Tomtmark

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Väntetid vid fördröjd byggnation

I riktvärdeangivelserna för tomtmark förutsätts normalt att marken är möjlig att bebygga omedelbart. Vid längre väntetid innan byggnation kan påbörjas kan det därför bli aktuellt att justera riktvärdet. Tomtmarkens värde bör i ett sådant fall bestämmas med ledning av nedanstående tabell, med angivna nedräkningsfaktorer.

Inom orter där byggnadsproduktionen sedan länge har avstannat kan man redan ha tagit hänsyn till en lång väntetid i riktvärdeangivelserna för värdeområdet.

Industritomt som inte kan bebyggas omedelbart eller omfattas av planbestämmelser

För obebyggda värderingsenheter som inte är möjliga att bebygga omedelbart kan det bli aktuellt att justera riktvärdet. Detta gäller ofta sådan tomtmark som tidigare var indelad som exploateringsmark.

En annan vanlig situation där en justering kan komma i fråga är då industritomten omfattas av planbestämmelser enligt 4 kap. 14 § PBL, vilket bl.a. kan innebära att man inte får bygglov förrän vissa trafik-, vatten och avlopps- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av den förväntade väntetiden. Med väntetid avses tiden innan byggnationen får påbörjas (SKV A 2018:15).

Väntetiden ska bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång (SKV A 2018:15).

Bestämma justeringens storlek

Justering för väntetid bör göras med ledning av nedanstående tabell. Justeringens storlek bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till industribyggnad) och riktvärdet multiplicerat med nedräkningsfaktorn (SKV A 2018:15).

Väntetid i år	Nedräkningsfaktor
1	0,95
2-3	0,90
4-5	0,85
6-10	0,80
> 10	0,70

Exempel: justering för en industritomt i ett område som saknar vägar och energi

En industritomt som är färdig att bebyggas har riktvärdet 400 000 kr. Det visar sig dock att det i området saknas vissa grundförutsättningar för vägar och energi. Något bygglov kan inte beviljas innan dessa förutsättningar är uppfyllda, vilket beräknas ta 23–26 månader. Mot denna bakgrund yrkar nu fastighetsägaren på att få markvärdet nedjusterat. En justering kan räknas ut i följande två steg:

1. Eftersom väntetiden är cirka 2 år är det den andra raden (2–3 år) som ska användas. Den aktuella nedräkningsfaktorn blir då 0,90.
2. Beräkna justeringsbeloppet. Markens värde blir 360 000 kr (400 000 × 0,90), vilket innebär att justeringsbeloppet blir 40 000 kr (400 000 - 360 000).

Normala markanläggningar saknas

Riktvärdet för tomtmark till en industribyggnad förutsätter att tomtmarken är omedelbart bebyggbar om inte annat anges. Med omedelbart bebyggbar tomtmark avses att tomtmarken har för värdeområdet normala markanläggningar i form av tomtanläggningar (hårdgjord yta och stängsel) samt VA-anslutning (tillgång till vatten och avlopp).

För obebyggda industritomter som bedöms kunna bebyggas inom en snar framtid, kan det vara aktuellt att göra en justering av markvärdet om vatten och avlopp eller tomtanläggningar saknas. För bebyggda industritomter där del av tomtmarken inte är iordningställd kan det vara aktuellt att göra en justering av markvärdet om tomtanläggningar saknas.

Då sådana markanläggningar saknas bör en justering beräknas med ledning av nedanstående tabell.

Om fastighetsägaren själv presenterar faktiska kostnader för att iordningställa marken och dra fram vatten och avlopp kan sådana kostnader beaktas vid beräkning av justeringsbeloppets storlek.

Tabell över justeringsbelopp om VA-anslutning eller tomtanläggningar saknas.

Tabellen visar justeringsbeloppets storlek vid olika riktvärdenivåer för industrimark. Med TA avses taxeringsvärdenivån, d.v.s. tomtmarkens riktvärde.

Riktvärde för industrimark, kr/kvm (TA)	Justering av riktvärdet (%) om VA-anslutning saknas	Justering av riktvärdet (%) om tomtanläggningar saknas
-90	40	40
100−160	30	40
180−400	20	35
450−	70 kr/kvm TA	180 kr/kvm TA

Fastigheter som inte kan bebyggas omedelbart och som saknar markanläggningar

Det är vanligt att fastigheter som inte kan bebyggas omedelbart på grund av väntetid innan byggnation får påbörjas även helt eller delvis saknar markanläggningar (VA-anslutning och tomtanläggningar). Det är i sådana fall motiverat att göra en nedjustering för väntetiden och det som återstår att färdigställa. Beräkningen bör göras enligt följande formel:

Riktvärdet - (riktvärdet - (riktvärdet × justering för VA + riktvärdet × justering för tomtanläggningar)) × nedräkningsfaktorn.

Exempel: industritomt med väntetid (innan byggnation får påbörjas) som saknar VA-anslutning

En 1 800 kvm stor industritomt håller på att exploateras. Marken är schaktad och hårdgjord, vägar och parkeringsplats är anlagda. Vatten och avlopp är ännu inte framdraget. Riktvärdet är 180 kr/kvm vilket ger ett totalt riktvärde på 324 000 kr (1 800 × 180) för tomten.

Ägaren inkommer med information som visar att det inom de närmaste 2 åren inte är möjligt att uppföra någon byggnad på fastigheten. Ägaren yrkar på att markens taxeringsvärde ska sänkas med hänvisning till väntetid innan byggnation får påbörjas och att det saknas vatten och avlopp.

Riktvärdet för tomten är 180 kr/kvm och en nedjustering för att vatten och avlopp saknas bör därför göras med 20 procent, vilket framgår av tabellen ovan. Eftersom väntetiden är cirka 2 år är det den andra raden (2–3 år) som ska användas i tabellen för nedräkningsfaktorer.

Den tillämpliga nedräkningsfaktorn blir därför 0,9. Enligt formeln ovan blir justeringsbeloppet följande:

324 000 - (324 000 - (324 000 × 0,2)) × 0,9 = 90 000 kr.

I praktiken sker beräkningen på följande sätt:

Riktvärdet multipliceras med 0,2 vilket ger produkten 64 800 och ett återstående taxeringsvärde på 259 200 kr (324 000 - 64 800).

Det återstående taxeringsvärdet multipliceras med 0,9 och ger det slutliga taxeringsvärdet 233 280 kr. Den totala justeringen blir då 90 000 kr (324 000 - 233 280).

Reservmark inom en industritomt

Med reservmark avses mark inom en bebyggd eller obebyggd industritomt där betydande del (och storlek) av tomten inte har iordningställts för bebyggelse.

För reservmark som på grund av läget inte kan förväntas bli bebyggd inom överskådlig tid bör marken justeras till värdet av omkringliggande åker- och skogsmark (SKV A 2018:15). Justeringen bör endast göras för markområden som uppgår till ett flertal hektar.

I det fall där betydande del (och storlek) av tomten inte är iordningställd men marken kan förväntas bli bebyggd inom en snar framtid, kan det istället vara aktuellt att göra en justering av taxeringsvärdet på grund av att normala markanläggningar saknas.

Exempel: reservmark inom en bebyggd industritomt som inte förväntas bli bebyggd

I utkanten av en mindre tätort (mot landsbygd) ligger en stor fastighet på 22 ha. Del av fastigheten utgör tomtmark för industriändamål enligt gällande detaljplan och omfattar 16 ha. Resterande del av fastigheten utgör produktiv skogsmark (6 ha) och den delen av fastigheten har därmed indelats som en lantbruksenhet.

Industritomten är bebyggd på 90-talet och används i fastighetsägarens verksamhet. En betydande del av industritomten (5 ha) är dock inte iordningsställd och saknar för värdeområdet normala markanläggningar. Markområdet är svårtillgängligt och det finns fortfarande god tillgång till annan industrimark i värdeområdet. Marken kan inte förväntas bli bebyggd inom en överskådlig tid, d.v.s. förhållandet är oförändrat under hela den löpande taxeringsperioden (6 år). Mot denna bakgrund yrkar nu fastighetsägaren på att få markvärdet nedjusterat.

Markområdet utgör en betydande del av industritomten och är av betydande storlek (flertal hektar). Markvärdet bör således justeras till värdet av omkringliggande skogsmark för den del av industritomten som är berörd (5 ha).

Markföroreningar inom industriområden

Markvärdet för en industritomt kan justeras om miljöföroreningen ifråga har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för taxeringsenheten, dvs föroreningen är av en så betydande karaktär att användningen av mark eller byggnad begränsas. Det ska alltså handla om en miljöbelastning som innebär att det finns en upplysningsskyldighet enligt 10 kap. 11 § MB (miljöbalken) och att föroreningen efter anmälan ska avhjälpas eller att aktuell tillsynsmyndighet med stöd av reglerna i miljöbalken fattar ett beslut som innebär att användningen av mark eller byggnad begränsas, exempelvis beslut om miljöriskområde.

Miljölagstiftning om allvarligt förorenade områden (miljöriskområde)

Det är vanligt att industritomter har någon form av miljöbelastning. Det är dock långt ifrån alla av dessa industritomter som har så betydande miljöproblem att de måste bli föremål för avhjälpandeåtgärder (sanering). Miljöbalken gör ingen skillnad på om en förorening finns i marken eller i byggnader.

Om ett område är allvarligt förorenat är länsstyrelsen enligt 10 kap. 15 § MB skyldig att förklara området för ett miljöriskområde samt att besluta om de inskränkningar i markanvändningen som behövs enligt 10 kap. 12 § MB. En förutsättning för att länsstyrelsen ska kunna förklara ett område för miljöriskområde är att det är allvarligt förorenat och att det dessutom är nödvändigt att föreskriva begränsningar i markanvändningen för att undvika hälso- och miljörisker. Det är inte själva området som ska skyddas utan människorna, som kan komma att använda området på något sätt, eller omgivningarna till området. Som ett tänkt exempel på ett område som bör förklaras som miljöriskområde anges i lagmotiven (prop. 1997/98:45 II s.362) ett tvätteri från vilket klorerade lösningsmedel läckt ut och slagit ut ortens grundvattentäkter med risk för att gas från lösningsmedlet har samlats under husgrunder och golv.

Ett beslut om förklaring som miljöriskområde ska alltid förenas med villkor för den fortsatta markanvändningen. Villkoren kan bland annat innehålla:

• krav på åtgärder som på något sätt kan inverka på föroreningarna i området
• krav på anmälningsplikt innan åtgärder får vidtas
• krav på att markundersökningar ska föregå åtgärder eller fastighetsöverlåtelser i området.

Det som är gemensamt för dessa olika slags villkor är att de ska vara nödvändiga av hänsyn till människors hälsa eller till miljön.

Miljölagstiftning om tillsynsansvar över förorenade områden

Tillsynsansvaret över förorenade områden kan bl.a. ligga på länsstyrelsen, kommunen eller Försvarsinspektören och regleras i miljötillsynsförordningen (2011:13).

Tillsynsmyndigheten måste välja på vilket sätt den ska ingripa för att få verksamhetsutövaren (stat, kommun, enskilda och företag) att följa miljöbalkens regler om de försiktighetsmått som krävs för att skydda människors hälsa och miljön. Tillsynsmyndigheten kan göra bedömningen att det är tillräckligt med råd eller information för att den ansvariga ska utföra nödvändiga åtgärder, men kan även besluta om förelägganden och förbud i enskilda fall. Miljöbalken ger tillsynsmyndigheterna möjlighet att anteckna förelägganden och förbud i fastighetsregistret, vilket innebär att de automatiskt gäller mot till exempel en ny fastighetsägare utan ytterligare åtgärder (26 kap. 15 § MB).

Ägaren eller brukaren är skyldig att underrätta tillsynsmyndigheten om föroreningar

Ägaren eller brukaren (t.ex. en arrendator) av en fastighet är skyldig att underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten och föroreningen kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön (10 kap. 11 § MB). Denna skyldighet föreligger oavsett om området ifråga tidigare har ansetts förorenat eller inte.

Vem ansvarar för att åtgärda miljöföroreningarna?

Alla som bedriver eller har bedrivit en verksamhet som har skadat miljön är skyldiga att åtgärda skadan (10 kap. 2 § MB). Om det inte finns någon tidigare verksamhetsutövare som det går att utkräva ansvar av kan fastighetsägaren bli ansvarig för avhjälpandet. Fastighetsägaren kan bli ansvarig om samtliga av följande förutsättningar är uppfyllda:

• ingen verksamhetsutövare finns tillgänglig som har möjlighet att utföra eller bekosta avhjälpandet
• fastighetsägaren kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den vi förvärvet
• fastigheten förvärvades efter 31 december 1998.

Om den förorenade fastigheten förvärvades före den 1 januari 1999 kan fastighetsägaren alltså inte bli ansvarig för avhjälpandet. Med förvärv av fastighet likställs förvärv av tomträtt (10 kap. 3 § första stycket MB).

Om miljöfarlig verksamhet inte har pågått efter den 30 juni 1969 kan sannolikt varken en verksamhetsutövare eller en fastighetsägare bli ansvarig för att bekosta avhjälpandet av föroreningar enligt 8 § lag (1998:811) om införande av miljöbalken och MÖD 2014:14.

Om varken verksamhetsutövaren eller fastighetsägaren är ansvarig för avhjälpandet så är det statens ansvar att hantera den förorenade fastigheten.

Offentligrättsliga förpliktelser enligt fastighetstaxeringslagen

I fastighetstaxeringen ska offentligrättsliga förpliktelser, i motsats till privaträttsliga förpliktelser, beaktas när man bestämmer marknadsvärdet (5 kap. 3 § andra stycket FTL). Det är här fråga om lagar som reglerar markens utnyttjande, t.ex. miljöbalken, plan- och bygglagen och skogsvårdslagen. De innehåller en rad generella begränsningar i ägarens rätt att utnyttja viss mark. Därtill kommer ytterligare ett antal begränsningar efter beslut med stöd av dessa lagar, t.ex. beslut eller förelägganden som en tillsynsmyndighet utfärdat med begränsningar i den pågående markanvändningen. Meddelade beslut om hur fastigheten får användas och beslut om begränsningar i användningen av fastigheten som följer direkt av lag berör alltså direkt fastigheten och är rättigheter eller skyldigheter som oavsett ägarförhållanden är inskränkningar som följer fastigheten. Detta är offentligrättsliga förpliktelser enligt fastighetstaxeringslagen.

Värdet för en fastighet kan därför jämkas genom justering för säregna förhållanden om det skett en värdeförändring på grund av beslut eller föreskrifter enligt plan- och bygglagen, miljöbalken eller annan lag där ägarens rätt att använda sin fastighet särskilt regleras.

Justering för säreget förhållande vid fastighetstaxeringen

Om en taxeringsenhet är belastad med miljöföroreningar så får detta förhållande anses vara knutet till själva taxeringsenheten och det kan därför finnas skäl för nedjustering på grund av säreget förhållande. Det ska vara klarlagt att klaganden också är den som är ansvarig för att sanera föroreningen.

För att en justering ska kunna ske måste det säregna förhållandet ha en påtaglig inverkan på taxeringsenhetens marknadsvärde. För att så ska vara fallet ska miljöbelastningen ifråga vara av så betydande karaktär att användningen av mark eller byggnad begränsas. Det ska alltså handla om en miljöbelastning som innebär att det finns en upplysningsskyldighet enligt 10 kap. 11 § MB och att föroreningen efter anmälan ska avhjälpas. Om det finns ett krav på avhjälpande får det förutsättas att taxeringsenheten eller en del av densamma inte kan användas på avsett sätt. Det spelar härvidlag ingen roll om den verksamhet som bedrivs på taxeringsenheten är opåverkad eller inte, utan det är möjligheten att använda taxeringsenheten som sådan som är avgörande för om användningen ska anses vara begränsad eller inte. Det kan även finnas en begränsning i användningen av taxeringsenheten i de fall tillsynsmyndigheten med stöd av reglerna i miljöbalken fattar ett beslut som innebär att användningen av mark eller byggnad begränsas, exempelvis genom ett beslut som förklarar ett område som miljöriskområde.

Kravet på att miljöbelastningen ska vara av så betydande karaktär att användningen av mark eller byggnad begränsas, kan inte anses vara uppfyllt om saneringen kan anstå till den tidpunkt då den pågående verksamheten avvecklas och det samtidigt är oklart vilka åtgärder som då måste ske samt kostnaderna för dessa, se vidare KRSU 2021-12-13 mål nr 1266-21 och 1267-21 samt Skatteverkets rättsfallkommentar om Markförorening, justering för säregna förhållanden.

Skatteverket anser att justering kan medges för såväl fastigheter som för byggnader på ofri grund när det kan visas att byggnaden är belastad av markförorening och därmed har begränsad användning. Att en ägare till en byggnad på ofri grund i egenskap av verksamhetsutövare kan vara ansvarig för att sanera marken är inte ett förhållande som har någon inverkan på marknadsvärdet för byggnaden. För att en nedjustering av värdet på en byggnad på ofri grund ska kunna ske måste det alltså föreligga ett säreget förhållande för byggnaden, t.ex. att markföroreningarna tränger upp genom marken och in i byggnaden. Det säregna förhållandet för byggnaden måste även ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet, se vidare RÅ 1986 ref.100 och KRSU 2006-01-16 mål nr 26-05 samt Skatteverkets rättsfallskommentar om Markförorening, justering för säregna förhållanden byggnad på ofri grund.

Fastighetsägaren ska kunna visa skadornas omfattning

Det är fastighetsägaren som vid beskaffenhetstidpunkten ska visa att det finns en så allvarlig miljöbelastning att användningen av marken eller byggnaden begränsas på grund av att avhjälpande måste ske, alternativt att miljöbelastningarna är så allvarliga att ett avhjälpande inte kan ske och att mark eller byggnad därför inte kommer att få användas eller endast få användas i begränsad omfattning. Fastighetsägaren ska förse Skatteverket med underlag för att kunna bedöma skadornas omfattning och kostnaderna för att åtgärda dem. I praktiken sker detta genom att man t.ex. lämnar in en miljöteknisk rapport som är upprättad av konsulter och som ligger till grund för anmälan om sanering. Sådana rapporter brukar innehålla ett rekommenderat åtgärdsalternativ och kostnadsberäkningar för detta. Om skadorna inte ska avhjälpas men det ändå finns ett beslut från tillsynsmyndigheten som innebär en begränsning av användningen av marken eller byggnaden, så ska fastighetsägaren lämna beslutet från tillsynsmyndigheten till Skatteverket.

Av utredningen brukar det framgå om miljöskadorna avser hela fastigheten, enbart marken eller enbart vissa byggnader. Det kan alltså vara så att vissa delar av fastigheten inte berörs av avhjälpandeåtgärderna och att en viss taxeringsenhet eller värderingsenhet inom fastigheten inte ska omfattas av en justering.

En förutsättning för justering är att användandet av marken eller byggnaderna är begränsat vid taxeringsårets ingång (beskaffenhetstidpunkten). Så kan vara fallet antingen genom ett beslut av tillsynsmyndigheten eller genom att fastighetsägaren och tillsynsmyndigheten, efter anmälan av fastighetsägaren, har kommit överens om att avhjälpande ska ske. Även om det finns en upplysningsskyldighet enligt miljöbalken är det inte säkert att ett avhjälpande kommer till stånd om det efter samråd med tillsynsmyndigheten skulle visa sig att ett sådant är obehövligt. En förutsättning för justering i de fall tillsynsmyndigheten inte fattar ett beslut som innebär en begränsning av användningen av mark och byggnader är alltså att ett avhjälpande ska ske varigenom användningen av mark eller byggnad begränsas.

Justeringsbeloppet beräknas utifrån avhjälpandekostnaderna

Beräkningen av justeringsbeloppet bör utgå ifrån de beräknade kostnaderna för avhjälpande. Avhjälpandekostnaden avser kostnaden för de åtgärder som krävs enligt 10 kap. 1 § MB för att återställa mark och byggnad så att risk för miljö och hälsa elimineras och så att fastigheten ska kunna användas på avsett sätt. Vad som anses vara en risk varierar och är beroende av markanvändningen, d.v.s. vad fastigheten ska användas till efter saneringen. Exempelvis är saneringskraven för en industrifastighet inte lika höga som för en fastighet som är avsedd för bostadsändamål, något som t.ex. kan framgå av en ny detaljplan för området.

I avhjälpandekostnaden ingår utredningskostnader, saneringskostnader och kostnader för efterbehandling. Däremot ingår inte det inkomstbortfall som verksamheten kan drabbas av för att fastigheten inte kan användas under den tid som avhjälpandet pågår. Det ingår inte heller sådana kostnader som är hänförliga till sådana åtgärder som har vidtagits som ett led i exempelvis en reparation eller utbyte. Kostnaderna ska alltså vara sådana kostnader som kan hänföras till enbart själva avhjälpandet av föroreningen. Har man exempelvis grävt upp ett område för att byta ledningar och i samband med detta upptäckt en förorening så ska kostnaden för de grävarbeten som är hänförliga till det planerade utbytet av ledningarna inte ingå i avhjälpandekostnaden.

Kostnaderna ska avse nivåårets prisnivå och man måste bedöma om och med vilket belopp som kostnaden påverkar marknadsvärdet. Därefter reduceras beloppet till taxeringsvärdenivå, d.v.s. till 75 procent av den kostnad som ska ligga till grund för justeringen.

Omfattningen av ett avhjälpande kan variera mycket beroende bland annat på vilken typ av förorening det handlar om, hur allvarlig den är samt vad på fastigheten och hur stor del av fastigheten som berörs av avhjälpandet. Hur stor del av avhjälpandekostnaden som kan anses påverka marknadsvärdet för taxeringsenheten måste därför bedömas i varje enskilt fall. En omständighet som kan påverka justeringsbeloppets storlek är exempelvis om ett avhjälpande måste ske omedelbart eller inte. Ytterligare omständigheter som kan påverka justeringsbeloppets storlek är t.ex. värdenivån i värdeområdet samt ändrad detaljplan (för ändrad användning).

En ny taxering kan bli aktuell under löpande taxeringsperiod

En ny taxering ska göras av en taxeringsenhet under löpande taxeringsperiod om taxeringsenhetens värde har ökat eller minskat genom en sådan förändring i enhetens fysiska beskaffenhet att taxeringsvärdet bör ändras med minst en femtedel på grund av förändringen, dock minst 25 000 kr (16 kap. 3 § FTL). Den här nytaxeringsgrunden avser i princip alla förändringar av en taxeringsenhets fysiska beskaffenhet som påverkar enhetens värde, t.ex. föroreningsskada eller en allvarlig miljöskada. En ny taxering ska dock alltid göras om kostnader som har uppgått till minst en miljon kronor har lagts ned på taxeringsenheten.

En ny taxering ska göras av en taxeringsenhet om taxeringsenhetens värde har ökat eller minskat under löpande taxeringsperiod genom ett annat beslut av en myndighet om beslutet innebär en ändring i rätten att förfoga över eller i övrigt använda enheten (16 kap. 4 § 2 FTL). Den här nytaxeringsgrunden kan således bli tillämplig när en myndighet har fattat ett beslut som innebär en ändring i rätten att förfoga över eller att använda fastigheten, t.ex. ett beslut av en tillsynsmyndighet.

En taxeringsenhet kan enligt vad som anges ovan bli föremål för en ny taxering om:

• en föroreningsskada har upptäckts och det har konstaterats att det handlar om en sådan skada som ska föranleda ett avhjälpande
• en föroreningsskada har upptäckts och det har fattats ett myndighetsbeslut som innebär en ändring i rätten att förfoga över eller i övrigt använda taxeringsenheten
• ett avhjälpande har skett och taxeringsenheten därefter ska taxeras på vanligt sätt utan någon nedjustering.

Spärreglerna måste vara uppfyllda i samtliga fall ovan.