Värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad vid beskattningsåret 2013

1 Sammanfattning

Inför inkomstbeskattningen 2014 har Skatteverket tagit fram tabeller för hyresnivåer i flerfamiljshus. Tabellerna gäller för olika områden under år 2013. Tabellerna är tänkta att vara till hjälp vid värdering av bostadsförmåner i lägenheter och småhus som används som fast bostad.

Den här skrivelsen innehåller även en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras när bostadsytan är större än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

2 Frågeställning

Skatteverket har utfärdat meddelanden om hur en bostadsförmån ska värderas vid inkomstbeskattningen 2014 (SKV M 2012:23 avsnitt 4.5). Denna skrivelse ska ses som ett komplement till detta meddelande. Syftet är bland annat att skrivelsen ska vara till hjälp när hyresvärdet på orten ska beräknas.

3 Gällande rätt m.m.

Inkomster i annat än pengar ska värderas till marknadsvärdet enligt 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL. Med marknadsvärde menas det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om han själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning.

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i en dom 2012-10-05 (mål nr 7441-10 och 2659-11) uttalat att bostadsförmån ska värderas med hänsyn till hyresnivån på orten även om arbetsgivarens kostnad för bostaden varit högre.

Den 1 januari 2011 infördes en ny lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Den nya lagen innebär bl.a. att bostadsaktiebolagen ska driva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll ska ersättas med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror mellan hyresmarknadens parter enligt förarbetena (prop.2009/10:185 s. 63).

4 Bedömning

4.1 Hyresnivåer för bostäder i flerfamiljshus inom olika hyresområden

Skatteverket har tagit fram tabeller för hyrespriset per kvm och år för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden inför inkomstbeskattningen 2014. Underlaget för beräkningen av hyrespriserna är de genomsnittshyror som gäller för olika hyresområden vid 2013 års fastighetstaxering för bostäder i hyreshus. Eftersom genomsnittshyrorna gäller 2011 års hyresnivå har värdena justerats efter den hyreshöjning som skett i hyresområdena under 2012 och 2013. Uppgifterna om hyreshöjningar har hämtats från Hyresgästföreningen efter de hyresförhandlingar som skett mellan hyresmarknadens parter under den här tidsperioden. Hyresnivåtabellerna finns i en bilaga till detta dokument.

Tabellerna är indelade i sju åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1979 eller tidigare.

Hyresnivåerna i tabellerna gäller hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek på 70 kvm. För bostäder som är större än normalstorleken bör hyresvärdet justeras enligt vad som står i avsnitt 4.2 nedan.

4.2 Metod för justering av hyresvärde

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta är inte lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet (prop. 1996/97:173 s. 39). Hyresnivåtabellerna enligt bilagan gäller hyresvärden för en lägenhet av normalstorleken 70 kvm.

Om bostadsytan överstiger 70 kvm har Skatteverket tagit fram en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras (skrivelse daterad 2007-10-31, dnr. 131 553672-07/111).

I skrivelsen står att tabellvärdet bör justeras nedåt med 10 % för den del av bostaden som är mellan 70-120 kvm. För bostäder med en bostadsyta i intervallet 120-200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm och med 15 % för bostadsyta som överstiger 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm, med 15 % för bostadsyta mellan 120-200 kvm och med 20 % för bostadsyta överstigande 200 kvm.

4.3 Exempel

Exempel 1

• Bostaden har en bostadsyta på 120 kvm.
• Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabellen för orten.
• Bostadsförmånsvärdet blir då:70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % = 115 000 kr.

Exempel 2

• Bostaden har en bostadsyta på 200 kvm
• Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten
• Bostadsförmånsvärdet blir då:70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % = 183 000 kr.

Exempel 3

• Bostaden har en bostadsyta på 300 kvm.
• Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten.
• Bostadsförmånsvärdet blir då:70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % + 100 kvm x 1 000 kr x 80 % = 263 000 kr.

Bostäder med en lägenhetsyta som understiger bostadsytan för normallägenheten på 70 kvm bör värderas enligt värdena i tabellerna.

4.4 Värdering av bostadsförmån i småhus

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån i flerfamiljshus på orten även när det gäller en bostad i en villa.

Ibland kan det finnas faktorer som gör att hyresvärdet för villor i vissa fall bör höjas i förhållande till de värden som står i tabellerna för flerfamiljshus. Vilka dessa faktorer är står i Skatteverkets allmänna råd SKV A 2012:31 avsnitt 2.3.