Värdeår för småhus

1 Sammanfattning

Vid ombyggnad av lokaler (industri-, kontors-, specialbyggnad etc.) till småhus ligger tillskottet av boyta till grund för bedömningen av småhusets värdeår. Består byggnaden enbart av lokaler är tillskottet av boyta vid en sådan ombyggnad 100 procent, vilket medför att småhusets värdeår motsvarar året för ombyggnaden.

2 Bakgrund och frågeställning

Frågan gäller hur värdeåret ska bestämmas för en byggnad som byggs om till småhus. Byggnaden har ursprungligen bestått av enbart lokaler. Konkreta exempel är industribyggnader, kontor, specialbyggnader etc. som omvandlas till småhus.

3 Gällande rätt m.m.

Av 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) framgår att värdefaktorn ålder ger uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Enligt samma lagrum bestäms värdeåret med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa. För småhusenheter återfinns närmare regler i 10 § Riksskatteverkets föreskrifter (RSFS 2002:11) om värderingen vid allmän fastighetstaxering av småhusenheter 2003, samt i Riksskatteverkets allmänna råd (RSV 2002:15), om grunderna för taxeringen och värdesättningen vid 2003 och senare års fastighetstaxeringar av småhus (avsnitt 4.3). Av föreskrifterna framgår bl.a. att värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår.

4 Skatteverkets bedömning

Vid en ombyggnad av en byggnad med enbart lokalyta (LOA) till ett småhus är tillskottet av boyta (BOA) 100 procent, eftersom det i en byggnad med enbart LOA inte kan förekomma någon BOA. Har en byggnad varit föremål för till- eller ombyggnadsåtgärder bör, enligt Riksskatteverkets allmänna råd (RSV 2002:15), avsnitt 4.3, jämkning av värdeåret ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan har färdigställts. Eftersom tillskottet av den aktuella boytan, dvs. 100 procent av denna yta, skett vid en och samma tidpunkt medför nämnda regel att småhusets värdeår motsvarar året för ombyggnaden. Normalt torde detta medföra ett rimligt resultat även med hänsyn till småhusets ”sannolika återstående livslängd”, eftersom en ombyggnad av ifrågavarande slag är så omfattande att den närmast är att jämställa med nyproduktion.

Styrsignalen ska tillämpas vid fastighetstaxering av småhusenheter.