OBS: Detta är utgåva 2024.3. Visa senaste utgåvan.
Överlåtelserna ska genomgå en granskning för att säkerställa att de är marknadsmässiga och att uppgifterna om köpet och den ingående egendomen stämmer. Efter granskningen kvarstår de representativa överlåtelserna som läggs till grund för de nya riktvärdeangivelserna.
De överlåtelser som kvarstår efter den inledande förgallringen ska granskas ytterligare enligt 1 A kap. 3 § FTF. Följande typer av överlåtelser ska gallras
Om en överlåtelse gallras innebär det att överlåtelsen inte kommer att ligga till grund för de nya riktvärdeangivelserna.
Vissa delar av granskningen sker maskinellt, medan andra sker manuellt av handläggare på Skatteverket och värderingstekniker. Exempelvis gallras överlåtelser som avser egendom med ringa värde i de flesta fall maskinellt, medan överlåtelser som är särskilt svåra att analysera gallras först efter en manuell granskning.
Grunden för gallringen ska registreras genom en gallringskod. Gallringskoderna fastställs i Skatteverkets föreskrifter om förberedelsearbetet (21 § SKVFS 2023:10).
Gallringskod |
Gallringsgrund |
TR |
Transportköp |
EX |
Tvångsförvärv |
X |
Vissa exekutiva förvärv |
S |
Släktköp |
IG |
Annan intressegemenskap |
LV |
Köp av egendom med lågt taxeringsvärde |
LK |
Köp eller fastighetsreglering av egendom med låg köpeskilling eller låg likvid |
IA |
Köp av ideell andel, om andelen understiger 50 procent, såvida inte samtidigt försålts andelar uppgående till minst 50 procent |
AE |
Köpeskillingen kan inte jämkas i den omfattning som behövs |
TS |
Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera |
AP |
Överlåtelser med extremt förhållande mellan köpeskilling och taxeringsvärde |
ES |
Köp som inte huvudsakligen avser en och samma typ av taxeringsenhet. |
Med transportköp avses enligt 1 A kap. 4 § första stycket FTF den typ av överlåtelse som anges i 7 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.
Vid ett transportköp har fastigheten efter det första köpet inte varit utbjuden på nytt till högstbjudande, i stället övertar den andra köparen köpet på samma villkor som den första köparen träffat. Transportköpet är därmed inte ett nytt köp och ska därför gallras och gallringskoden TR ska anges. Det första köpet ska däremot inte gallras av denna anledning.
För att det ska räknas som ett transportköp ska detta ske utan något annat tillägg eller ändring i köpevillkoren än tiden för tillträde och betalning, samt sätt för betalning om ändrade inteckningsförhållanden påkallar det. Villkor för skattebefrielse för tidigare köp erhålls endast om lagfart för samtliga köp söks inom den tid som är stadgad för det första köpet (3 månader).
En fastighet säljs till köpare A med vissa avtalade villkor om bland annat köpeskilling. Köpare A säljer sedan vidare fastigheten till köpare B med samma villkor gällande köpeskilling m.m. Det andra köpet är ett transportköp och ska därför gallras.
Med tvångsförvärv menas expropriation eller annan inlösen enligt lag samt fastighetsreglering av lantbruksenhet utan att någon överenskommelse har träffats för likviden (1 A kap. 4 § andra stycket FTF).
Normalt ska bara frivilliga överlåtelser användas som underlag för att bestämma marknadsvärdesnivån. Tvångsförvärv ska därför gallras och gallringskoden EX ska anges.
Överlåtelser som har skett utanför den allmänna marknaden ska gallras. Det gäller köp där relationen mellan köpare och säljare kan föranleda en misstanke om att försäljningen inte har gjorts till högstbjudande. Det omfattar enligt 1 A kap. 4 § tredje stycket FTF bland annat
Med släktköp enligt 1 A kap. 4 § tredje stycket FTF menas
Släktköp ska gallras och gallringskoden S ska anges.
Köp där det finns en intressegemenskap mellan köpare och säljare ska gallras och gallringskoden IG ska anges. Det kan exempelvis gälla köp mellan bolag i samma koncern, och köp av andel av fastighet där köparen sedan tidigare äger en andel av fastigheten (1 A kap. 4 § FTF).
Det kan finnas en intressegemenskap mellan köpare och säljare vid köp som sker mellan andra mer avlägsna släktingar än de som räknas som släktköp, såsom mellan syskon eller kusiner. Detsamma gäller mellan köpare och säljare som känner varandra, exempelvis samboförhållande. Det kan även finnas en intressegemenskap vid köp mellan partner i ett partnerskap som tidigare är registrerat enligt lag. Om det i sådana fall är uppenbart att fastigheten inte bjudits ut på den allmänna marknaden och att priset inte är att betrakta som marknadsmässigt ska köpet gallras för intressegemenskap, i annat fall ska köpet inte gallras av denna anledning.
En annan typ av köp som i vissa fall har skett utanför den allmänna marknaden är exekutiva försäljningar. Dessa ska i följande fall gallras och gallringskod X ska då anges:
I övriga fall godtas exekutiva försäljningar förutom för småhusenheter och lantbruksenheter där sådana köp förgallras (1 A kap. 2 § FTF).
För att en överlåtelse ska kunna användas vid nivåläggningen ska den till huvudsaklig del avse fast egendom tillhörande samma taxeringsenhetstyp. Annars blir nivåläggningen för osäker och köpet ska då gallras. Det omfattar enligt 1 A kap. 4 § fjärde stycket FTF följande överlåtelser:
Även överlåtelser där köpeskillingen helt eller delvis har påverkats av annan användning än den som är normal för taxeringsenhetstypen (exempelvis en lantbruksenhet med starka förväntningar om exploatering för tätbebyggelse) ska gallras om värdeinverkan av det är mer än 20 procent. Vid gallring ska gallringskod AE anges.
Köp av småhusenhet som avser även annan egendom än småhusenhet ska gallras bort (förgallras).
Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera ska gallras och gallringskoden TS ska anges. Det omfattar enligt 1 A kap. 4 § femte stycket FTF:
Exempel på när fastighetens beskaffenhet inte kan fastställas med tillräcklig säkerhet är om en större ombyggnad har skett i samband med köpet och det inte går att utreda om köparen eller säljaren har betalat kostnaden för ombyggnaden. Det kan även vara så att överlåtelsen sker samtidigt som en byggnad är under nyproduktion och det inte går att utreda vad som ingick i köpet. Ett annat exempel är om en hyreshusenhet med lokaler som sedan länge saknat hyresgäster säljs till en köpare som ska använda lokalerna för egen verksamhet. Det kan då vara svårt att utreda hur mycket priset påverkats av att lokalerna var svåruthyrda vid köpetidpunkten och köpet ska då gallras.
Exempel på när priset sannolikt har påverkats av andra användningsmöjligheter än det normala för fastighetstypen är när obebyggd mark förväntas exploateras. Ett sådant fall är när lantbruksmark säljs i ett område där det pågår ett arbete med att ta fram en ny detaljplan för att bygga ett nytt bostadsområde.
Även köp där taxeringsvärdet framstår som uppenbart felaktigt, och rätt taxeringsvärde inte kan eller hinner utredas, ska gallras. Ett exempel på detta är att det vid granskningen upptäcks att det finns en otaxerad byggnad på fastigheten, och korrekta uppgifter om byggnaden saknas. Beträffande småhusenheter gallras de överlåtelser som är särskilt svåra att analysera vanligen bort utan att någon utredning sker. För hyreshus-, industri- och lantbruksenheter får gallring ske först sedan försök gjorts att utreda förhållandena vid köpetillfället.
Överlåtelser av fastigheter med låg köpeskilling och lågt taxeringsvärde, och vid köp av en mindre del av en fastighet, så är osäkerheten större än vid andra köp då köpeskillingen eller likviden ska fastställas. Dessa köp ska därför gallras. Läs mer under respektive rubrik nedan.
Vid köp av egendom med låg köpeskilling ska köpet gallras och gallringskoden LK ska anges. Enligt 1 A kap. 4 § sjätte stycket FTF ska följande överlåtelser därför gallras:
För att köpet för en småhusenhet ska laddas in i provvärderingssystemet ska taxeringsvärdet uppgå till minst 50 000 kr för bebyggd enhet eller minst 25 000 kr för obebyggd enhet. För att köpet för en hyreshus-, industri- eller lantbruksenhet tillkommer ytterligare krav om att det fastställda taxeringsvärdet för den överlåtna egendomen till minst 80 procent ska avse den aktuella typen av nämnda kategori (1 A kap. 2 § FTF).
Om det i granskningen framkommer att taxeringsvärdet är lågt kan gallringskoden LV användas.
Köp av en del av en fastighet, där mindre än halva fastigheten säljs vid samma tillfälle, ska gallras och gallringskoden IA ska anges (1 A kap. 4 § sjätte stycket FTF).
Om däremot t.ex. äkta makar tillsammans köper en hel fastighet, ska köpet däremot godtas.
Köp med ett extremt förhållande mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde (K/T) är normalt inte representativa för prisbildningen och ska gallras enligt 1 A kap. 3 § FTF. Gallringskoden AP ska anges.
När taxeringsvärdet motsvarar precis 75 procent av köpeskillingen för den enskilda överlåtelsen är K/T 1,33.
Överlåtelser av småhusenheter ska gallras bort när K/T ligger utanför intervallet 0,8–3,0 (11 § SKVFS 2022:6). Även om förhållandet mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ligger utanför intervallet, ska överlåtelser av fastigheter där tomtmarkens belägenhetsklass är 1, 2 eller 3 analyseras särskilt. Förhållandet mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ska då anses vara extremt endast om detta kan konstateras vid den särskilda analysen.
I enstaka fall kan även köp med höga eller låga K/T vara representativa för marknaden t.ex. i ett område där prisutvecklingen varit extrem till följd av förändrad infrastruktur.
Avsnittet behandlar vilka ytterligare köp som bör gallras eller bedömas ingå i ortsprismaterialet. Läs mer under respektive rubrik nedan.
Ett paketköp innebär att flera fastigheter överlåts mellan samma parter samtidigt. Det finns två sorters paketköp:
Hur dessa ska hanteras vid köpgranskningen beror på vilken typ av paketköp det gäller samt vilken fastighetstyp det gäller.
För att ett paketköp ska kunna ligga till grund för nivåläggningen krävs det att de ingående fastigheterna ligger i samma värdeområde. Om de inte gör det ska överlåtelsen gallras och gallringskoden AE ska anges.
Ett paketköp kan vara ett köp av flera fastigheter för en gemensam köpeskilling i ett gemensamt köpeavtal. Den gemensamma köpeskillingen ska inte delas upp på de i köpet ingående fastigheterna även om det i köpehandlingen finns uppgift om hur köpeskillingen fördelar sig på de skilda fastigheterna. Gallringskoden AE ska då anges om köpeskillingen är uppdelad på de i köpet ingående fastigheterna.
Om det är olika fastighetstyper som ingår i köpet kommer överlåtelsen att gallras om de inte huvudsakligen tillhör samma fastighetstyp, och gallringskoden ES ska då anges. Om fastigheterna som ingår i köpet alltså tillhör samma fastighetstyp ska köpet inte gallras.
Ett paketköp kan också avse flera fastigheter som har sålts samtidigt och redovisats som separata köp. Att de olika fastigheterna har redovisats som separata köp är ingen garanti för att det inte har förekommit någon form av taktisk fördelning av köpeskillingen, exempelvis med anledning av skatteregler. Om det är uppenbart att sådana överväganden har påverkat den redovisade köpeskillingen, bör köpet gallras och gallringskoden AE anges. Även köp av enskilda fastigheter ska behandlas som paketköp om köpens genomförande har villkorats med att andra köp kommer till stånd.
När en bostadsrättsförening (BRF) förvärvar en fastighet från ett aktiebolag är det numera vanligt att det säljande bolaget först överlåter fastigheten till ett helägt dotterbolag. Vid denna överlåtelse bestäms likviden till ett belopp som motsvarar det skattemässiga restvärdet för fastigheten. BRF köper sedan samtliga aktier i detta bolag. Genom köp överförs sedan fastigheten till BRF.
BRF:s köp av fastigheten från det egna bolaget görs till underpris. Det uppkommer härvid en latent skatteskuld, men denna förväntas inte bli realiserad inom överskådlig tid. Det finns därför ingen anledning för säljaren att justera köpeskillingen för aktierna.
Det fastighetsköp som det finns lagfart för är BRF:s förvärv av fastigheten från det egna bolaget. Köpet har ofta låg köpeskilling i förhållande till marknadsvärdet för fastigheten och det föreligger intressegemenskap mellan köpare och säljare.
Denna typ av köp bör emellertid inte gallras bort utan närmare utredning eftersom den egentliga köpeskillingen finns att ta del av i BRF:s ekonomiska plan. Den ekonomiska planen är en allmän handling som finns att ta del av hos Bolagsverket. En BRF får inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ekonomisk plan har upprättats för föreningens verksamhet och planen har registrerats hos Bolagsverket. I den ekonomiska planen ska bland annat anskaffningskostnaden för föreningens fastighet anges. När storleken av köpeskillingen för fastigheten med ledning av uppgifter i den ekonomiska planen har utretts kan detta köp föras in som godkänt köp. Särskild anteckning ska göras om att uppgiften om köpeskilling har inhämtats efter särskild utredning.
För de köp som kvarstår efter förgallringen och den efterföljande granskningen av köpen, kan det krävas vissa kompletterande uppgifter för att kunna bedöma om köpen är representativa och därmed kan användas som grund för de nya riktvärdeangivelserna. Den tidigare köpgranskningen går i stor utsträckning ut på att säkerställa att överlåtelserna är marknadsmässiga. Denna del av köpgranskningen görs i stället för att säkerställa att de ingående uppgifterna om överlåtelserna är korrekta så att jämförelsen mellan taxeringsvärde och köpeskilling blir rättvisande.
Köpeskillingen ska i vissa fall jämkas, felaktiga taxeringsvärden ska rättas och taxeringsvärden ska bestämmas för egendom som saknar sådant värde (1 A kap. 3 § FTF). Om uppgifterna om överlåtelsen inte kan fastställas med tillräcklig säkerhet ska köpet gallras eftersom det är särskilt svårt att analysera.
När något mer än den taxerade egendomen ingår i köpet ska köpeskillingen jämkas. Jämkningen sker för att säkerställa att köpeskillingen avser den egendom som svarar mot taxeringsvärdet. Det kan enligt 1 A kap. 3 § FTF vara aktuellt om
Om mer än 20 procent av köpeskillingen avser sådan egendom ska köpet istället gallras.
I vissa fall har alla värdefaktorer inte kunnat hämtas från Skatteverkets fastighetstaxeringsregister. Överlåtelsen utreds då närmare för att kunna fastställa värdefaktorerna så att köpet kan godkännas. Enligt 1 A kap. 3 § FTF ska felaktiga taxeringsvärden rättas och taxeringsvärden bestämmas för egendom som saknar sådant värde. Felaktiga taxeringsvärden ska rättas när en värdefaktor inte överensstämmer med fastighetens beskaffenhet vid köpetidpunkten. Detta avser klassindelningsdata för värdefaktorer enligt 8–15 kap. FTL. Kompletteringen av värdefaktorerna görs för att säkerställa att uppgifterna om den överlåtna egendomen i möjligaste mån överensstämmer med egendomens beskaffenhet vid köpetidpunkten. Därefter beräknas ett taxeringsvärde för den överlåtna egendomen.
De värdefaktorer som ska gälla inhämtas i första hand från fastighetsägaren via FUI-blanketten. För de köp där FUI-uppgifter inte erhållits från fastighetsägaren kontrollerar Skatteverket om de uppgifter som finns registrerade vid senaste AFT/FFT/SFT avseende t.ex. areor kan användas vid provvärderingen.
Om taxeringsvärdet för den överlåtna egendomen inte kan fastställas med tillräcklig säkerhet ska köpet i stället gallras.
För vissa köp av lantbruk, hyreshus och industrier sker det en förtida uppgiftsinsamling under förberedelsearbetet. Uppgiftsinsamlingen sker både av lagfarna köp och av lantbruksmark som är överlåten genom fastighetsreglering. Köparen ska då redovisa hur fastigheten såg ut vid köpetidpunkten. Värdefaktorerna som är registrerade ska svara mot fastighetens beskaffenhet vid köpetillfället med undantag av värdefaktorn hyra för hyreshus som alltid ska motsvara nivåårets hyresnivå. Med ledning av de redovisade uppgifterna uppdateras därefter värdefaktorerna.
I vissa fall har alla värdefaktorer inte kunnat hämtas från Skatteverkets fastighetstaxeringsregister. Överlåtelsen utreds då närmare för att kunna fastställa värdefaktorerna så att köpet kan godkännas. Om värdefaktorerna inte kan fastställas med en tillräcklig säkerhet ska köpet istället gallras eftersom överlåtelsen är särskilt svår att analysera.
Om det har skett en förändring av fastigheten i nära anslutning till köpetidpunkten, granskas köpet särskilt för att säkerställa att taxeringsuppgifterna motsvarar det som ingick i köpet. Det kan vara aktuellt om det har skett en fastighetsreglering eller om det finns en byggnad på fastigheten som har varit under uppförande.
Om en överlåten fastighet har en justering för ett säreget förhållande granskas överlåtelsen särskilt för att undersöka om justeringen fortfarande var aktuell vid köpetidpunkten. Om så inte är fallet tas justeringen bort från köpet, exempelvis om taxeringsvärdet har justerats ned för en fuktskada och fuktskadan var åtgärdad vid köpetidpunkten.
De köp som är godkända efter förgallring och gallring är de så kallade representativa köpen (1 A kap. 1 § FTF). Dessa köp är de köp som i normalfallet ligger till grund för de nya riktvärdeangivelser som tas fram vid provvärderingen. I vissa fall kan dock representativa köp undantas från provvärderingen (19 kap. 3 FTL och 14 § SKVFS 2023:10). Det finns totalt tre grunder för att undanta representativa köp från provvärderingen, vilka listas i tabellen nedan. Vilka av dessa som får tillämpas varierar mellan fastighetstyperna och regleras i Skatteverkets föreskrifter om förberedelsearbetet. Det ska upprättas förteckningar över de representativa överlåtelser som har undantagits från provvärderingen. Skälet till att de har undantagits ska redovisas i förteckningarna i enlighet med koderna i tabellen nedan (17 § SKVFS 2022:6, 16 § SKVFS 2020:6 och 20 § SKVFS 2023:10).
Kod |
Grunder för undantag |
Tillåtet för fastighetstyp |
UP1 |
Fastighet bestående av tre eller flera värderingsenheter. |
Småhus |
UP2 |
Tomträttsfastighet vars marknadsvärde bedöms avvika med mer än 10 procent från likvärdig fastighet med äganderätt. |
Småhus Hyreshus Industri |
UP3 |
Fastighet vars egenskaper väsentligt avviker från beståndet i värdeområdet. |
Småhus Hyreshus |
De olika grunderna för undantag beskrivs närmare under respektive rubrik nedan.
Ju fler delar som ingår i ett köp desto större blir osäkerheten för värdet av respektive del. Överlåtelser av småhusenhet som består av tre eller flera värderingsenheter ska därför undantas från provvärderingen och koden UP1 ska anges.
Värderingen vid fastighetstaxeringen förutsätter att fastigheterna innehas med äganderätt. Innehav av fastighet med tomträtt jämställs vid fastighetstaxering med innehav av fastighet med äganderätt.
Värdet av en tomträttfastighet är ofta lägre än för en fastighet med äganderätt på grund av att tomträttsinnehavaren måste betala en tomträttsavgäld. För att avgöra om ett köp av en tomträttsfastighet kan användas vid provvärderingen ska en jämförelse av marknadsvärdenivå mellan tomträtter och äganderätter göras:
Om en fastighets egenskaper avviker väsentligt från beståndet i värdeområdet ska köpet inte tas med i provvärderingen i de fall köpet påverkar nivåläggningen (13 § SKVFS 2022:6 samt 20 § SKVFS 2023:10). Köpet ska i så fall undantas från provvärderingen och koden UP3 ska anges.
I ett värdeområde för småhus finns det en överlåtelse med ett småhus som har en värdeyta om 500 kvadratmeter. Övriga småhus i värdeområdet har en värdeyta om cirka 120 kvadratmeter. Fastighetens egenskaper avviker därmed väsentligt från beståndet av fastigheter i värdeområdet. Om köpet påverkar nivåläggningen ska köpet undantas från provvärderingen.
De köp som består av obebyggd tomtmark (småhus) ska enligt 13 § SKVFS 2022:6 utvärderas särskilt. Reglerna för granskningen av dessa är i grunden samma som för bebyggda köp och samma gallringskoder ska användas när det är aktuellt. Obebyggda tomtmarksköp kan återfinnas bland alla fastighetstyper, men är vanligast bland småhus.
Tomtmarksköp används dels som underlag till tomtvärdetabellen, dels vid nivåläggningen i det enskilda värdeområdet.
En förutsättning för att ett tomtmarksköp ska anses vara en representativ överlåtelse är att överlåtelsen har skett under marknadsmässiga former och till ett marknadsmässigt pris. Detta betyder t.ex. för småhus att
Köp som kvarstår efter förgallring och gallring är de så kallade representativa köpen. Om dessa inte har undantagits från provvärderingen kommer de att användas som underlag för att fastställa de nya riktvärdeangivelserna.