Uppskov - tillval av inredning o.d. vid förvärv av nybyggd bostadsrätt (ersättningsbostad)

1 Sammanfattning

Utgift för tillval av inredning och utrustning av nyproducerad bostadsrätt enligt avtal tecknat med byggentreprenören utgör inte en anskaffningsutgift för bostadsrätten. Den får i stället ses som en utgift för förbättring av bostadsrätten. Sådan utgift ska inte ingå i ersättningen för ersättningsbostaden vid beräkning av uppskovsbelopp.

Om utgift för tillval framgår av upplåtelseavtalet och betalas till privatbostadsföretaget ska den dock anses utgöra ersättning för ersättningsbostad. Detta bör gälla även när utgiften framgår av annat avtal som tecknas med privatbostadsföretaget senast vid förvärvstidpunkten.

2 Bakgrund och frågeställning

En person har sålt en bostad och avser att förvärva och flytta in i en nybyggd bostadsrätt. Denna bostadsrätt förvärvas i ett grundutförande med möjlighet att beställa olika tillval. Ett tillval kan vara att man väljer ett exklusivare golvmaterial än vad som är standard. Köparen förvärvar bostadsrätten från bostadsrättsföreningen, medan separat avtal för tillval tecknas med byggentreprenören.

Fysisk person som säljer en bostad kan under vissa förutsättningar få uppskov med att betala skatt på kapitalvinsten, om han eller hon inom viss tid förvärvar en annan bostad, en ersättningsbostad. Storleken på uppskovsavdraget beräknas bl.a. utifrån en jämförelse mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningen för ersättningsbostaden. Fråga har uppkommit, om utgift för tillval kan beaktas, när ersättningen för ersättningsbostaden ska beräknas.

3 Gällande rätt m.m.

Om ersättningen för ersättningsbostaden är lägre än ersättningen för ursprungsbostaden ska uppskovsutrymmet minskas med mellanskillnaden, 47 kap. 7 § inkomstskattelagen (IL). För avyttringar före 2008 ska uppskovsbeloppet istället proportioneras i förhållande till ersättningarnas storlek.

Vid jämförelse mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningen för ersättningsbostaden ska hänsyn tas till försäljnings- och inköpsprovision, stämpelskatt och liknande utgifter, 47 kap. 12 § IL.

I 47 kap. 13 § IL anges att om ersättningsbostaden är en fastighet ska ersättningen för ersättningsbostaden också ökas med utgifter för ny-, till-, eller ombyggnad under tiden mellan förvärvet av ersättningsbostaden och den dag då bosättning senast ska ha skett enligt bestämmelserna i 7 och 9 §.

I 46 kap. 5 § IL regleras vad som ingår i anskaffningsutgiften för en bostadsrätt som förvärvas från bostadsföretaget. I denna ingår insats, upplåtelseavgift och andra avgifter som betalas till bostadsrättsföreningen i samband med förvärvet av bostadsrätten.

I Uppskov och reavinst — en kommentar till 1994 års regler för fastigheter och bostadsrätter av Per Sjöblom anges på s. 58 att den omständigheten att reglerna endast gäller fastigheter innebär att kostnader av motsvarande slag som läggs ned på en bostadsrätt, t.ex. när bostadsrätten består av en oinredd vind - inte kan beaktas vid den aktuella prisjämförelsen.

4 Skatteverkets bedömning

Av 47 kap. 13 § IL framgår att för fastigheter ska ersättningen för ersättningsbostaden ökas med utgifter för ny-, till- eller ombyggnad under viss tid efter förvärvet. Motsvarande bestämmelse saknas för bostadsrätter. Utgifter för ny-, till- eller ombyggnad av bostadsrätt, s.k. förbättringsutgifter, ska därför inte tas med vid beräkning av ersättningens storlek, när man beräknar uppskovsbelopp.

I 46 kap. 5 § IL definieras vad som är anskaffningsutgift vid förvärv av nybyggda bostadsrätter. Anskaffningsutgift för en förstagångsupplåten bostadsrätt är "den insats som angetts i upplåtelseavtalet" samt avgifter som betalades till bostadsföretaget i samband med förvärvet. Den bestämmelsen innebär att utgift för tillval som bostadsrättshavaren betalar till annan än bostadsföretaget inte ska räknas som en anskaffningsutgift. Den kan inte heller ses som en utgift för inköpsprovision, stämpelskatt eller liknande förvärvsutgift enligt 47 kap. 12 § IL. Enligt Skatteverket är den i stället närmast att jämställas med en förbättringsutgift eller liknande. Sådan utgift ska därmed inte ingå i ersättningen för bostadsrätten.

Om utgift för tillval ingår i avgift enligt upplåtelseavtal eller annat avtal som tecknas med privatbostadsföretaget senast vid upplåtelsetidpunkten, ska dock denna utgift, om den betalas till bostadsföretaget, anses utgöra ersättning för ersättningsbostaden.