Kapital - avdrag vid uthyrning av en avgränsad del av hyres- eller bostadsrättslägenhet till inneboende

1 Sammanfattning

Vid inkomstbeskattning av ersättning för uthyrning av en avgränsad del av bostadslägenhet till inneboende ska ett avdrag göras med 12 000 kr. Därutöver medges också avdrag för den del av hyran eller avgiften som belöper på uthyrd del, som ska beräknas genom en fördelning av den egna hyran eller avgiften i förhållande till den uthyrda delens storlek av hela den egna lägenhetens storlek. Endast den delen av lägenheten som den inneboende ensam disponerar över anses ingå i den uthyrda delen, varför avdragets storlek inte påverkas av att den inneboende även kan utnyttja vissa gemensamma utrymmen.

2 Bakgrund och frågeställning

Ersättning vid uthyrning av enstaka rum till en inneboende ska beskattas som inkomst av kapital. Skattskyldighet gäller emellertid inte för ersättningar som lämnas till lägenhetsinnehavaren vid ett sammanboende. Med sammanboende menas i det här sammanhanget personer som i allt väsentligt har ett gemensamt hushåll och i övrigt använder hela lägenheten tillsammans (se prop. 1968:91 Bihang A s. 220 beträffande motivering till 12:34 Jordabalken, JB).

Om lägenheten innehas med hyresrätt eller bostadsrätt (privatbostadsrätt) ska avdrag göras för den del av den egna hyran eller månadsavgiften som avser ”den upplåtna delen”. I många fall har den inneboende även tillträde till olika gemensamma utrymmen, såsom kök och badrum. Frågan gäller att bestämma vad som menas med ”den upplåtna delen”.

3 Gällande rätt m.m.

Ersättningar när en privatbostadsrätt hyrs ut är skattepliktig kapitalinkomst. Detsamma gäller ersättningar när en bostad som innehas med hyresrätt hyrs ut i andra hand (42 kap. 30 § första stycket inkomstskattelagen, IL).

Avdrag ska göras med 12 000 kr per år för varje uthyrd lägenhet. Därutöver får avdrag göras enligt bestämmelserna i 42 kap. 31 § IL. Avdragen får tillsammans inte vara högre än den skattepliktiga hyresintäkten. (42 kap. 30 § andra stycket IL).

När en bostadsrätt hyrs ut ska avdrag göras för den del av bostadsrättshavarens avgift, exklusive kapitaltillskott, som avser den uthyrda/upplåtna delen. Om uthyrningen avser en hyreslägenhet ska avdrag göras för den delen av den egna hyran som avser den uthyrda/upplåtna delen (42 kap. 31 § IL).

4 Skatteverkets bedömning

Regeln i 42 kap. 31 § IL infördes ursprungligen i 3 § 3 mom. lag (1947:576) om statlig inkomstskatt. I proposition 1989/90:110 anges bl.a. följande vad gäller beskattning vid uthyrning av den egna bostaden. ”Vid annan uthyrning bör däremot avdrag medges med den del av den egna hyran eller avgiften som belöper på vad som har hyrts ut” (s. 513) och ”Från upplåtelseintäkter medges avdrag därutöver med 20 procent av hyresintäkten i fråga om ägt småhus och i övriga fall med den hyra eller avgift som uthyraren har haft för det upplåtna utrymmet” (s. 700).

Skattskyldigheten gäller ersättningar enligt hyresavtal som regleras i 12 kap. JB (hyreslagen) och objektet för uthyrningen benämns ”lägenhet”, som vanligtvis motsvarar det utrymme som hyresgästen ensam disponerar över. Vid uthyrning av ett enstaka rum till en inneboende, så är det alltså i första hand detta rum som är den uthyrda ”lägenheten” i hyreslagens mening.

Lagtexten anger att avdraget ska beräknas efter ”den upplåtna delen”. Enligt Skatteverket bör detta avse den delen av bostaden som den inneboende ensam disponerar över, dvs. det utrymme som primärt motsvarar den inneboendes ”lägenhet”. Enligt Skatteverket överensstämmer ett sådant synsätt med de uttalanden som gjordes i propositionen vid lagens tillkomst.

Avdraget ska alltså baseras på den delen av den egna hyran eller avgiften som belöper på det utrymme som den skattskyldige inte längre har möjlighet att disponera över. Gemensamma utrymmen, såsom kök och badrum, kan den skattskyldige fortfarande använda, varför den egna hyran eller avgiften för den delen är en ej avdragsgill personlig levnadskostnad som inte kan kopplas till den skattepliktiga hyresinkomsten.

4.1 Åskådningsexempel

Eva har en hyreslägenhet om 200 kvm, med en månadshyra på 12 000 kr. Hon hyr ut ett rum om 25 kvm till Per för 3 000 kr i månaden. Per får även använda badrummet och köket. Dessutom får han vistas i det stora vardagsrummet när Eva inte är hemma eller när det i övrigt inte stör Eva.

Skattepliktig årshyra är 36 000 kr (12 månader x 3 000 kr). Avdrag får göras för den delen av hyran som avser det uthyrda rummet, dvs. 25 kvm av 200 kvm = 0,125 x 12 000 kr x 12 månader = 18 000 kr. Eva har även rätt att göra ett grundavdrag med 12 000 kr, och sammantaget ska hon därför ta upp 6 000 kr (36 000 – 18 000 – 12 000) till beskattning.

Avdraget ska alltså beräknas genom en proportionering av den egna hyran eller avgiften efter den uthyrda delens storlek i förhållande till hela lägenhetens storlek.