller liknande. I tvåbostadshus ska man inte räkna med sådan biyta som används som ett gemensamt kommunikationsutrymme. Tillägget för biyta får uppgå till högst 20 kvadratmeter.

Bestämningen av värdeytan bör inte påverkas av att man till en mindre del använder ett småhus för annat än bostadsändamål, t.ex. till kontor eller lager, utan att huset är speciellt inrättat för detta (SKV A 2016:15).

Mätningen av bo- och biytan i småhuset ska göras enligt mätreglerna i Svensk Standard (SS) 21054:2009 (8 § SKVFS 2014:3).

Låg takhöjd beaktas genom justering för säregna förhållanden

Om en del av den totala uppmätta ytan har en takhöjd som är mellan 1,9 och 2,1 meter kan det bli aktuellt att göra en justering för säregna förhållanden. Ytor under en takhöjd av 1,9 meter mäts inte enligt Svensk Standard och kan därför varken utgöra boyta eller biyta. (Observera dock de särskilda regler som gäller mätning under snedtak.) Värdeytan påverkas inte heller av utrymmen i en eventuell lokaldel. Värdet av sådana utrymmen beaktar man genom att göra en justering för säregna förhållanden.

Värdefaktorn ålder

Åldern ger uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd, enligt 8 kap. 3 § FTL. Livslängden bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymmet, samt tidpunkten för dessa.

Värdefaktorn anges genom värdeår

Värdefaktorn ålder ska anges på det sätt som föreskrivits i 10 § SKVFS 2014:3, enligt 9 § SKVFS 2016:7. Av föreskriften framgår det att värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår. Värdeåret utgörs av småhusets nybyggnadsår, om någon till- eller ombyggnad inte har gjorts. Om någon till- eller ombyggnad har gjorts, som ändrat boytans storlek, ska värdeåret jämkas.

Med nybyggnadsår avses enligt föreskriften det år då den övervägande delen av småhuset togs eller kunde ha tagits i bruk. Som nybyggnadsår för byggnader uppförda 1929 och tidigare anges 1929. Ålder ska anges i hela år.

Jämkning av värdeåret

Ett flyttat hus bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår (SKV A 2016:15). Om en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnad bör man enligt föreskriften bara göra en jämkning av värdeåret om tillbyggnaden eller ombyggnaden medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm. Jämkningen bör göras genom att man väger samman de olika tidpunkter då delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna. Värdeåret ska avrundas till hela år.

Exempel: jämka värdeåret

En byggnad är ursprungligen uppförd 1914. Den ursprungliga byggnaden innehåller 65 kvm boyta. 1968 gjordes en tillbyggnad om 55 kvm boyta (total boyta 120 kvm).

Jämkat värdeår = 65/120 × 29 + 55/120 × 68 = 47

Äldsta nybyggnadsår är 1929. Värdeåret (19)47 är avrundat till hela år. Samma byggnad som i föregående exempel var dessutom föremål för en ombyggnad 2008, varvid en tidigare oinredd vind gjordes till bostadsutrymme. Vindens boyta är 30 kvm.

Jämkat värdeår = 65/150 × 29 + 55/150 × 68 + 30/150 × 108 = 59

Värdeåret (19)59 är avrundat då det alltid ska anges i hela år.

Värdefaktorn standard

Standarden bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning (8 kap. 3 § FTL).

Byggnadsmaterialet och utrustningen i ett småhus avgör hur standardklassificeringen ska göras. Vid standardklassificeringen bör man bl.a. ta hänsyn till om någon upprustning har skett i fråga om materialet och utrustningen (SKV A 2016:15). Med upprustning avses vid standardbedömningen byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som är standardhöjande. Man bör enbart beakta upprustning som påtagligt höjer standarden.

Värdefaktorn standard anges genom antalet standardpoäng som beräknats för småhuset. Beräkningen sker enligt 9 § SKVFS 2016:7 på det sätt som föreskrivs i 11 § SKVFS 2014:3 och i bilaga 1 till föreskriften SKVFS 2016:7. Efter att man beräknat poängen kan man även jämka poängen (11 § SKVFS 2014:3).

Standardpoängen utgör ingångsdata i SV-tabellen (tabellen för grund- och marginalvärden) och SO-tabell L (tabeller för åldersinverkan). Värdefaktorn standard indelas i de klasser avseende standardpoäng, som följer av 1 kap. 7 och 7 a §§ FTF och bilaga 1 och 1 a till FTF (SV-tabell och SO-tabell L).

Hur beräknar man standarden?

Värdefaktorn standard anges genom antalet standardpoäng för småhuset (8 kap. 4 § FTL). En poängberäkning för vart och ett av fem huvudområden avseende småhusets byggnadsmaterial och utrustning ska ligga till grund för standardpoängen. Huvudområdena är exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. För varje huvudområde anges en delsumman som i särskilda fall kan jämkas.

Man bestämmer delsumman inom respektive huvudområde genom att summera det antal standardpoäng som föreskrivs för byggnadsmaterial och utrustning inom varje huvudområde i 9 § SKVFS 2016:7 jämförd med 11 § SKVFS 2014:3 och bilaga 1 till föreskriften SKVFS 2016:7. Till ledning när man beräknar standardpoängen ligger i första hand de svar som lämnats på motsvarande standardfrågor i deklarationen.

Tabellen för standardpoängberäkningen, uppdelad på de olika huvudområdena och med föreskrivna antal standardpoäng för småhusets byggnadsmaterial och utrustning, finns i bilaga 1 till SKVFS 2016:7.

En förutsättning för att standardpoäng ska ges för befintligt material eller utrustning bör vara att materialet eller utrustningen antingen är i funktionsdugligt skick eller också att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffningskostnaden (SKV A 2016:15). För tvåbostadshus gäller att standarden ska redovisas för den lägenhet som har den högsta standarden. Beträffande sanitet gäller dock att antal bad- och duschutrymmen i bostadsplan avser antal i hela småhuset.

De standardhöjande underhållsåtgärder som beaktas vid poängberäkningen avser byggnadens åldersrelaterade allmänna underhållsstatus och anges i bilaga 1 till SKVFS 2016:7 vid de olika huvudområdena, under rubrikerna Underhålls- och ombyggnadsstandard. Man beaktar inte åtgärder vid påtagligt eftersatt underhåll, akuta reparationsbehov eller andra onormala underhållskostnader vid standardklassificeringen. Det sker genom en justering för säregna förhållanden.

Vilka förhållanden ska ligga till grund för beräkningen av standardpoäng?

Nedan återges vad som föreskrivits för standardpoängberäkningen i bilaga 1 till SKVFS 2016:7 uppdelat på de fem huvudområdena för småhusets byggnadsmaterial och utrustning. I anslutning till vad som föreskrivs för varje huvudområde i bilagan finns även allmänna råd återgivna beträffande poängberäkningen för huvudområdet.

Huvudområdet Exteriör

Maximal delsumma för exteriör är 15 standardpoäng.

Fasadbeklädnad

Minst hälften av den sammanlagda fasadytan består av

• tegel eller annat stenmaterial (4 standardpoäng)
• trä, puts, fibercement, plåt eller plast (3 standardpoäng).

Garage

• Garage finns i byggnaden (inte källarplan) eller på tomten, med plats för en bil (2 standardpoäng)
• Garage finns i byggnaden (inte källarplan) eller på tomten, med plats för två eller flera bilar (4 standardpoäng).

Carport

Carport finns på tomten (1 standardpoäng).

Underhålls- och ombyggnadsstandard

• Fasadbeklädnaden är till mer än hälften utbytt 2003 eller senare (3 standardpoäng)
• Takbeläggningen är till mer än hälften utbytt 2003 eller senare (3 standardpoäng)

Vid poängberäkningen för huvudområdet Exteriör bör man iaktta följande (SKV A 2016:15).

Fasadbeklädnad	Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar räknas inte med i fasadytan. Mexisten anses som tegel. Timrade hus anses som hus med träfasad.
Garage	Vidbyggda garage i källarplan anses som garage i källare. Kallgarage räknas som garage.
Carport	Med carport avses en biluppställningsplats under tak där väggar saknas helt eller delvis.
Underhålls- och ombyggnadsstandard	Om huset är byggt 2003 eller senare anses fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte vara utbytta.

Huvudområdet Energihushållning

Maximal delsumma för energihushållning är 12 standardpoäng.

El

El finns indragen (4 standardpoäng).

Fönster

Minst hälften av den sammanlagda fönsterytan utgörs av två-, tre- eller fyrglasfönster med kopplade eller hermetiskt tillslutna bågar, med eller utan isolerglas (2 standardpoäng).

Uppvärmning

Uppvärmningssystem finns, dock inte enbart vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller luftvärmepump utan luftkanaler mellan rummen (3 standardpoäng).

Underhålls- och ombyggnadsstandard

Elsystemet är utbytt 2003 eller senare (3 standardpoäng)

Vid poängberäkningen för huvudområdet Energihushållning bör man iaktta följande (SKV A 2016:15).

El	El anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet.
Fönster	Till tvåglasfönster räknas inte sådana fönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster.
Uppvärmning	Om huset enbart värms upp med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller liknande anordningar, anses uppvärmningssystem saknas.
Underhålls- och ombyggnadsstandard	Om huset är byggt 2003 eller senare anses elsystemet inte vara utbytt.

Huvudområdet Kök

Maximal delsumma för kök är 12 standardpoäng.

Utrustning m.m.

Bedöm om kökets utrustning och inredning har

• enkel standard (3 standardpoäng)
• normal standard (6 standardpoäng)
• hög standard (9 standardpoäng).

Underhålls- och ombyggnadsstandard

Kökets fasta inredning (skåp, bänkar och liknande) och utrustning är i sin helhet utbytta 2009 eller senare (3 standardpoäng).

Vid poängberäkningen för huvudområdet Kök bör man iaktta följande (SKV A 2016:15).

Utrustning	Enkel standard bör anses motsvara ett kök som är mycket litet, t.ex. en kokvrå eller ett pentry samt kök i enkla fritidshus. Hög standard bör anses motsvara moderna, påkostade kök. Övriga kök hänförs till normal standard.
Underhålls- och ombyggnadsstandard	Om huset är byggt 2009 eller senare anses köksinredningen och utrustningen inte vara utbytta.

Huvudområdet Sanitet

Maximal delsumma för sanitet är 16 standardpoäng.

Vatten

I huset finns indraget

• åretruntvatten (4 standardpoäng)
• sommarvatten (3 standardpoäng).

Bad, dusch och vattenspolad toalett (wc)

Wc finns (3 standardpoäng).

I bostadsplan (inklusive sluttningsvåning) finns

• ett bad- eller duschutrymme (1 standardpoäng)
• två eller flera bad- eller duschutrymmen (2 standardpoäng).

Tvättutrymme

Särskilt utrymme större än 4 kvm finns inrättat för tvätt och klädvård, t.ex. tvättstuga eller grovkök (1 standardpoäng).

Underhålls- och ombyggnadsstandard

Ledningar för vatten och avlopp i byggnaden är till mer än hälften av sin totala längd utbytta år 2003 eller senare (3 standardpoäng).

Sanitetsutrustningen, golvbeläggningen och väggmaterialet i det största bad- eller duschutrymmet är i allt väsentligt utbytt 2009 eller senare (3 standardpoäng).

Vid poängberäkningen för huvudområdet Sanitet bör man iaktta följande (SKV A 2016:15).

Vatten	Med sommarvatten avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året.
WC	Med wc avses endast vattenspolad toalett.
Tvättutrustning	Om en tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrummet eller ett liknande utrymme som inte är inrättat för tvätt, bör utrymmet inte betraktas som särskilt utrymme för tvätt och klädvård.
Underhålls- och ombyggnadsstandard	Om huset är byggt 2003 eller senare anses vatten- och avloppsstammar inte vara utbytta. Om huset är byggt 2009 eller senare anses sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggbeklädnad inte vara utbytta. För att sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggmaterial ska anses vara i allt väsentligt utbytt bör följande krävas: Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande varor bytts ut: badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol. Av golvbeläggningen har minst 90 procent bytts ut. Av väggbeklädnaden har minst 90 procent bytts ut.

Huvudområdet Övrig interiör

Maximal delsumma för övrig interiör är 4 standardpoäng.

Öppen spis, allrum

Öppen spis, kakelugn eller braskamin finns i byggnaden (2 standardpoäng).

I källaren finns ett allrum eller ett liknande inrett utrymme större än 15 kvm (2 standardpoäng).

Vid poängberäkningen för huvudområdet Övrig interiör bör man iaktta följande (SKV A 2016:15).

Öppen spis

Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin ges inte när rökgångarna är utdömda.

Jämka standardpoängen

Sedan delsummorna för de olika huvudområdena beräknats kan varje delsumma för sig jämkas, enligt SKVFS 2014:3, om byggnadsmaterial och utrustning enligt SKVFS 2016:7 bilaga 1 finns men är av mycket hög eller mycket låg standard.

Man kan också jämka om annat byggnadsmaterial eller annan utrustning än som anges i bilaga 1 är av mycket hög eller mycket låg standard och poängsumman för huvudområdet därför uppenbarligen ger en felaktig bild av den faktiska standarden. Om man jämkar en delsumma får detta inte medföra att antalet standardpoäng överstiger det maximala antalet standardpoäng som enligt föreskriftens bilaga 1 kan ges för huvudområdet. Jämkningen får inte heller medföra att standardpoängen för huvudområdet blir lägre än 0.

Nedan följer exempel på jämkningsanledningar för de olika huvudområdena.

Huvudområde Exteriör:

• Teglet i fasaden är av andrasortering.

Huvudområde Kök:

• Avsevärt olika standard mellan två kök som finns i småhuset.
• Kök utan fönster i sluttningsvåning.

Huvudområde Övrig interiör:

• Öppen spis eller kakelugn finns i småhuset som i övrigt saknar uppvärmning
• Extrem planlösning.
• Extra stor takhöjd.

Man kan inte jämka poängen av andra skäl än dem som angetts i 11 § SKVFS 2014:3.

Jämkning eller justering för säregna förhållanden?

Förhållanden som kan föranleda jämkning kan inte samtidigt medföra en justering för säregna förhållanden. Generellt sett är jämkningsanledningarna hänförliga till kvalitet, utförande och ålder på de standardhöjande åtgärder som angetts under rubrikerna Underhålls- och ombyggnadsstandard i bilaga 1 till SKVFS 2016:7, t.ex. ombyggnad och utbyte av utrustning.

En justering för säregna förhållanden då det gäller småhus kan t.ex. föranledas av

• ett omedelbart reparationsbehov, t.ex. för läckande tak, behov av omläggning av ledningar eller andra nödvändiga åtgärder p.g.a. radon och mögel
• påtagligt eftersatt underhåll
• onormalt stora framtida drift- och underhållskostnader, t.ex. för slott och andra kulturbyggnader.

Värdefaktorn byggnadskategori

Man bestämmer byggnadskategorin med hänsyn till om småhuset utgör ett friliggande småhus, kedjehus eller radhus (8 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn byggnadskategori indelas i klasser beroende på typ av bebyggelse. För dessa klasser gäller den indelning som föreskrivs i 9 § SKVFS 2016:7 jämförd med 12 § SKVFS 2014:3, nämligen friliggande hus (F), kedjehus m.m. (K) och radhus (R).

Friliggande småhus

Med friliggande småhus avses ett småhus som varken direkt eller genom ett komplementhus är sammanbyggt med ett annat småhus.

Inom detaljplanen får ett friliggande småhus i regel inte uppföras närmare tomtgränsen än 4,5 meter och inte närmare ett annat småhus på samma tomt än 9,0 meter. I befintlig bebyggelse är dessa avstånd ofta mindre, varför man för friliggande småhus inte kan ställa något krav på minsta avstånd till tomtgräns och annat småhus. Det förekommer stora lokala variationer beroende på bebyggelsetidpunkt och byggnadstradition.

Det bör observeras att även s.k. förtätad bebyggelse, d.v.s. gruppbebyggelse med mycket små avstånd mellan småhusen eller mellan småhus och komplementhus, indelas som friliggande småhus.

Radhus och kedjehus

Med radhus avses enligt föreskriften varje småhus i en rad om minst tre hus, vilkas bostadsdelar är direkt sammanbyggda med varandra. Med kedjehus m.m. avses ett småhus som inte är ett friliggande hus eller radhus.

Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garaget på respektive fastighet har en gemensam yttervägg, klassificeras som kedjehus (SKV A 2016:15). Till kedjehus bör även kopplade hus, atriumhus, parhus m.m. räknas.

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden

Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om den värderingsenhet för tomtmark som småhuset ligger på utgör en självständig fastighet eller inte (8 kap. 3 § FTL).

Grupphusområde

Om värderingsenheten inte utgör en självständig fastighet ska man även ta hänsyn till möjligheten att tomtmarken kan bilda en egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som har uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod (grupphusområde).

Brukningscentrum

Ett småhus som utgör brukningscentrum för en lantbruksenhet ska jämställas med ett småhus som ligger på tomtmark som utgör en självständig fastighet. Om det på en lantbruksenhet endast finns ett småhus, anses det utgöra brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset brukningscentrum, såvida inget annat visas (8 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn är indelad i tre klasser

Reglerna för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för småhus på lantbruksenhet är enligt 9 § SKVFS 2016:7 i princip desamma som för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för småhus på småhusenhet (13 § SKVFS 2014:3). Det innebär främst att värdefaktorn är indelad i tre klasser med hänsyn till om den tomtmark som småhuset är beläget på utgör en självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör en självständig fastighet ska man även ta hänsyn till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Vidare gäller att småhus som utgör brukningscentrum för en lantbruksenhet ska jämställas med småhus som ligger på tomtmark som utgör självständig fastighet, enligt 8 kap. 3 § FTL.

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för småhusen ska, enligt 9 § SKVFS 2016:7 jämförd med 13 och 14 §§ SKVFS 2014:3, indelas i följande tre klasser:

• Klass 1 – småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör en självständig fastighet
• Klass 2 – småhus på värderingsenhet för tomtmark som kan bilda en egen fastighet
• Klass 3 – småhus på värderingsenhet för tomtmark som inte kan bilda en självständig fastighet.

För en värderingsenhet som ligger inom ett grupphusområde ska värdefaktorn enligt samma föreskrift indelas i följande två klasser:

• Klass 1 – småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör en självständig fastighet
• Klass 2 – övriga småhus.

De tre klasserna av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden utgör ingångsdata i FV-tabell L som är en bilaga 10 till (SKV A 2016:15).

Ett småhus på en lantbruksenhet ska utgöra enhetens brukningscentrum och indelas i klass 1 av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för småhus (9 § SKVFS 2016:7).

Värdefaktorn värdeordning

Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten, enligt 8 kap. 3 § FTL.

Bestämmelserna i 15 § SKVFS 2014:3 om värdefaktorn värdeordning i fråga om småhus på en småhusenhet ska tillämpas på motsvarande sätt när det gäller småhus som ingår i en lantbruksenhet (9 § SKVFS 2016:7).

Värdefaktorn värdeordning ska enligt 15 § SKVFS 2014:3 indelas i följande två klasser:

• Klass 1 – det mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus
• Klass 2 – övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhus.

Avgöra vilket småhus som är mest värdefullt

Till klass 1 hänförs således det mest värdefulla småhuset på respektive värderingsenhet för tomtmark. Vilket småhus som är värdefullast avgörs efter att värdefaktorerna storlek, ålder och standard klassindelats för varje småhus på värderingsenheten för tomtmark inom lantbruksenheten och när värdena för småhuset tagits fram med ledning av en SV-tabell och en SO-tabell L. Om två småhus inom en sådan värderingsenhet är lika värdefulla, kan därför endast det ena av dem indelas som det värdefullaste.

Värdefaktorns två klasser utgör ingångsdata i FV-tabell L.

Beräkna riktvärdet

Värderingen av småhus görs främst genom att man tillämpar relationstabeller. Riktvärdet beräknas enligt en särskild formel som anges i 1 kap. 7 c § FTF:

R= V × S × Å × N

R	riktvärdet
V	det relativa värdet enligt tillämplig SV-tabell vid värderingsenhetens storlek och standard
S	S-nivåfaktorn för värdeområdet
Å	åldersfaktorn enligt tillämplig SO-tabell S för småhus på småhusenhet, eller enligt SO-tabell L för småhus på lantbruksenhet vid värderingsenhetens ålder och standard
N	omräkningsfaktorn enligt FV-tabell S för småhus på småhusenhet, eller enligt FV-tabell L för småhus på lantbruksenhet vid värderingsenhetens fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning.

Det relativa värdet enligt SV-tabellen ska, efter att ha avrundats nedåt till närmast hela tusental kronor, multipliceras med varje föreskriven faktor för sig, i den ordning som formeln anger. Efter varje multiplikation avrundas produkten nedåt till närmast hela tusental kronor.

Grund- och marginalvärden för varje värderingsenhet för småhus på en lantbruksenhet anges i tillämplig SV-tabell för olika storlek och standard. Åldersfaktorn anges i rekommenderad SO-tabell L för olika ålder och standard. Omräkningsfaktorn anges i FV-tabell L. Man beräknar riktvärdet för ett småhus på följande sätt:

1. Beräkna småhusets värde enligt tillämplig SV-tabell och avrunda till närmast lägre tusental kronor.
2. Multiplicera det avrundade beloppet med den S-nivåfaktor som gäller för värdeområdet. Avrunda produkten till närmast lägre tusental kronor.
3. Multiplicera beloppet från punkt 2 med åldersfaktorn för värdeområdet som kan avläsas för småhuset i SO-tabell L. Avrunda det beräknade beloppet till närmast lägre tusental kronor.
4. Multiplicera beloppet från punkt 3 med den omräkningsfaktor som framgår av FV-tabell L. Det framräknade beloppet utgör, efter avrundning till närmast lägre tusental kronor, småhusets riktvärde.