Tomtmark

Riktvärdet för tomtmark

Riktvärdet för tomtmark ska beräknas som värdet av en värderingsenhet tomtmark enligt den grundläggande bestämmelsen i 12 kap. 1 § FTL. Värderingen av tomtmarken utgår från de förhållanden som gäller för normaltomten inom värdeområdet och som anges i riktvärdeangivelsen.

När man beräknar riktvärde för tomt­marken gäller att följande värdefaktorer ska tillämpas (12 kap. 3 § FTL):

• storlek
• vatten och avlopp
• fastighetsrättsliga förhållanden
• typ av bebyggelse
• närhet till strand.

Alla värdefaktorer utom storlek ska klassindelas.

Storlek

Med storlek menas tomtmarkens areal (12 kap. 3 § FTL). För småhusenheter ska arealen anges i kvadrat­meter (20 kap. 5 § FTL).

Storleken ska anges i hela kvadratmeter (1 § SKVFS 2020:4). Matematisk avrund­ning ska tilläm­pas. Någon klass­indel­ning av värdefaktorn sker inte. Observera att endast landareal ska ingå i tomtarealen.

Korrigerat normaltomtsvärde

När man beräknar tomtmarkens riktvärde med utgångspunkt från en normaltomt ska man ta hänsyn till storleken genom att värdet av normaltomten (enligt formeln i 1 kap. 35 c § FTF) ökas eller minskas då värderings­enheten är större eller mindre än normal­tomten. I riktvärde­angivelsen ska man enligt formeln ange vilken korrigering i förhållande till värdet för normaltomten som ska göras om värderings­enhetens storlek över- eller under­stiger normal­tomtens storlek. Korrigeringsbeloppet i kr/kvm anges i riktvärdeangivelsen för varje värde­område för tomtmark. Korrigering av värdet får dock endast ske nedåt till halva nor­maltomtens storlek och uppåt till dubbla normal­tomtens stor­lek (1 kap 35 c § FTF). Värdet är således inte beroende av storleken om tomten är mindre än halva normal­tomtens storlek eller större än dubbla normal­tomtens storlek.

Uppgift om tomtmarkens storlek saknas

Vanligtvis bestäms tomtarealen för en värderingsenhet utifrån de uppgifter om areal som finns i fastighetsregistret. Om det saknas sådana uppgifter bör tomtarealen avse den mark som faktiskt hävdas som tomtmark. Om inte heller denna är känd så bör tomtmarken antas vara lika med arealen för normaltomten inom värdeområdet (SKV A 2020:13).

När det gäller småhusenheter med många byggnader finns ofta lekplatser, grönområden och liknande. Arealen för varje tomt får i dessa fall bedömas utifrån bebyggelsen och omständigheterna i övrigt. Marken som upptas av lekplatser och grönområden utgör övrig mark.

Vatten och avlopp

Med vatten och avlopp menas i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp (12 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn vatten och avlopp ska indelas i sex klasser, VA-klasser (1 kap. 35 a § FTF). När man delar in i de sex VA-klasserna (VA 1, VA 2 o.s.v.) ska man genom olika kombinationer beakta hur värderingsenheten tomtmark har tillgång till vatten och avlopp, ex. om det är kommunalt, enskilt eller saknas (5 § SKVFS 2020:4). En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunalt vatten eller avlopp om värderingsenheten är tekniskt ansluten så att värderingsenheten kan bruka anläggningen. Om den inte är tekniskt ansluten så bör värderingsenheten ändå anses ha tillgång till vatten eller avlopp under förutsättning att huvudmannen upprättat en förbindelsepunkt, underrättat fastighetsägaren om detta samt fordrat betalning av avgift för anslutningen (SKV A 2020:13).

En gemensamhetsanläggning, som inte är ansluten till en kommunal vatten- och/eller avloppsanläggning, bör ses som en anläggning som hänförs till en klass där enskilt vatten eller enskilt avlopp förutsätts (SKV A 2020:13).

Wc-avlopp bör vara godkänt av kommunen för att beaktas (SKV A 2020:13).

LTA-avlopp

En värderingsenhet med LTA-avlopp (lätt trycksatt avlopp) som är ansluten till en allmän VA-anläggning via en förbindelsepunkt med en pumpanläggning på fastigheten, bör ses som en anläggning som är ansluten till kommunalt avlopp.

Korrigerat normaltomtsvärde

I riktvärdeangivelsen för tomtmarken för värdeområdet ska man då riktvärdeangivelsen utgår från normaltomtens värde ange vil­ken klasstillhörighet när det gäller VA som normal­tomten för­ut­sätts ha.

Vidare ska man i riktvärde­angivel­sen ange skill­na­den i värde mellan två på varandra följande VA-klasser. Värdet korri­geras i enlighet med tomt­värde­formeln i 1 kap. 35 c § FTF med hänsyn till den angivna skillnaden.

Ett korrigeringsbelopp bestäms så att det svarar mot en femte­del

av värde­skillnaden mellan klasserna VA 1 och VA 6. Normalt svarar därför ett korri­geringsbelopp mot en femtedel av 75 procent av (värde­inverkan av) kostnaden för en anslutning till en kommu­nal VA-anläggning. Om prisskillnaden mellan fastig­heter med och utan VA-anslutning är mindre än kost­naden för anslut­ningen, ska detta ha beaktats när man bestämde korri­gerings­beloppet.

Om normaltomten för ett värdeområde tillhör VA-klass 2 och den tomt som ska taxeras tillhör VA-klass 4 ska värdet minskas med två korrigerings­belopp.

Korrigeringsbelopp anges i hela 2 000-tal kronor (1 kap. 35 c § FTF).

Fastighetsrättsliga förhållanden

Fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark på småhus­enhet handlar om huruvida tomtmarken utgör själv­ständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör självständig fastighet ska man även ta hänsyn till möjligheten att tomtmarken kan bilda en egen fastighet. Detta gäller dock inte värderings­enheter inom grupphusområden (12 kap. 3 § FTL).

Självständig fastighet

Av Skatteverkets allmänna råd SKV A 2020:13 framgår det att en självständig fastighet bör avse egendom som ska redovisas som fastighet enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988).

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden indelas i olika klasser, s.k. FR-klasser (1 kap. 35 a FTF). Det finns två klasser för värderingsenheter som är belägna i ett grupphusområde och tre klasser för värderingsenheter som inte är belägna i ett grupphusområde (6 § SKVFS 2020:4).

En värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde och som utgör en eller flera självständiga fastig­heter ska höra till klass 1.

Till klass 2 hör värderings­enheter som kan bilda självständig fastighet och till klass 3 hör värderingsenheter som inte kan bilda självständig fastighet. När man beslutar om klass 2, d.v.s. värderingsenheter som kan bilda självständiga fastigheter, bör man göra bedömningen med utgångspunkten att det inte får finnas någon tveksamhet om att fastigheten är avstyckningsbar och att det därmed är möjligt att bilda fastigheten.

Exempel: värderingsenheter som hör till klass 2 och som inte är belägna i ett grupphusområde

Förutsättningen i exemplen nedan är en bebyggd eller obebyggd tomtmark med ett eller flera friliggande småhus.

1. Värderingsenhet som är belägen utom detaljplan ska föras till klass 2 om den är bebyggd. Om den är obebyggd ska det finnas bygglov eller ett förhandsbesked. Detta gäller också om värderingsenheten varit bebyggd med småhus senast fem år före taxeringsårets ingång.

   Tomtmarken har ett läge som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.

2. Värderingsenhet som är belägen inom detaljplan ska föras till klass 2 om den är bebyggd med småhus och ett avskiljande inte hindras av detaljplan. Om den är obebyggd men enligt detaljplanen finns en avsikt att bebygga den med friliggande småhus, och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller äldre tomtindelning, så ska den också föras till klass 2.

Förutsättningen i exempel 3 är en värderingsenhet tomtmark, bebyggd eller med avsikten att bebyggas, till radhus eller kedjehus.

3. Värderingsenhet som är belägen inom detaljplanen, och detaljplanen inte hindrar att värderingsenheten kan avskiljas.

Korrigera värdet för klass 2 och klass 3 när värderingsenheten inte är belägen i ett grupphusområde

När en värderingsenhet tomtmark som tillhör fastighetsrättsliga förhållanden klass 2 eller 3 inte ingår i ett grupphusområde, så bör riktvärdet korrigeras nedåt.

Om värderingsenheten tillhör klass 2 så bör riktvärdet korrigeras med 40 000 kr.

Om värderingsenheten tillhör klass 3 så bör riktvärdet multipliceras med nedräkningsfaktorn 0,5. Riktvärdet för värderingsenheter i klass 3 bör inte vara mer än riktvärdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Riktvärdet för en värderingsenhet i klass 3 bör inte vara mer än dubbla riktvärdet av byggnaderna på värderingsenheten. Om det inte är åsatt något riktvärde för byggnader så bör riktvärdet för tomtmarken inte vara mer än 100 000 kr (SKV A 2020:13).

Korrigera värdet för klass 2 när värderingsenheten ingår i ett grupphusområde

När en värderingsenhet tomtmark som tillhör fastighetsrättsliga förhållanden klass 2 ingår i ett grupphusområde, så bör riktvärdet korrigeras nedåt.

Riktvärdet bör multipliceras med nedräkningsfaktorn 0,75. Riktvärdet av en värderingsenhet i klass 2 bör inte vara mer än dubbla riktvärdet av byggnaderna på värderingsenheten. När det inte är åsatt något riktvärde för byggnader så bör riktvärdet av tomtmarken inte vara mer än 100 000 kr (SKV A 2020:13).

Grupphusområde

Ett grupphusområde kännetecknas av att det är fråga om en tätbebyggd grupp av småhus som uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod, och som har i huvudsak likartad karaktär. Det går inte att ange exakt hur många hus det bör vara fråga om, men normalt bör antalet överstiga fem. Reglerna om grupphusområde gäller inte komplementbyggnader i villakvarter, gäststugor av olika slag och fritidshus på arrenderad mark (prop. 2000/01:121 (s. 38)).

Av Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2020:13) så framgår det att med ett grupphusområde avses ett område som är bebyggt, eller som kan bebyggas, med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus. Småhusen ska ha en likartad utformning och vara belägna inom detaljplanelagt område. Byggnaderna har uppförts, eller ska uppföras, samtidigt eller under en begränsad tidsperiod av samma exploatör. Med begränsad tidsperiod menas tre år. Med radhus, kedjehus, parhus och småhus avses byggnader och inte byggnadskroppar. Detta innebär att exempelvis en radhuslänga (byggnadskropp) med sex radhus (byggnader) uppfyller det krav på minst sex radhus som anges i det allmänna rådet.

Typ av bebyggelse

Värdefaktorn typ av bebyggelse för tomtmarken inom en småhusenhet bestäms med hänsyn till om marken är avsedd att bebyggas med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Samma indelning görs om tomtmarken är bebyggd med småhus av nämnda slag (12 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn typ av bebyggelse indelas i tre klasser (1 kap. 35 a § FTF): friliggande småhus (F), kedjehus (K) och radhus (R).

• Friliggande småhus är ett småhus som inte är sammanbyggt med något annat småhus.
• Kedjehus är småhus som varken är friliggande eller radhus.
• Radhus är småhus i en rad om minst tre hus, vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra.

Indelningen i de tre bebyggelseklasserna görs på grundval av klassindelningen av värdefaktorn byggnadskategori för de småhus som är belägna på tomtmarken.

Närhet till strand

Med närhet till strand menas tomtmarkens läge i förhållande till strand. Värdefaktorn ska indelas i minst tre och högst sju klasser. En klass ska utgöra strand, en eller flera klasser strandnära och en klass varken strand eller strandnära (12 kap. 3 § FTL).

Vilka är belägenhetsklasserna?

Värdefaktorn ska indelas i fyra klasser, s.k. belägenhetsklasser (1 kap. 35 a § FTF).

Värdefaktorn indelas enligt följande (3 § SKVFS 2020:4):

Belägenhetsklass	Byggnadsplatsens avstånd från strandlinjen
1. (strand)	högst 75 m och egen strand
2. (strandnära)	högst 75 m utan egen strand
3. (strandnära)	mer än 75 m men högst 150 m
4. (inte strand eller strandnära)	mer än 150 m.

Avståndet till strandlinjen

Med avstånd menas det horisontella kortaste avståndet till strandlinjen. Avståndet mäts mellan byggnadsplatsen och strandlinjen (3 § SKVFS 2020:4). Kammarrätten har i en dom konstaterat att mätningen dessutom ska utgå ifrån byggnadens närmaste sida till vattnet (KRNS 2017-08-24, mål nr 284-17).

Om tomten är obebyggd så bör avståndet mätas från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden (SKV A 2020:13).

Observera att strandlinje inte behöver betyda badstrand, utan även allmän kaj, park, klippor eller vass räknas som strand­linje.

Belägenhetsklass 1 eller 2?

För att en värderingsenhet tomtmark till småhus ska indelas i belägenhetsklass 1 ska området mellan byggnadsplatsen och strandlinjen – mot hav, insjö eller vattendrag – vara högst 75 m samt tillhöra värderingsenheten. Området ska inte vara allmänt tillgängligt för bebyggelse, bil- park- eller gångväg. Om området är allmänt tillgängligt på ett sådant sätt, och byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinjen, så ska värderingsenheten i stället indelas i belägenhetsklass 2. Detta gäller också för en värderingsenhet med egen strand, där byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinjen och stranden används av allmänheten som badplats eller liknande i mer än ringa omfattning (4 § SKVFS 2020:4).

När man klassificerar närhet till strand så bör mark mellan strandlinjen och tomtgränsen anses tillhöra värderingsenheten, om marken disponeras med stöd av ett lokaliserat servitut. Det kan vara ett fastighetsbildningsservitut eller ett inskrivet avtalsservitut. Samma bedömning bör göras då ett mindre område mellan tomtgränsen och strandlinjen utgör samfälld mark som tillhör ett mindre antal fastighetsägare (Skatteverkets ställningstagande Närhet till strand). Ställningstagandet hänvisar till Skatteverkets senaste föreskrift, d.v.s. SKVFS 2020:4.

En fastighet med två skiften indelas i belägenhetsklass 2

Om en fastighet är uppdelad på två skiften, en bebyggd del utan strandkontakt och en obebyggd del som ligger i direkt anslutning till strandlinjen, dvs. har egen strand, ska fastigheten indelas i belägenhetsklass 2, strandnära (Skatteverkets ställningstagande Klassificering av strand vid två skiften). Ställningstagandet hänvisar till Skatteverkets senaste allmänna råd, d.v.s. SKV A 2020:13 samt Skatteverkets senaste föreskrift, d.v.s. SKVFS 2020:4.

Exempel: indelning i belägenhetsklass för en fastighet med två skiften

En fastighet är uppdelad på två skiften med ett mellanliggande markområde som inte disponeras av fastighetens ägare. Det ena skiftet har byggnadsplatsen belägen högst 75 meter från strandlinje mot hav, insjö eller vattendrag. Det andra skiftet ligger i direkt anslutning till strandlinjen och är obebyggt. Förutsatt att lämplig byggnadsplats saknas för det skifte som ligger i direkt anslutning till strandlinjen (jämte att övriga villkor för klassen är uppfyllda) ska fastigheten indelas i belägenhetsklass 2, strandnära.

Undantag: gångavståndet från byggnadsplatsen till strandlinjen är mer än 300 m

Om det kortaste möjliga gångavståndet från byggnadsplatsen till strandlinjen är mer än 300 m så ska den värderingsenhet som enligt huvudregeln skulle indelats i belägenhetsklass 2 eller 3 i stället indelas i belägenhetklass 4 (4 § SKVFS 2020:4).

Gångavståndet ska mätas till den närmaste strandlinjen som man kan nå genom en promenad. Det behöver således inte vara den strandlinje från vilken det horisontella avståndet mätts.

Kammarrätten i Göteborg konstaterade att de bestämmelser som styr fastighetstaxeringen gäller fastigheten och inte fastighetens ägare. Det är därför naturligt att man när man tolkar vad som är kortast möjliga gångavstånd utgår från vad som är möjligt för en genomsnittlig fastighetsägare vid normal väderlek. En promenad till strandlinjen ska inte vålla några större problem för fastighetsägaren. Det bör t.ex. inte krävas att man går över ojämna eller mycket hala klippor (KRNG 2007-05-25, mål nr 73-06).

Vad menas med hav, insjö eller vattendrag?

Av Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2020:13) framgår att hav, insjö eller vattendrag bör avse sådana områden där det finns strandskydd enligt miljöbalken. Där framgår att det råder strandskydd vid havet, insjöar och vattendrag. Syftet med strandskydd är att trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv men också att bevara bra livsvillkor för växt- och djurlivet. Strandskyddet omfattar land- och vattenområde intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (7 kap. 13 och 14 §§ MB).

Vattendrag som har mindre betydelse för värdet

Om en värderingsenhet ligger vid eller i närheten av ett vattendrag som har ringa påverkan, eller som saknar betydelse, för tomtmarkens värde, t.ex. en liten bäck eller ett större dike, så bör vattendraget inte påverka tomtmarkens värde p.g.a. belägenhet vid fastighetstaxeringen.

Fastighet där stranden förskjutits

Det förekommer att fastighet vid bildandet varit en strandfastighet men blivit skild från angränsande vattenområde genom att stranden förskjutits, ex. genom uppgrundning eller sjösänkning. Under vissa förutsättningar, att området är av ringa omfattning och att nyttjandet inte medför att ägaren till området lider skada eller olägenhet av betydelse, så har sådana fastigheter ändå rätt att nyttja området mellan fastigheten och strandlinjen (1 kap. 6 § JB). Bestämmelsen innebär att fastigheten inte blir avskuren från vattnet och därför påverkas normalt sett inte karaktären av strandfastighet. Nyttjanderätten har en servitutsliknande ställning på så sätt att den följer äganderätten till fastigheten.

Hur sker indelningen i belägenhetsklasser?

Indelningen i belägenhetsklasser kan lämpligen ske i tre steg:

1. Bedöm om förutsättningarna för strand är uppfyllda (7 kap. 13 § MB).
2. Mät (horisontellt) närmaste avstånd från huvudbyggnaden till strand­linjen.
3. Avgör frågan om ”egen strand” (strand klass 1) eller till­gänglighet och gångavstånd (strandnära klass 2−3).

Korrigerat tomtvärde

När man korrigerar normaltomtens värde med hänsyn till tomtens närhet till strand ska man enligt formeln för beräk­ning av tomtmarkens riktvärde (1 kap. 35 c § FTF) multiplicera normal­tomtens värde med en belägenhetsfaktor.

En belägenhetsfaktor ska enligt 1 kap. 35 a § FTF i riktvärdeangivelsen anges för belägenhetsklassen 1 (strand) och för belägenhetsklassen 2 (strandnära). Belägenhetsfaktorerna ska anges med ett tal inom inter­vallet 1,0–10,0. Belägen­hetsfaktorn för normaltomten är alltid 1,0.

För belägenhetsklasserna ska belägenhetsfaktorerna bestäm­mas enligt FB-tabell i bilaga 4 till SKV A 2020:13. I tabellen ska det finnas 56 belägenhetsfaktorer i en fast värdeserie.

Värdet av en värderingsenhet ska multipliceras med belägenhetsfaktorn enligt riktvärdeangivelsen för den belägenhetsklass som värderings­enheten tillhör, enligt formeln i 1 kap. 35 c § FTF.

På riktvärdekartan ska man i riktvärdeangivelsen för värde­området ange belägenhets­faktorerna för belägen­hets­klas­serna strand (klass 1) och strand­nära (klass 2), i tur och ordning. Belägen­hets­faktorn för normaltomten ska vara 1,0. Om samma värde ska tillämpas i samtliga klasser är beteckningen B 1,0/1,0.

Beräkna riktvärdet för tomtmark

Beräkningen av riktvärdet för värderingsenheten tomtmark ska göras med ledning av formeln i 1 kap. 35 c § FTF.

Normaltomt

Om värderingsenheten har samma egenskaper som krävs för en normaltomt, så utgör det angivna värdet för normaltomten det totala riktvärdet för enheten.

Beräkningsgång för tomtmark med korrigerat normaltomtsvärde

Om värderingsenheten avviker från normaltomten i fråga om storlek, belägenhet, VA eller fastig­hetsrättsliga förhållanden, ska korrigeringarna av normaltomtens värde göras enligt nedan.

Riktvärdet för en värderingsenhet som utgör tomtmark bestäms i fem steg i följande ordning:

1. Avläs värdet av normaltomten för aktuell bebyggelsetyp i riktvär­deangivelsen på riktvärdekartan (eller i den tillhörande beskrivningen).
2. Korrigera för avvikelse i storlek med angivet värde per kvm. Det korrigerade värdet avrundas nedåt till hela tusental kronor.
3. Korrigera för närhet till strand med angiven belägen­hetsfaktor, avrunda nedåt till hela tusen­tal kronor.
4. Korrigera för avvikelse från angiven VA-klass, avrunda nedåt till hela tusental kronor.
5. Korrigera med hänsyn till fastighetsrättsliga för­hål­landen – för FR-klass 3 med angiven nedräknings­faktor och för FR-klass 2 genom ett avdrag med 40 000 kr – och avrunda nedåt till hela tusental kronor.

Värdet per kvadratmeter tomtmark

Beräkningen av tomtmarkens värde ska göras enligt formeln i 1 kap. 35 e § FTF. I riktvärdeangivelsen ska värdet anges i kronor per kvadratmeter tomtmark (kr/kvm).

Ett värde i kr/kvm avser normalt s.k. rå tomtmark, alltså tomtmark för vilken några exploateringsåtgärder inte vidtagits. Några korrigeringar blir då inte aktuellt för annan klass än VA-klass 6.