Avyttring och annan överlåtelse

Svenska regler tillämpas

De svenska reglerna om klassificering och beskattning vid avyttring ska användas även på utländska bostäder. De termer och uttryck som används i IL omfattar också motsvarande utländska företeelser om det inte anges eller framgår av sammanhanget att bara svenska företeelser avses (2 kap. 2 § IL). Läs mer på sidan Utländska motsvarigheter till svenska företeelser.

Fastigheter

Med direktägd fastighet eller ägarlägenhet menas att ägaren har lagfart eller liknande på att hen äger hela eller en del av en viss fastighet eller ägarlägenhet direkt, utan några mellanhänder. Ägarlägenheter är mycket vanliga utomlands.

Ett småhus eller en ägarlägenhet kan, beroende på användningen, vara privatbostadsfastighet eller näringsfastighet (2 kap. 13 § IL). Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter (2 kap. 14 § IL). Ett andelshus är en näringsfastighet (2 kap. 16 § IL).

I de fall en utländsk fastighet har förvärvats före år 1952 ska anskaffningsutgiften beräknas till marknadsvärdet den 1 januari 1952. Det faktiska förvärvspriset får dock användas som anskaffningsutgift om ersättningen överstiger marknadsvärdet den 1 januari 1952 (45 kap. 29 § IL). Skatteverket anser att när en i Sverige bosatt person avyttrar en estländsk fastighet som har återlämnats efter den sovjetiska konfiskeringen på 1940-talet ska anskaffningsutgiften vid vinstberäkningen beräknas enligt reglerna om en fastighets värde den 1 januari 1952 (45 kap. 29 § IL). Vid den beräkningen får dock värdet 1 januari 1952 schablonmässigt beräknas till 10 % av fastighetens värde vid återlämnandet.

Privatbostadsfastighet

En avyttring av en privatbostadsfastighet i utlandet beskattas på samma sätt som avyttring av en svensk privatbostadsfastighet.

Näringsfastighet och andelshus

En avyttring av en näringsfastighet i utlandet beskattas på samma sätt som avyttring av en svensk näringsfastighet.

Småhus på lantbruk

Ett hus i utlandet som motsvarar ett småhus på ett lantbruk ska beskattas som näringsfastighet vid den löpande beskattningen och inte som privatbostad, även om den används som en sådan (2 kap. 9 § IL).

Vid avyttringen måste man pröva om huset ska byta karaktär till privatbostadsfastighet (2 kap. 9 § IL). Om huset har använts som privatbostad ska avyttringen beskattas enligt reglerna för privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § samt 47 kap. IL). Eftersom det tidigare varit en näringsfastighet ska medgivna värdeminskningsavdrag återföras och eventuellt underskott ska kvittas mot vinsten vid avyttringen.

Bostadsrätter och liknande upplåtelseformer

Med bostadsrätter och liknande upplåtelseformer menas att ägaren har köpt en aktie eller en andel i ett bostadsföretag. Företaget äger fastigheten och låter medlemmarna bo i lägenheterna.

Bostad i företag som motsvarar ett privatbostadsföretag

Ett privatbostadsföretag är en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av privatbostadsföretaget (2 kap. 17 § IL). Uttrycket till klart övervägande del innebär ca 60 procent och uppåt (prop.1999/2000:2, s. 498 ff).

Även motsvarande utländska juridiska personer som hör hemma i en stat inom EES anses dock som privatbostadsföretag vid tillämpning av 46 och 47 kap. IL (2 kap. 17 § andra stycket IL). Ett utländskt bostadsföretag anses motsvara ett svenskt privatbostadsföretag om det uppfyller samma krav.

Privatbostadsrätt inom EES

En avyttring av en andel i ett bostadsföretag inom EES ska behandlas som avyttring av en privatbostadsrätt, om den uppfyller kravet att vara en privatbostad (2 kap. 8 § andra stycket och 18 § IL) och bostadsföretaget motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 17 § andra stycket IL). Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av andelar i onoterade företag.

Näringsbostadsrätt inom EES

Om lägenheten används för ägarens näringsverksamhet eller hyrs ut till utomstående är det inte fråga om en privatbostad, även om bostadsföretaget motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag. En sådan lägenhet i Sverige är en näringsbostadsrätt (2 kap. 19 § IL) och om ett bostadsföretag inom EES motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag ska en avyttring av andelar i det behandlas som avyttring av en näringsbostadsrätt (2 kap. 17 § andra stycket IL). Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av andelar i onoterade företag.

Bostad utanför EES

En avyttring av en andel i ett bostadsföretag utanför EES, som motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag, kan aldrig beskattas som en avyttring av en privatbostadsrätt även om bostaden varit en privatbostad under innehavstiden. Beskattning kan inte heller ske enligt reglerna för näringsbostadsrätter. En avyttring av en sådan andel behandlas som avyttring av en delägarrätt (48 kap. IL).

Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen ökad med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 13-14 §§ IL). Vid beräkningen av resultatet kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter. Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av andelar i onoterade företag.

Bostad i företag som inte motsvarar ett privatbostadsföretag

Att ett utländskt bostadsföretag inte motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag kan bero på något av följande:

• att bostadsföretaget inte till minst 60 procent erbjuder bostäder till medlemmarna
• att bostadsföretagets företagsform inte motsvarar ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening.

Mindre än 60 procent bostäder

Om ett utländskt bostadsföretag motsvarar ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening, men inte minst 60 procent av fastighetens hela taxeringsvärde avser bostadslägenheter som delägarna innehar, så motsvarar det inte ett svenskt privatbostadsföretag utan ett s.k. oäkta bostadsföretag. En bostad i en fastighet som ägs av ett sådant bolag kan aldrig vara privatbostad.

Avyttring av andelar i ett utländskt bostadsföretag, som motsvarar ett svenskt oäkta bostadsföretag, ska beskattas enligt reglerna för delägarrätter (48 kap. IL). Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen ökad med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 13-14 §§ IL). Vid beräkningen av resultatet kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter. Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av andelar i onoterade företag.

Bostaden ägs genom andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person

En bostad i utlandet kan ägas genom att innehavaren äger andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person, som i sin tur äger fastigheten. Den fastighet som den juridiska personen äger utgör en näringsfastighet. Denna form av ägande förekommer bl.a. i Frankrike genom företagsformen Société Civile Immobilière, SCI.

Avyttring av andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person behandlas som avyttring av andra tillgångar. Läs mer under Avyttring av andel i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person.

Bostaden ägs genom enkelt bolag

Bostaden kan också ägas genom en motsvarighet till ett enkelt bolag. Ett enkelt bolag är inte en juridisk person och kan inte själv inneha tillgångar. Det är därför delägarna själva som äger bostaden samt övriga tillgångar. Avyttringen beskattas hos delägaren. Hur avyttringen ska beskattas beror på vilken typ av tillgång det är fråga om och om bostaden utgör privatbostad eller inte (2 kap. 8−19 §§ IL).

Hyresrätter och nyttjanderätter

En nyttjanderätt innebär en rätt att använda en viss lokal, fastighet, lägenhet eller motsvarande genom ett hyresavtal, avtal om leasehold, timeshare eller liknande. Nyttjanderättshavaren har inte fått äganderätten till något, varken en fastighet eller aktier/andelar, utan bara rätt att använda en viss bostad.

Avyttring av leasehold, timeshare och andra nyttjanderätter behandlas som avyttring av andra tillgångar (52 kap. IL).

En bostadshyresrätt i Sverige får inte ha något värde (12 kap. 65 § jordabalk) och kan alltså inte säljas. Ett hyresavtal för en lokal får ha ett värde och får överlåtas i samband med att verksamheten överlåts.

Uppskov med kapitalvinsten

Uppskov med kapitalvinsten kan endast medges om det är fråga om en privatbostad och ursprungs- och ersättningsbostäderna ligger inom EES.