Avyttring av privatbostad - homestaging

1 Sammanfattning

Homestaging innebär att en bostad iordningställs speciellt inför en visning/försäljning. Utgiften är inte generellt en avdragsgill försäljningsutgift vid kapitalvinstberäkningen utan avdragsrätten är beroende av vilka tjänster som inredningsföretaget tillhandahållit. Avdrag kan inte medges för städning, flyttning och andra privata levnadskostnader. Utgifter för reparation och underhåll av bostaden är inte avdragsgilla som försäljningsutgifter utan avdragsrätten får istället bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter.

2 Bakgrund och frågeställning

Homestaging eller flyttstyling är en relativt ny företeelse i Sverige och innebär vanligtvis att säljaren av en bostad anlitar ett inredningsföretag för konsultation, inredning, möblering m.m. inför en visning. Avsikten är att få ett högre försäljningspris genom att göra bostaden till ett mera attraktivt objekt för tilltänkta köpare. Homestagingföretagen har ett varierat utbud av tjänster som omfattar allt från konsultation till inköp av nya möbler och inredningsföremål. Även reparation och underhåll av bostaden, flyttning av bohag samt städning erbjuds.

Frågan är om utgifter för homestaging är avdragsgilla som utgifter för avyttringen av privatbostaden (försäljningsutgifter).

3 Gällande rätt m.m.

Av 42 kap. 1 § inkomstskattelagen (IL) framgår att utgifter för att förvärva inkomster i kapital kan dras av som kostnad om inte annat särskilt anges i lagen. Den skattskyldiges levnadskostnader och liknande utgifter får inte dras av enligt 9 kap. 2 § IL. Som levnadskostnader räknas normalt utgifter för bostad, mat, kläder, möbler, nöjen m.m.

I 44 kap. 13 § IL finns huvudregeln för beräkning av kapitalvinst som innebär att ersättningen för en avyttrad privatbostad ska minskas med "utgifterna för avyttringen" eller som det uttrycktes i tidigare lagstiftning "försäljningsprovision och liknande kostnader".

I 45 och 46 kap. IL finns särskilda bestämmelser avseende avyttring av privatbostadsfastigheter respektive privatbostadsrätter. I omkostnadsbeloppet för privatbostaden inräknas utgifter för ny-, till- och ombyggnad samt utgifter för förbättrande reparation och underhåll av bostaden om de uppfyller kraven i 45 kap. 11 - 15 §§ respektive 46 kap. 8 - 12 §§.

4 Skatteverkets bedömning

Som försäljningsutgifter räknas normalt utgifter för mäklarprovision, värdering, besiktning, annonser, juridisk hjälp och andra utgifter som är direkt föranledda av och kopplade till avyttringen av privatbostaden. Många utgifter kan allmänt sett anses som nödvändiga eller behövliga inför en visning och försäljning men är också av den naturen att de utgör levnadskostnader för vilket avdrag inte kan erhållas enligt 9 kap. 2 § IL. Hit hör exempelvis städning och skötsel av bostad, förråd och trädgård, inköp av möbler, gardiner och annat bohag samt flyttningskostnader inklusive nerplockning, packning och transport.

Utgifter för reparation och underhåll av bostaden inför en visning är inte avdragsgilla försäljningsutgifter. Som exempel kan nämnas målning, tapetsering, golvslipning, mattläggning och byte av köksutrustning. Avdragsrätten för sådana utgifter bedöms istället enligt reglerna för förbättrande reparation och underhåll. Avdrag kan medges om och till den del utgifterna medfört att privatbostaden är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. För avdrag krävs också att förbättringsutgifterna under ett kalenderår uppgått till minst 5000 kr.

Utgifter för att möblera och inreda en privatbostad är normalt en privat levnadskostnad. Om utgiften avser tillfälliga åtgärder och förändringar av bostaden inför en visning får det vanligtvis anses vara en utgift för avyttringen. Förutsättningen är att utgiften inte har något direkt samband med det egna boendet.

Utgifter för homestaging inför en visning får normalt anses vara en avdragsgill försäljningsutgift vid kapitalvinstberäkningen till den del utgifterna avser

• konsultation och fotografering
• ommöblering
• lån/hyra av möbler, mattor, konst, gardiner etc. under visningen
• tillfällig magasinering av möbler och annat bohag under visningen

Avdrag kan däremot inte erhållas för den delen av utgifterna som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel eller för lösöre som behålls av säljaren såsom möbler, växter och andra prydnads- och inredningsföremål.

De utgifter för vilka avdrag kan medges ska enbart ha uppkommit p.g.a. visningen och inte som ett förberedande led i flyttning till en annan bostad. Som ett led i flyttningen räknas nerplockning, packning, transport och magasinering av möbler och annat bohag som efter visningen inte återförs till bostaden. Detsamma gäller tömning av bostad och förrådsutrymmen på möbler, prydnadsföremål, kläder och andra tillhörigheter som inte ska behållas. Här kan nämnas att containerhyra vid tömning och städning av en fastighet inför en visning inte ansetts utgöra en avdragsgill försäljningsutgift, Kammarrätten i Sundsvall 26 februari 2001, mål nr 1902-1999.

En förutsättning för avdrag är dessutom att den skattskyldige kan visa i vilken omfattning den totala utgiften för homestaging avser sådana åtgärder som kan vara avdragsgilla enligt vad som angivits ovan. Detta kan lämpligen ske genom en tydlig fakturaspecifikation av inredningsföretaget över utförda tjänster, utlägg m.m.

Det förekommer att mäklarföretag erbjuder ”fri” homestaging, flyttning eller flyttstädning. Avdragsrätten för den del av mäklararvodet som motsvarar mäklarföretagets utgifter för tjänsten bedöms enligt de grunder som angivits i denna skrivelse.