Hyreshus och ägarlägenhet

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Vid en bedömning av vad som är ett säreget förhållande är utgångspunkten i första hand antingen vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör eller vad som enligt anteckning på riktvärdekartan förutsatts vid riktvärdeangivelsens bestämmande.

Om det för riktvärdet har förutsatts att det råder andra förhållanden än genomsnittliga inom värdeområdet, för värdefaktor som inte avses i 9 kap. 3 § och 12 kap. 4 § FTL, ska detta anges på riktvärdekartan.

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt, t.ex. åsatts en viss typ av byggrätt eller hyra.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL. Läs om huvudprincipen för justering för säregna förhållanden.

Kostnader för evakuering och rivning

För bebyggda tomter där den befintliga bebyggelsen utgörs av saneringsbyggnader kan det bli aktuellt att justera ned markvärdet på grund av kostnader för evakuering och rivning av byggnaderna. En saneringsbyggnad är en byggnad som ska rivas (2 kap. 4 § FTL). En sådan byggnad saknar normalt värde eller utgör en belastning för fastigheten.

En normal rivningskostnad för hyreshus i 2017 års värdenivå bör bedömas till 300 kr/kbm bruttovolym eller 900 −1 200  kr/kvm bruttoarea (SKV A 2018:11).

Eftersatt underhåll

Att en lägenhet har eftersatt underhåll får anses vara beaktat genom den hyra som utgår och någon justering på grund av säreget förhållande bör därför inte göras. Även om underhållet är väldigt eftersatt får den utgående hyran anses beakta detta förhållande.

Kostnader för att åtgärda konstruktionsfel och byggskador

Om en lägenhet i princip inte kan hyras ut på grund av dess skick, kan det antas att lägenheten är behäftad med (byggnads-) skador och justeringen på grund av säregna förhållanden görs då med utgångspunkt i vad det kostar att åtgärda skadorna ifråga och den inverkan på marknadsvärdet som kostnaderna för att åtgärda skadorna kan bedömas ha.

En justering på grund av säregna förhållanden kan även aktualiseras i de fall ett eftersatt yttre underhåll av byggnaden har lett till skador på byggnaden. Justeringsbeloppet får i dessa fall bestämmas på samma sätt som i de fall det föreligger skador på en lägenhet i byggnaden.

Ett justeringsbelopp på grund av konstruktionsfel och byggskador bör grundas på nödvändiga åtgärdskostnader angivna i 2017 års värdenivå, samt på den påverkan på marknadsvärdet som kostnaderna kan ha, omräknat till taxeringsvärdenivå (SKV A 2018:11). Justeringsbeloppets storlek får alltså bedömas individuellt i varje enskilt fall.

Kulturhistoriskt intressanta hyreshus

Med kulturhistoriskt intressanta hyreshus avses i första hand

• hyreshus som är byggnadsminnen, enligt Kulturmiljölagen (1988:950).
• hyreshus som inte får förvanskas, enligt 8 kap. 13 § plan- och bygglagen (PBL), och som ska underhållas så att deras särart bevaras enligt 8 kap. 14 § PBL.

Byggnadsminnen och sådana hyreshus som omfattas av en detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 8 kap. 13 § PBL, skyddas normalt genom särskilt beslutade restriktioner i form av rivningsförbud, vägrat rivningslov, skyddsbestämmelser eller skyddsföreskrifter eller s.k. K-, Q-, eller q-bestämmelser. Byggnadsminnen finns förtecknade hos länsstyrelsen.

Fastighetsägaren bör lämna en godtagbar dokumentation

En justering för kulturhistoriskt intressanta byggnader kan bli aktuell på grund av eftersatt underhåll och förväntade onormala drift- och underhållskostnader i framtiden. En justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att det är ekonomiskt ofördelaktigt. En justering för nämnda förhållanden bör normalt ske om fastighetsägaren lämnar en godtagbar dokumentation som visar det kulturhistoriskt önskvärda i att byggnaden bevaras (SKV A 2018:11).

Kostnader på grund av skyddsbestämmelser och föreskrifter

Skyddsbestämmelser i en detaljplan eller i områdesbestämmelser, liksom skyddsföreskrifter vid en byggnadsminnesförklaring, kan påverka en byggnads värde genom dels högre underhålls- och driftkostnader, dels en förlorad möjlighet att vidta om- eller tillbyggnader enligt gällande plan. Någon justering bör inte göras om större ersättningar utbetalas i den takt som skyddsåtgärderna genomförs (SKV A 2018:11).

Avvikande vakansgrad

En justering för avvikande vakansgrad blir normalt aktuell om följande förutsättningar är uppfyllda:

• värderingsenhetens vakansgrad överstiger den genomsnittliga vakansgraden för samma lägenhetstyp inom värdeområdet med minst 20 procentenheter
• vakansgraden kan inte förväntas bli normal för värdeområdet inom sex månader från taxeringsårets ingång (klassnitt i första kolumnen i tabellen nedan).

En justering bör göras för det hyresbortfall som uppkommer genom att en byggnad står helt eller delvis tom. Hyresbortfallet bör anges i procent av värdefaktorn hyra för värderingsenheten. En avvikande vakansgrad bör beräknas som vakansgraden för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för lägenhetstypen i fråga inom värdeområdet.

Beräkna justeringsbeloppet

Justeringsbeloppet vid olika avvikande vakansgrader bör beräknas med ledning av nedanstående tabell.

Avvikande vakansgrad (%)	Justeringsstorlek (angiven som multiplar av värdefaktorn hyra)
	Anpass­nings­tid 1 år	Anpass­nings­tid 2 år	Anpass-nings­tid 4 år	Anpass­nings­tid 6 år
20–30	–	0,10H	0,2H	0,2H
31–40	–	0,12H	0,3H	0,3H
41–50	–	0,15H	0,4H	0,5H
51–60	0,10H	0,25H	0,5H	0,7H
61–70	0,15H	0,35H	0,6H	0,9H
71–80	0,20H	0,45H	0,8H	1,2H
81–90	0,25H	0,55H	1,0H	1,7H
91–100	0,35H	0,70H	1,3H	2,3H

Om tiden för att minska vakanserna överstiger 6 år kan man göra en justering vid en lägre avvikande vakansgrad än 20 procent (SKV A 2018:11).

Justeringarnas storlek bestäms med hänsyn till hyresbortfallets storlek och tiden för att få ned vakansgraden

I tabellen anges justeringens storlek som multiplar av värdefaktorn hyra. Justeringarnas storlek bestäms med hänsyn till hyresbortfallets storlek och den tid som bedöms gå åt för att få ned vakansgraden till den genomsnittliga vakansgraden för värdeområdet.

Tabellen är uppbyggd utifrån olika antaganden om hur lång tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90−100 procent. En ingående avvikande vakansgrad på 20−30 procent antas kunna avvecklas på 1/4 av den tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90–100 procent.

Multipeln i tabellen anger nuvärdet av hyresbortfallet beräknat med 6 procent kalkylränta.

Läs om hur man väljer kolumn i tabellen.

Exempel: justering för avvikande vakansgrad enligt tabell

Ett lokalhyreshus med värdeåret 1994 har en totalhyra om 1 000 000 kr. För värdeområdet gäller H-nivåfaktor 5,0. Om byggnaden saknar vakans blir byggnadsvärdet 5 000 000 kr.

Den avvikande vakansgraden är 20 procent i byggnaden och anpassningstiden är 4 år. Justeringen blir enligt tabellen 200 000 kr (0,2 × 1 000 000). Det justerade byggnadsvärdet blir därmed 4 800 000 kr.

Exempel: justering för avvikande vakanser i ett hyreshus med outhyrda kontor och butiker

Ett lokalhyreshus med värdeåret 1994 har en totalhyra om 5 000 000 kr. Lokalerna utgörs av 2 000 kvm kontor samt 1 000 kvm butiker under mark. För värdeområdet gäller H-nivåfaktor 5,0 och en vakansgrad om 5 procent. Om byggnaden saknar vakanser blir byggnadsvärdet 25 000 000 kr.

Hyran för kontorsytorna är 2 000 kr/kvm och för butiksytorna 1 000 kr/kvm. De ytor som är vakanta är butiksytorna samt 500 kvm av kontorsytorna.

Vakansgraden beräknas enligt följande: (500 × 2 000) / 5 000 000 + (1 000 × 1 000) / 5 000 000 = 0,4. Den avvikande vakansgraden uppgår då till 35 procent (40 – 5). Om anpassningstiden är 4 år blir justeringen enligt tabellen 0,3 × 5 000 000 kr = 1 500 000 kr. Det justerade byggnadsvärdet blir därmed 23 500 000 kr (25 000 000 - 1 500 000).

Avvikande driftsnetto

Om driftnettot för ett bostadshyreshus kraftigt avviker från det driftnetto som förutsatts vid provvärderingen bör man göra en justering för säregna förhållanden. Främst avses här den situationen där det föreligger ett onormalt driftnetto för byggnaden (inom värdeområdet) på grund av höga kostnader för drift och underhåll (DoU), dock med en normal faktisk hyra för byggnaden, motsvararande genomsnittshyran. Ett avvikande driftnetto kan även bero på normala kostnader för drift och underhåll i byggnaden men där den faktiska hyran är låg.

I de fall då den avvikande DoU-kostnaden beror på ett eftersatt underhåll för byggnaden ska någon justering för säregna förhållanden inte göras. Detta får istället anses beaktat i den redovisade hyran som fastställts vid taxeringen.

Vid en justering beräknas justeringsbeloppets storlek till skillnaden mellan den faktiska DoU-kostnaden och DoU-kostnaden enligt marknadsvärdebedömningen vid provvärderingen. Justeringsbeloppet beräknas som avvikande drift- och underhållskostnader x antal kvm x nivåfaktorn x kapitaliseringsfaktorn.