Värde av s.k. återuppföranderätt vid indelning av tomtmark

1 Sammanfattning

Mark, bebyggd med annan byggnad än ekonomibyggnad eller byggnad för täkts utnyttjande, ska indelas som tomtmark om byggnadernas sammanlagda värde är minst 50 000 kronor.

Föreligger s.k. återuppföranderätt till byggnad med värde under 50 000 kronor ska byggnadens värde, vid bedömningen om marken utgör tomtmark eller inte, grunda sig på en alternativ beräkning av byggnadsvärdet. Värdeyta och standard antas oförändrade i förhållande till befintlig byggnad, medan värdeåret anses motsvara nyproduktion. Beräkningen sker enligt de för värdeområdet gällande riktvärdeangivelserna. Uppgår det beräknade värdet till minst 50 000 kronor ska marken indelas som tomtmark.

2 Bakgrund och frågeställning

Vid fastighetstaxering indelas mark som tomtmark om marken är bebyggd (ej ekonomibyggnad eller byggnad för täkts utnyttjande) eller om det enligt detaljplan, bygglov, etc. finns en rätt att bebygga fastigheten. För att en byggnad ska föranleda indelning av marken som tomtmark måste det sammanlagda värdet av byggnaderna inom tomten uppgå till minst 50 000 kronor.

Frågan gäller hur byggnadsvärdet, vid bedömningen om marken utgör tomtmark eller inte, ska beräknas vid tillämpningen av reglerna om s.k. återuppföranderätt enligt plan- och bygglagen (1987:10), PBL.

Frågeställningen är mot bakgrund av ovan sagda endast aktuell i de fall byggnadsvärdet understiger 50 000 kronor.

3 Gällande rätt m.m.

Grunderna för indelningen i ägoslag regleras i 2 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Normalt utgör mark som upptas av småhus, hyreshus, industribyggnad, specialbyggnad, kraftverksbyggnad eller övrig byggnad tomtmark. Detta innebär att bebyggd mark indelas som tomtmark. Indelningen får dock inte påverkas av förekomsten av byggnad som ska rivas eller av byggnad eller byggnader vars sammanlagda värde inte uppgår till 50 000 kronor (jfr även 6 kap. 2 § FTL). Uppgår inte byggnadens eller byggnadernas sammanlagda värde till 50 000 kronor är marken således att betrakta som obebyggd.

Även obebyggd mark kan i vissa fall indelas som tomtmark. Detta gäller om fastigheten bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden ska marken utgöra tomtmark endast om det inte är uppenbart att den inte får bebyggas.

Frågan om marken ska indelas som tomtmark eller inte avseende fastigheter där fastighetsbildning skett längre tillbaka i tiden än två år berördes av Fastighetstaxeringskommittén, (SOU 1979:32 s 212-213):

"Även fastighet som har bildats längre tillbaka i tiden kan tänkas bli bebyggd. Beträffande mark på sådana fastigheter får en bedömning göras från fall till fall, om marken ska indelas som tomtmark. Ett exempel på att det är uppenbart att mark får bebyggas är att den ligger inom område som omfattas av detaljplan och området inte är belagt med byggnadsförbud."

Skatteverket har vidare i Handbok för fastighetstaxering 2005 behandlat frågan om indelning av tomtmark med hänsyn till s.k. återuppföranderätt. Reglerna återfinns på s. 139.

" Vid bedömning av om marken kan indelas som tomtmark enligt vad som gäller för obebyggd mark ska även den återuppföranderätt, som kan finnas, till befintligt eller tidigare befintligt småhus beaktas. Om tomtmarkens värde uppgår till 50 000 kronor framstår i regel ett återuppförande som sannolikt."

Reglerna om s.k. återuppföranderätt finns reglerad i 14 kap. 8 § PBL.

(Övriga fall, enligt 2 kap. 4 § FTL, där obebyggd mark ska utgöra tomtmark avser mark inom detaljplan eller de fall där det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt PBL.)

4 Skatteverkets bedömning

Föreligger en s.k. återuppföranderätt, enligt 14 kap.

8 § PBL, till ett befintligt eller tidigare befintligt småhus måste värdet av återuppföranderätten beräknas. Beräkningen behöver endast göras om värdet av befintlig byggnad understiger 50 000 kronor.

Värdet av återuppföranderätten ska i dessa fall uppgå till minst 50 000 kronor i taxeringsvärdenivå för att det ska påverka indelningen i ägoslag. I praktiken innebär detta att värdet av en ny byggnad med samma standard och storlek som den befintliga ska beräknas enligt för värdeområdet gällande riktvärdeangivelser. Visar beräkningen att sådan nyuppförd byggnad får ett värde som uppgår till minst 50 000 kronor ska marken indelas som tomtmark. Detta gäller även om befintlig byggnad har ett värde som understiger 50 000 kronor.

Styrsignalen ska tillämpas vid indelningen i ägoslag vid fastighetstaxering.