Köpgranskning

Överlåtelserna granskas och gallras ytterligare

De överlåtelser som kvarstår efter den inledande förgallringen ska granskas ytterligare enligt 1 A kap. 3 § FTF. Följande typer av överlåtelser ska gallras

• transportköp
• tvångsförvärv
• överlåtelser där egendomen inte kan antas vara utbjuden på den allmänna marknaden
• överlåtelser som inte till huvudsaklig del avser fast egendom tillhörande en och samma taxeringsenhetstyp
• överlåtelser som är särskilt svåra att analysera
• överlåtelser som avser egendom med ringa värde eller mindre del av fastighet
• överlåtelser med extremt förhållande mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde.

Om en överlåtelse gallras innebär det att överlåtelsen inte kommer att ligga till grund för de nya riktvärdeangivelserna.

Vissa delar av granskningen sker maskinellt, medan andra sker manuellt av handläggare på Skatteverket och värderingstekniker. Exempelvis gallras överlåtelser som avser egendom med ringa värde i de flesta fall maskinellt, medan överlåtelser som är särskilt svåra att analysera gallras först efter en manuell granskning.

Gallringskoder

Grunden för gallringen ska registreras genom en gallringskod. Gallringskoderna fastställs i Skatteverkets föreskrifter om förberedelsearbetet (21 § SKVFS 2023:10).

Gallringskod	Gallringsgrund
TR	Transportköp
EX	Tvångsförvärv
X	Vissa exekutiva förvärv
S	Släktköp
IG	Annan intressegemenskap
LV	Köp av egendom med lågt taxeringsvärde
LK	Köp eller fastighetsreglering av egendom med låg köpeskilling eller låg likvid
IA	Köp av ideell andel, om andelen understiger 50 procent, såvida inte samtidigt försålts andelar uppgående till minst 50 procent
AE	Köpeskillingen kan inte jämkas i den omfattning som behövs
TS	Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera
AP	Överlåtelser med extremt förhållande mellan köpeskilling och taxeringsvärde
ES	Köp som inte huvudsakligen avser en och samma typ av taxeringsenhet.

Transportköp

Med transportköp avses enligt 1 A kap. 4 § första stycket FTF den typ av överlåtelse som anges i 7 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.

Vid ett transportköp har fastigheten efter det första köpet inte varit utbjuden på nytt till högstbjudande, i stället övertar den andra köparen köpet på samma villkor som den första köparen träffat. Transportköpet är därmed inte ett nytt köp och ska därför gallras och gallringskoden TR ska anges. Det första köpet ska däremot inte gallras av denna anledning.

För att det ska räknas som ett transportköp ska detta ske utan något annat tillägg eller ändring i köpevillkoren än tiden för tillträde och betalning, samt sätt för betalning om ändrade inteckningsförhållanden påkallar det. Villkor för skattebefrielse för tidigare köp erhålls endast om lagfart för samtliga köp söks inom den tid som är stadgad för det första köpet (3 månader).

Exempel: gallring av transportköp

En fastighet säljs till köpare A med vissa avtalade villkor om bland annat köpeskilling. Köpare A säljer sedan vidare fastigheten till köpare B med samma villkor gällande köpeskilling m.m. Det andra köpet är ett transportköp och ska därför gallras.

Tvångsförvärv

Med tvångsförvärv menas expropriation eller annan inlösen enligt lag samt fastighetsreglering av lantbruksenhet utan att någon överenskommelse har träffats för likviden (1 A kap. 4 § andra stycket FTF).

Normalt ska bara frivilliga överlåtelser användas som underlag för att bestämma marknadsvärdesnivån. Tvångsförvärv ska därför gallras och gallringskoden EX ska anges.

Överlåtelser utanför den allmänna marknaden

Överlåtelser som har skett utanför den allmänna marknaden ska gallras. Det gäller köp där relationen mellan köpare och säljare kan föranleda en misstanke om att försäljningen inte har gjorts till högstbjudande. Det omfattar enligt 1 A kap. 4 § tredje stycket FTF bland annat

• släktköp
• köp mellan bolag som ingår i samma koncern
• köp av andel av fastighet där köparen redan äger en andel av fastigheten.

Släktköp

Med släktköp enligt 1 A kap. 4 § tredje stycket FTF menas

• köp där köpare och säljare är varandras make eller maka,
• köp där köparen är säljarens barn eller förälder.

Släktköp ska gallras och gallringskoden S ska anges.

Köp där det finns en intressegemenskap mellan köpare och säljare

Köp där det finns en intressegemenskap mellan köpare och säljare ska gallras och gallringskoden IG ska anges. Det kan exempelvis gälla köp mellan bolag i samma koncern, och köp av andel av fastighet där köparen sedan tidigare äger en andel av fastigheten (1 A kap. 4 § FTF).

Det kan finnas en intressegemenskap mellan köpare och säljare vid köp som sker mellan andra mer avlägsna släktingar än de som räknas som släktköp, såsom mellan syskon eller kusiner. Detsamma gäller mellan köpare och säljare som känner varandra, exempelvis samboförhållande. Det kan även finnas en intressegemenskap vid köp mellan partner i ett partnerskap som tidigare är registrerat enligt lag. Om det i sådana fall är uppenbart att fastigheten inte bjudits ut på den allmänna marknaden och att priset inte är att betrakta som marknadsmässigt ska köpet gallras för intressegemenskap, i annat fall ska köpet inte gallras av denna anledning.

Andra överlåtelser som har skett utanför den allmänna marknaden.

En annan typ av köp som i vissa fall har skett utanför den allmänna marknaden är exekutiva försäljningar. Dessa ska i följande fall gallras och gallringskod X ska då anges:

• Om en tidigare kreditgivare är köpare vid en exekutiv försäljning.
• Om köparen övertar säljarens lån och kreditgivaren samtidigt gör eftergifter som rör lånet. Det kan gälla eftergifter av lånevillkoren, exempelvis nedskrivning av lånebelopp, eller eftergifter av räntekostnaderna.

I övriga fall godtas exekutiva försäljningar förutom för småhusenheter och lantbruksenheter där sådana köp förgallras (1 A kap. 2 § FTF).

Överlåtelser som inte huvudsakligen avser fast egendom tillhörande en och samma taxeringsenhetstyp

För att en överlåtelse ska kunna användas vid nivåläggningen ska den till huvudsaklig del avse fast egendom tillhörande samma taxeringsenhetstyp. Annars blir nivåläggningen för osäker och köpet ska då gallras. Det omfattar enligt 1 A kap. 4 § fjärde stycket FTF följande överlåtelser:

• Överlåtelser där mer än 20 procent av köpeskillingen avser en annan typ av taxeringsenhet än den som överlåtelsen i huvudsak avser (exempelvis försäljning av en lantbruksenhet där en gårdsbutik eller grustäkt ingår i köpet). Köpet ska gallras och gallringskod ES ska anges.
• Överlåtelser där köpeskillingen till mer än 20 procent avser lös egendom (exempelvis lantbruksmaskiner som ingår i köpet av en lantbruksenhet). Köpet ska gallras och gallringskod AE ska anges.

Även överlåtelser där köpeskillingen helt eller delvis har påverkats av annan användning än den som är normal för taxeringsenhetstypen (exempelvis en lantbruksenhet med starka förväntningar om exploatering för tätbebyggelse) ska gallras om värdeinverkan av det är mer än 20 procent. Vid gallring ska gallringskod AE anges.

Köp av småhusenhet som avser även annan egendom än småhusenhet ska gallras bort (förgallras).

Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera

Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera ska gallras och gallringskoden TS ska anges. Det omfattar enligt 1 A kap. 4 § femte stycket FTF:

• överlåtelser där egendomens beskaffenhet inte kan fastställas med tillräcklig säkerhet
• överlåtelser där priset sannolikt har påverkats av andra användningsmöjligheter
• överlåtelser med överlåtelsevillkor som avviker från det normala för fastighetstypen.

Exempel på när fastighetens beskaffenhet inte kan fastställas med tillräcklig säkerhet är om en större ombyggnad har skett i samband med köpet och det inte går att utreda om köparen eller säljaren har betalat kostnaden för ombyggnaden. Det kan även vara så att överlåtelsen sker samtidigt som en byggnad är under nyproduktion och det inte går att utreda vad som ingick i köpet. Ett annat exempel är om en hyreshusenhet med lokaler som sedan länge saknat hyresgäster säljs till en köpare som ska använda lokalerna för egen verksamhet. Det kan då vara svårt att utreda hur mycket priset påverkats av att lokalerna var svåruthyrda vid köpetidpunkten och köpet ska då gallras.

Exempel på när priset sannolikt har påverkats av andra användningsmöjligheter än det normala för fastighetstypen är när obebyggd mark förväntas exploateras. Ett sådant fall är när lantbruksmark säljs i ett område där det pågår ett arbete med att ta fram en ny detaljplan för att bygga ett nytt bostadsområde.

Även köp där taxeringsvärdet framstår som uppenbart felaktigt, och rätt taxeringsvärde inte kan eller hinner utredas, ska gallras. Ett exempel på detta är att det vid granskningen upptäcks att det finns en otaxerad byggnad på fastigheten, och korrekta uppgifter om byggnaden saknas. Beträffande småhusenheter gallras de överlåtelser som är särskilt svåra att analysera vanligen bort utan att någon utredning sker. För hyreshus-, industri- och lantbruksenheter får gallring ske först sedan försök gjorts att utreda förhållandena vid köpetillfället.

Överlåtelser av fastigheter med låg köpeskilling och lågt taxeringsvärde

Överlåtelser av fastigheter med låg köpeskilling och lågt taxeringsvärde, och vid köp av en mindre del av en fastighet, så är osäkerheten större än vid andra köp då köpeskillingen eller likviden ska fastställas. Dessa köp ska därför gallras. Läs mer under respektive rubrik nedan.

Överlåtelser med låg köpeskilling

Vid köp av egendom med låg köpeskilling ska köpet gallras och gallringskoden LK ska anges. Enligt 1 A kap. 4 § sjätte stycket FTF ska följande överlåtelser därför gallras:

• köp av bebyggda fastigheter där köpeskillingen är lägre än 50 000 kr
• köp av obebyggda småhus- och hyreshusenheter där köpeskillingen är lägre än 25 000 kr
• köp av obebyggda lantbruksenheter där köpeskillingen är lägre än 15 000 kr
• köp av obebyggd lantbruksmark genom fastighetsreglering där likvidvärdet är lägre än 5 000 kr.

Överlåtelser med lågt taxeringsvärde

För att köpet för en småhusenhet ska laddas in i provvärderingssystemet ska taxeringsvärdet uppgå till minst 50 000 kr för bebyggd enhet eller minst 25 000 kr för obebyggd enhet. För att köpet för en hyreshus-, industri- eller lantbruksenhet tillkommer ytterligare krav om att det fastställda taxeringsvärdet för den överlåtna egendomen till minst 80 procent ska avse den aktuella typen av nämnda kategori (1 A kap. 2 § FTF).

Om det i granskningen framkommer att taxeringsvärdet är lågt kan gallringskoden LV användas.

Överlåtelser som avser en mindre del av en fastighet

Köp av en del av en fastighet, där mindre än halva fastigheten säljs vid samma tillfälle, ska gallras och gallringskoden IA ska anges (1 A kap. 4 § sjätte stycket FTF).

Om däremot t.ex. äkta makar tillsammans köper en hel fastighet, ska köpet däremot godtas.

Överlåtelser med ett extremt förhållande mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde

Köp med ett extremt förhållande mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde (K/T) är normalt inte representativa för prisbildningen och ska gallras enligt 1 A kap. 3 § FTF. Gallringskoden AP ska anges.

När taxeringsvärdet motsvarar precis 75 procent av köpeskillingen för den enskilda överlåtelsen är K/T 1,33.

Överlåtelser av småhusenheter ska gallras bort när K/T ligger utanför intervallet 0,8–3,0 (11 § SKVFS 2022:6). Även om förhållandet mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ligger utanför intervallet, ska överlåtelser av fastigheter där tomtmarkens belägenhetsklass är 1, 2 eller 3 analyseras särskilt. Förhållandet mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ska då anses vara extremt endast om detta kan konstateras vid den särskilda analysen.

I enstaka fall kan även köp med höga eller låga K/T vara representativa för marknaden t.ex. i ett område där prisutvecklingen varit extrem till följd av förändrad infrastruktur.

Övriga köp

Avsnittet behandlar vilka ytterligare köp som bör gallras eller bedömas ingå i ortsprismaterialet. Läs mer under respektive rubrik nedan.

Paketköp

Ett paketköp innebär att flera fastigheter överlåts mellan samma parter samtidigt. Det finns två sorters paketköp:

• ett köpeavtal med flera fastigheter
• ett köp av flera fastigheter men med separata köpeavtal.

Hur dessa ska hanteras vid köpgranskningen beror på vilken typ av paketköp det gäller samt vilken fastighetstyp det gäller.

För att ett paketköp ska kunna ligga till grund för nivåläggningen krävs det att de ingående fastigheterna ligger i samma värdeområde. Om de inte gör det ska överlåtelsen gallras och gallringskoden AE ska anges.

Ett köpeavtal med flera fastigheter

Ett paketköp kan vara ett köp av flera fastigheter för en gemensam köpeskilling i ett gemensamt köpeavtal. Den gemensamma köpeskillingen ska inte delas upp på de i köpet ingående fastigheterna även om det i köpehandlingen finns uppgift om hur köpeskillingen fördelar sig på de skilda fastigheterna. Gallringskoden AE ska då anges om köpeskillingen är uppdelad på de i köpet ingående fastigheterna.

Om det är olika fastighetstyper som ingår i köpet kommer överlåtelsen att gallras om de inte huvudsakligen tillhör samma fastighetstyp, och gallringskoden ES ska då anges. Om fastigheterna som ingår i köpet alltså tillhör samma fastighetstyp ska köpet inte gallras.

Ett köp av flera fastigheter men med separata köpeavtal

Ett paketköp kan också avse flera fastigheter som har sålts samtidigt och redovisats som separata köp. Att de olika fastigheterna har redovisats som separata köp är ingen garanti för att det inte har förekommit någon form av taktisk fördelning av köpeskillingen, exempelvis med anledning av skatteregler. Om det är uppenbart att sådana överväganden har påverkat den redovisade köpeskillingen, bör köpet gallras och gallringskoden AE anges. Även köp av enskilda fastigheter ska behandlas som paketköp om köpens genomförande har villkorats med att andra köp kommer till stånd.

Bostadsrättsföreningars köp av bolag

När en bostadsrättsförening (BRF) förvärvar en fastighet från ett aktiebolag är det numera vanligt att det säljande bolaget först överlåter fastigheten till ett helägt dotterbolag. Vid denna överlåtelse bestäms likviden till ett belopp som motsvarar det skattemässiga restvärdet för fastigheten. BRF köper sedan samtliga aktier i detta bolag. Genom köp överförs sedan fastigheten till BRF.

BRF:s köp av fastigheten från det egna bolaget görs till underpris. Det uppkommer härvid en latent skatteskuld, men denna förväntas inte bli realiserad inom överskådlig tid. Det finns därför ingen anledning för säljaren att justera köpeskillingen för aktierna.

Det fastighetsköp som det finns lagfart för är BRF:s förvärv av fastigheten från det egna bolaget. Köpet har ofta låg köpeskilling i förhållande till marknadsvärdet för fastigheten och det föreligger intressegemenskap mellan köpare och säljare.

Denna typ av köp bör emellertid inte gallras bort utan närmare utredning eftersom den egentliga köpeskillingen finns att ta del av i BRF:s ekonomiska plan. Den ekonomiska planen är en allmän handling som finns att ta del av hos Bolagsverket. En BRF får inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ekonomisk plan har upprättats för föreningens verksamhet och planen har registrerats hos Bolagsverket. I den ekonomiska planen ska bland annat anskaffningskostnaden för föreningens fastighet anges. När storleken av köpeskillingen för fastigheten med ledning av uppgifter i den ekonomiska planen har utretts kan detta köp föras in som godkänt köp. Särskild anteckning ska göras om att uppgiften om köpeskilling har inhämtats efter särskild utredning.

I vissa fall måste köpeskillingen jämkas och taxeringsvärden kontrolleras

För de köp som kvarstår efter förgallringen och den efterföljande granskningen av köpen, kan det krävas vissa kompletterande uppgifter för att kunna bedöma om köpen är representativa och därmed kan användas som grund för de nya riktvärdeangivelserna. Den tidigare köpgranskningen går i stor utsträckning ut på att säkerställa att överlåtelserna är marknadsmässiga. Denna del av köpgranskningen görs i stället för att säkerställa att de ingående uppgifterna om överlåtelserna är korrekta så att jämförelsen mellan taxeringsvärde och köpeskilling blir rättvisande.

Köpeskillingen ska i vissa fall jämkas, felaktiga taxeringsvärden ska rättas och taxeringsvärden ska bestämmas för egendom som saknar sådant värde (1 A kap. 3 § FTF). Om uppgifterna om överlåtelsen inte kan fastställas med tillräcklig säkerhet ska köpet gallras eftersom det är särskilt svårt att analysera.

Jämka köpeskillingen

När något mer än den taxerade egendomen ingår i köpet ska köpeskillingen jämkas. Jämkningen sker för att säkerställa att köpeskillingen avser den egendom som svarar mot taxeringsvärdet. Det kan enligt 1 A kap. 3 § FTF vara aktuellt om

• lös egendom ingår i köpet
• en del av överlåtelsen avser en annan taxeringsenhetstyp än den som förvärvet huvudsakligen avser.

Om mer än 20 procent av köpeskillingen avser sådan egendom ska köpet istället gallras.

Köp där värdefaktorer saknas

I vissa fall har alla värdefaktorer inte kunnat hämtas från Skatteverkets fastighetstaxeringsregister. Överlåtelsen utreds då närmare för att kunna fastställa värdefaktorerna så att köpet kan godkännas. Enligt 1 A kap. 3 § FTF ska felaktiga taxeringsvärden rättas och taxeringsvärden bestämmas för egendom som saknar sådant värde. Felaktiga taxeringsvärden ska rättas när en värdefaktor inte överensstämmer med fastighetens beskaffenhet vid köpetidpunkten. Detta avser klassindelningsdata för värdefaktorer enligt 8–15 kap. FTL. Kompletteringen av värdefaktorerna görs för att säkerställa att uppgifterna om den överlåtna egendomen i möjligaste mån överensstämmer med egendomens beskaffenhet vid köpetidpunkten. Därefter beräknas ett taxeringsvärde för den överlåtna egendomen.

De värdefaktorer som ska gälla inhämtas i första hand från fastighetsägaren via FUI-blanketten. För de köp där FUI-uppgifter inte erhållits från fastighetsägaren kontrollerar Skatteverket om de uppgifter som finns registrerade vid senaste AFT/FFT/SFT avseende t.ex. areor kan användas vid provvärderingen.

Om taxeringsvärdet för den överlåtna egendomen inte kan fastställas med tillräcklig säkerhet ska köpet i stället gallras.

Köp där det har skett en förtida uppgiftsinsamling

För vissa köp av lantbruk, hyreshus och industrier sker det en förtida uppgiftsinsamling under förberedelsearbetet. Uppgiftsinsamlingen sker både av lagfarna köp och av lantbruksmark som är överlåten genom fastighetsreglering. Köparen ska då redovisa hur fastigheten såg ut vid köpetidpunkten. Värdefaktorerna som är registrerade ska svara mot fastighetens beskaffenhet vid köpetillfället med undantag av värdefaktorn hyra för hyreshus som alltid ska motsvara nivåårets hyresnivå. Med ledning av de redovisade uppgifterna uppdateras därefter värdefaktorerna.

Köp där värdefaktorer saknas

I vissa fall har alla värdefaktorer inte kunnat hämtas från Skatteverkets fastighetstaxeringsregister. Överlåtelsen utreds då närmare för att kunna fastställa värdefaktorerna så att köpet kan godkännas. Om värdefaktorerna inte kan fastställas med en tillräcklig säkerhet ska köpet istället gallras eftersom överlåtelsen är särskilt svår att analysera.

Ändringar i närheten av köpetidpunkten

Om det har skett en förändring av fastigheten i nära anslutning till köpetidpunkten, granskas köpet särskilt för att säkerställa att taxeringsuppgifterna motsvarar det som ingick i köpet. Det kan vara aktuellt om det har skett en fastighetsreglering eller om det finns en byggnad på fastigheten som har varit under uppförande.

Fastigheter som har justeringar av taxeringsvärdet

Om en överlåten fastighet har en justering för ett säreget förhållande granskas överlåtelsen särskilt för att undersöka om justeringen fortfarande var aktuell vid köpetidpunkten. Om så inte är fallet tas justeringen bort från köpet, exempelvis om taxeringsvärdet har justerats ned för en fuktskada och fuktskadan var åtgärdad vid köpetidpunkten.

Vissa köp undantas från provvärderingen

De köp som är godkända efter förgallring och gallring är de så kallade representativa köpen (1 A kap. 1 § FTF). Dessa köp är de köp som i normalfallet ligger till grund för de nya riktvärdeangivelser som tas fram vid provvärderingen. I vissa fall kan dock representativa köp undantas från provvärderingen (19 kap. 3 FTL och 14 § SKVFS 2023:10). Det finns totalt tre grunder för att undanta representativa köp från provvärderingen, vilka listas i tabellen nedan. Vilka av dessa som får tillämpas varierar mellan fastighetstyperna och regleras i Skatteverkets föreskrifter om förberedelsearbetet. Det ska upprättas förteckningar över de representativa överlåtelser som har undantagits från provvärderingen. Skälet till att de har undantagits ska redovisas i förteckningarna i enlighet med koderna i tabellen nedan (17 § SKVFS 2022:6, 16 § SKVFS 2020:6 och 20 § SKVFS 2023:10).

Kod	Grunder för undantag	Tillåtet för fastighetstyp
UP1	Fastighet bestående av tre eller flera värderingsenheter.	Småhus
UP2	Tomträttsfastighet vars marknadsvärde bedöms avvika med mer än 10 procent från likvärdig fastighet med äganderätt.	Småhus Hyreshus Industri
UP3	Fastighet vars egenskaper väsentligt avviker från beståndet i värdeområdet.	Småhus Hyreshus

De olika grunderna för undantag beskrivs närmare under respektive rubrik nedan.

Fastighet bestående av tre eller flera värderingsenheter

Ju fler delar som ingår i ett köp desto större blir osäkerheten för värdet av respektive del. Överlåtelser av småhusenhet som består av tre eller flera värderingsenheter ska därför undantas från provvärderingen och koden UP1 ska anges.

Köp av tomträttsfastighet

Värderingen vid fastighetstaxeringen förutsätter att fastigheterna innehas med äganderätt. Innehav av fastighet med tomträtt jämställs vid fastighetstaxering med innehav av fastighet med äganderätt.

Värdet av en tomträttfastighet är ofta lägre än för en fastighet med äganderätt på grund av att tomträttsinnehavaren måste betala en tomträttsavgäld. För att avgöra om ett köp av en tomträttsfastighet kan användas vid provvärderingen ska en jämförelse av marknadsvärdenivå mellan tomträtter och äganderätter göras:

• Om värdeskillnaden är liten (10 procent eller mindre) kan överlåtelsen av tomträttsfastigheten användas vid provvärderingen.
• Om värdeskillnaden är mer än 10 procent ska överlåtelsen av tomträttsfastigheten undantas från provvärderingen och koden UP2 ska anges.

Fastigheter vars egenskaper väsentligt avviker från beståndet i värdeområdet

Om en fastighets egenskaper avviker väsentligt från beståndet i värdeområdet ska köpet inte tas med i provvärderingen i de fall köpet påverkar nivåläggningen (13 § SKVFS 2022:6 samt 20 § SKVFS 2023:10). Köpet ska i så fall undantas från provvärderingen och koden UP3 ska anges.

Exempel: ett småhus med större värdeyta än vad som är normalt i värdeområdet

I ett värdeområde för småhus finns det en överlåtelse med ett småhus som har en värdeyta om 500 kvadratmeter. Övriga småhus i värdeområdet har en värdeyta om cirka 120 kvadratmeter. Fastighetens egenskaper avviker därmed väsentligt från beståndet av fastigheter i värdeområdet. Om köpet påverkar nivåläggningen ska köpet undantas från provvärderingen.

Tomtmarksköp

De köp som består av obebyggd tomtmark (småhus) ska enligt 13 § SKVFS 2022:6 utvärderas särskilt. Reglerna för granskningen av dessa är i grunden samma som för bebyggda köp och samma gallringskoder ska användas när det är aktuellt. Obebyggda tomtmarksköp kan återfinnas bland alla fastighetstyper, men är vanligast bland småhus.

Tomtmarksköp används dels som underlag till tomtvärdetabellen, dels vid nivåläggningen i det enskilda värdeområdet.

En förutsättning för att ett tomtmarksköp ska anses vara en representativ överlåtelse är att överlåtelsen har skett under marknadsmässiga former och till ett marknadsmässigt pris. Detta betyder t.ex. för småhus att

• köpare och säljare inte ska vara nära släkt med varandra eller ha annan intressegemenskap
• flera spekulanter ska ha haft samma möjlighet att vara presumtiva köpare
• köpeskillingen ska endast avse tomtmarken
• köpet ska inte innehålla några särskilda förbehåll, sidoavtal eller villkor, som att köparen förbinder sig att köpa ett bostadshus av säljaren
• tomtmarkens egenskaper och beskaffenhet ska vara verifierade mot den köpeskilling som har betalats vid den angivna tidpunkten
• köpeskillingen ska inte till mer än 20 procent vara påverkad av extraordinära kostnader för iordningställande av tomtmarken.

De återstående representativa överlåtelserna används vid provvärderingen

Köp som kvarstår efter förgallring och gallring är de så kallade representativa köpen. Om dessa inte har undantagits från provvärderingen kommer de att användas som underlag för att fastställa de nya riktvärdeangivelserna.

Kompletterande information

• Vilka köp används och hur går det till?