Riksskatteverkets rekommendationer m.m.om beskattningen av äkta och oäkta bostadsföretag samt av delägare i sådant företag

Riksskatteverket (RSV) meddelar med stöd av 2 kap. 2 § förordningen (1990:1293) med instruktion för skatteförvaltningen följande rekommendationer m.m. om beskattningen av äkta och oäkta bostadsföretag samt av delägare i sådant företag att tillämpas fr.o.m. 2000 års taxering.

1 Gränsdragningen mellan äkta och oäkta bostadsföretag

Intäkt av fastighet, som ägs av bostadsförening eller bostadsaktiebolag skall - oberoende av hur fastigheten används - beskattas enligt schablon om fråga är om sådan bostadsförening eller sådant bostadsaktiebolag, som avses i 2 § 7 mom. första stycket lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt, SIL. Lagrummet lyder: "Med bostadsförening och bostadsaktiebolag förstås ekonomisk förening och aktiebolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt föreningens medlemmar eller bolagets delägare bereda bostäder i hus, som ägs av föreningen eller bolaget. Som bostadsförening eller bostadsaktiebolag anses även ekonomisk förening eller aktiebolag, vars verksamhet uteslutande eller så gott som uteslutande består i att tillhandahålla föreningens medlemmar eller bolagets delägare garage eller annan för deras personliga räkning avsedd gemensam anordning i byggnad som ägs av föreningen eller bolaget."

I dessa rekommendationer m.m. avses med

företag: ekonomisk förening eller aktiebolag

bostadsföretag: företag som tillhandahåller bostäder eller garage eller annan liknande anordning

äkta bostadsföretag: bostadsföretag som avses i 2 § 7 mom. första stycket SIL

oäkta bostadsföretag: bostadsföretag som inte är äkta bostadsföretag

delägare: delägare eller medlem i äkta eller oäkta bostadsföretag. Rekommendationer:

För att en företag, vars verksamhet består i att tillhandahålla bostäder, skall anses vara ett äkta bostadsföretag, bör krävas dels att företagets fastighet (fastigheter) inrymmer minst tre bostadslägenheter, dels att minst 60 % av hela taxeringsvärdet för företagets fastighet (fastigheter) belöper på de till medlemmar eller delägare med bostads- eller hyresrätt upplåtna bostadslägenheterna. (Jfr prop. 1957:3 s. 33.) Fördelningen av taxeringsvärdet bör därvid ske i förhållande till hyresvärdena eller - då fråga är om bostadsrättsföreningar enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningar - i förhållande till andelsvärdena för de olika lägenheterna. Om en delägare själv bor i sin lägenhet eller hyr ut den, bör i princip inte inverka på bedömningen. Skulle emellertid en delägare inneha flera bostadslägenheter i företagets fastighet (fastigheter), bör sådana lägenheter, som delägaren hyr ut till andra än barn eller andra närstående, inte anses använda för beredande av bostad åt företagets delägare. Dylika lägenheter bör således inte anses upplåtna till delägare med bostads- eller hyresrätt.

Skulle det förhållandet, att bostadslägenheterna i viss omfattning av företaget hyrs ut till utomstående, visas bero på att företaget ännu inte lyckats förvärva det erforderliga antalet delägare eller på andra jämförliga omständigheter, bör företaget kunna anses såsom äkta även om en något mindre del av lägenheterna än som motsvarar 60 % av taxeringsvärdet för företagets fastighet (fastigheter) upplåtits till delägare med bostads- eller hyresrätt.

Beträffande företag, vars verksamhet består i att tillhandahålla garage eller annan gemensam anordning bör för att företaget skall anses som äkta bostadsföretag krävas, att minst 90 % av hela taxeringsvärdet för företagets fastighet (fastigheter) belöper på till delägare för deras personliga bruk upplåtna garageplatser eller, i fråga om gemensam anordning av annat slag, att anordningen till minst 90 % används för delägarnas personliga räkning.

Bedömningen av frågan om ett bostadsföretag är att anse som äkta eller oäkta bör hänföras till förhållandena vid beskattningsårets utgång.

I gränsfall eller i tveksamma fall bör företaget anses som äkta bostadsföretag.

Lägenheter som upplåts till juridiska personer skall enligt Skatterättsnämndens förhandsbesked den 21 maj 1999 (RSV:s rättsfallsprotokoll 20/99) inte medräknas bland dem som är upplåtna till delägare med bostads- eller hyresrätt.

Ett bostadsföretag som vid sidan av verksamheten att bereda bostäder åt delägare bedriver annan verksamhet i mer än ringa omfattning anses inte som äkta bostadsföretag, prop. 1957:3 s. 19 och Regeringsrättens dom den 18 november 1999 mål nr 7096-1998.

Såvitt avser realisationsvinstbeskattning skall enligt 26 § 1 mom. tredje stycket SIL bedömningen av om ett bostadsföretag är att anse som äkta eller oäkta göras på grundval av förhållandena vid ingången av det år då avyttringen ägde rum.

2 Beskattning av äkta bostadsföretag

Om företaget är ett äkta bostadsföretag skall intäkten av samtliga dess fastigheter vid inkomsttaxeringen beräknas efter schablon enligt 2 § 7 mom. SIL. Andra intäkter än av företagets fastighet, t.ex. ränteintäkter, är också skattepliktiga för företaget. Att därutöver fastighetsskatt tas ut följer av lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt.

3 Beskattning av delägare i äkta bostadsföretag

Delägare i äkta bostadsföretag beskattas inte för något förmånsvärde för eget brukande av bostaden om denna är en privatbostad (3 § 3 mom. första stycket SIL). Utdelning från äkta bostadsföretag som utgår på annat sätt än i form av bostad eller annan förmån av fastighet räknas — oavsett om utdelningen utgått i förhållande till innehavda andelar eller aktier eller ej — som intäkt av kapital för delägaren om och i den mån utdelningen överstiger sådana på beskattningsåret belöpande avgifter och andra inbetalningar som inte är att anse som kapitaltillskott (3 § 7 mom. tredje stycket SIL). Med kapitaltillskott menas belopp som tillskjuts av medlemmarna för att amortera ned lån eller för att förbättra företagets fastighet (3 § 3 mom. femte stycket SIL).

Intäkt av upplåtelse av privatbostad beskattas som inkomst av kapital (3 § 3 mom. andra-femte styckena SIL).

Om bostaden hör till näringsverksamhet gäller följande (punkt 7 av anvisningarna till 22 § kommunalskattelagen 1928:370, KL). Har förmån av fastighet tillkommit näringsidkare i dennes egenskap av medlem i äkta bostadsföretag, skall värdet av förmånen inte räknas som skattepliktig intäkt för honom. Utan hinder därav får avdrag göras för sådana inbetalningar till bostadsföretaget som utgör kostnader i näringsverksamheten.

4 Beskattning av oäkta bostadsföretag

Om företaget är ett oäkta bostadsföretag, skall beskattning av företaget och dess delägare ske enligt allmänna regler enligt följande. Vad som sägs om lägenhet skall, då fråga är om garageföretag eller likställt företag, äga motsvarande tillämpning beträffande garageplats eller annan från företaget upplåten förmån.

Intäkt av fastighet som ägs av ett oäkta bostadsföretag, skall deklareras av företaget på deklarationsblankett SD2. Om lägenhet varit upplåten till delägare utan ersättning, skall såsom intäkt för företaget upptagas värde av förmånen beräknat med ledning av i orten gällande hyrespris, värmetillägg inberäknade (normalhyra) (jfr 42 § första stycket KL och punkt 1 första stycket av anvisningarna till 42 §). Har ersättning utgått för lägenheten men med lägre belopp än som motsvarar normalhyran — och fråga inte är om endast ett obetydligt skillnadsbelopp — skall såsom intäkt tas upp förutom den uppburna hyran (avgiften), också skillnaden mellan normalhyran och den uppburna hyran (avgiften). För lägenhet som är upplåten till annan än delägare, upptas den verkliga hyran som intäkt. Som intäkt för företaget upptas vidare sådana inbetalningar från delägarna som inte är att anse som kapitaltillskott (jfr 3 § 3 mom. femte stycket SIL angående vad som menas med kapitaltillskott). — Vad nu sagts angående normalhyra gäller under förutsättning att företaget såsom sådant svarar också för inre reparationer av de till delägarna upplåtna lägenheterna. Rekommendationer:

Om delägare själv svarar för reparation av till honom upplåten lägenhet, bör vid beräkning av företagets intäkt av fastigheten i stället för normalhyra räknas 90 % av normalhyran eller, i fråga om hus som enligt fastighetstaxeringslagen (1979:1152) har åsatt värdeår 1942 eller senare, 95 % av normalhyran.

Företaget är berättigat till avdrag, förutom för övriga kostnader för fastigheten, för värdeminskningsavdrag för hela fastigheten.

5 Beskattning av delägare i oäkta bostadsföretag

Delägare i oäkta bostadsföretag är skattskyldig för vad han uppbär eller åtnjuter på grund av sitt delägarskap. Sådan intäkt upptas som intäkt av kapital (3 § 1 mom. SIL).

Utdelning på aktier som inte är marknadsnoterade är dock i viss utsträckning undantagen från beskattning. Detsamma gäller utdelning på andel i svensk ekonomisk förening som inte är kooperativ förening enligt 2 § 8 mom. SIL. Undantaget från beskattning gäller även realisationsvinst. Reglerna om dessa undantag från beskattning, de s.k. lättnadsreglerna, finns i 3 § 1 a–1 g mom. SIL. De behandlas i avsnitt 10 RSV:s rekommendationer m.m. (RSV S 1999:21) om beskattning av fåmansföretag, av delägare m.fl. i sådana företag och av delägare m.fl. i fåmansägda handelsbolag samt skatteavdrag på ersättningar från sådana företag.

Såsom skattepliktig intäkt av kapital räknas också hyra för av delägaren uthyrd lägenhet.

Avdrag medges för sådan avgift till företaget som inte är att anse som kapitaltillskott, för delägarens egna kostnader för reparation och underhåll av lägenheten, samt för eventuella förvaltningskostnader för uthyrd lägenhet. Skuldränta på medel som upplånats för förvärv av bostadrätten är avdragsgill i inkomstslaget kapital enligt vanliga regler. Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital berättigar detta till skattereduktion.

Oäkta bostadsföretag kan vara fåmansföretag enligt punkt 14 av anvisningarna till 32 § KL och kan undantagsvis omfattas av de särskilda fåmansreglerna i 3 § 12 mom. SIL. Se närmare RSV S 1999:21.

¹Dessa rekommendationer m.m. ersätter RSV S 1998:3.

_______________________

Dessa rekommendationer m.m. tillämpas fr.o.m. 2000 års taxering och ersätter Riksskatteverkets rekommendationer m.m. (RSV S 1998:3) om beskattning av äkta och oäkta bostadsföretag samt av delägare i sådant företag.