Mervärdesskatt och hyresgästanpassningar av bostäder eller lokaler

1 Sammanfattning

Skatteverket anser att de hyresgästanpassningar en fastighetsägare åtar sig att utföra normalt får anses som ett led i hyresförhållandet och inte medför att fastighetsägaren, av denna anledning, blir en sådan förvärvare som ska tillämpa omvänd skattskyldighet.

2 Bakgrund och frågeställning

I 12 kap. jordabalken (1970:994), JB, finns bestämmelser om avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning.

Parterna förfogar genom hyresavtalet över möjligheten att avtala om bostadens eller lokalens skick. I hyreslagen (12 kap. JB) är flertalet bestämmelser tvingande i princip endast till hyresgästens förmån. Bostads-hyresgästen har ett bättre skydd än lokalhyresgästen. I bostadshyresförhållanden finns inte samma avtalsfrihet mellan parterna som vid lokalhyresförhållanden.

Det förekommer att fastighetsägare erbjuder hyresgästerna vissa valmöjligheter beträffande lägenheters standard. Med tillval menas valet av en högre standard än den normala. En lokalhyresgäst kan begära att fastighetsägaren gör vissa anpassningar för den verksamhet hyresgästen ska bedriva.

Fråga har ställts om sådana hyresgästanpassningar av bostad eller lokal ska innebära att fastighetsägaren blir en sådan näringsidkare som mer än tillfälligt tillhandahåller byggtjänster.

3 Gällande rätt m.m.

Av 1 kap. 2 § första stycket 4 b mervärdesskattelagen (1994:200), ML, framgår att den som förvärvar en tjänst som avses i andra stycket är skyldig att betala mervärdesskatten (skattskyldig) om denne är

• en näringsidkare som i sin verksamhet inte endast tillfälligt tillhandahåller sådana tjänster, eller
• en annan näringsidkare som tillhandahåller en näringsidkare som avses i första strecksatsen sådana tjänster.

I 1 kap. 2 § andra stycket ML anges närmare vilka tjänster med anknytning till bygg- och anläggningsverksamhet som avses. Dessa är:

1. sådana tjänster avseende fastighet, byggnad eller anläggning som enligt gällande koder för Standard för svensk näringsgrensindelning (SNI-koder) kan hänföras till

• mark- och grundarbeten
• bygg- och anläggningsarbeten
• bygginstallationer
• slutbehandling av byggnader, eller
• uthyrning av bygg- och anläggningsmaskiner med förare

2. byggstädning, och
3. uthyrning av arbetskraft för sådana aktiviteter som avses i 1 och 2.

Enligt 3 kap. 1 § ML är omsättning av varor och tjänster skattepliktiga, om inte annat anges i kapitlet. Från skatteplikt undantas enligt 2 § upplåtelse av bl. a. hyresrätter och andra rättigheter till fastighet. Undantaget för upplåtelse av nyttjanderätter till fastigheter omfattar också upplåtarens tillhandahållande av gas, vatten, elektricitet, värme och nätutrustning för mottagning av radio- och televisionssändningar, om tillhandahållandet är ett led i upplåtelsen av nyttjanderätten.

Av prop. 2005/06:130 s. 47 framgår att regeringen ansett att övervägande skäl talar för att begränsa tillämpningen av omvänd skattskyldighet till förvärvare som i princip är verksamma inom byggsektorn.

Vidare anges på s. 65 att en fastighetsägare eller fastighetsförvaltare i den egenskapen inte är en sådan förvärvare som ska tillämpa omvänd skattskyldighet.

4 Skatteverkets bedömning

Hyresgästanpassningar av bostad eller lokal är en relativt vanlig företeelse. De får ses som ett normalt inslag i en fastighetsägares verksamhet och förekommer enbart i anslutning till ett hyresförhållande. Åtgärderna utförs på och tillförs fastighetsägarens fasta egendom. Hyresgästanpassningar kan därför anses vara åtgärder som hyresvärden vidtar i egenskap av fastighetsägare. En fastighetsägare kan ta ut ersättning för åtgärderna genom ett tillägg på hyran över kontraktstiden, över viss tid eller genom att ta ut en engångsersättning.

Skatteverket anser att när parterna i hyresavtalet eller annars i anslutning till hyresförhållandet avtalar om hyresgäst-anpassningar får detta, då dessa arbeten avser hyresvärdens fastighet, normalt anses vara ett led i hyresförhållandet. Formerna för hur fastighetsägaren kompenserar sig för dessa hyresgästanpassningar av bostäder och lokaler bör då inte vara av avgörande betydelse.

Att en fastighetsägare i anslutning till ett hyresförhållande tar ut ersättning av hyresgäster för sådana hyresgästanpassningar ska därför normalt inte medföra att fastighetsägaren av denna anledning blir en sådan förvärvare som mer än tillfälligt tillhandahåller byggtjänster. Av nämnda uttalanden i proposition 2005/06:130 framgår också att avsikten är att fastighetsägare i den egenskapen normalt inte ska vara en sådan förvärvare som tillämpar omvänd skattskyldighet.

Om en fastighetsägare däremot särskilt avtalar om att tillhandahålla byggtjänster påverkar detta bedömningen av om fastighetsägaren är en sådan förvärvare som avses i 1 kap. 2 § första stycket 4 b ML.

Skatteverket anser sammanfattningsvis att de hyresgästanpassningar fastighetsägaren åtar sig att utföra normalt får anses som ett led i hyresförhållandet och inte medför att fastighetsägaren blir en sådan förvärvare som ska tillämpa omvänd skattskyldighet.