Värdering av bostadsförmåner i permanentbostadshus vid 2011 års taxering

1 Sammanfattning

Skatteverket har inför 2011 års taxering tagit fram tabeller som anger hyresnivåer i flerfamiljshus för olika områden under 2010. Skrivelsen innehåller också en metod för justering av bostadsförmånsvärdet att användas när bostadsytan är större än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek. Tabellerna är avsedda att användas som ett hjälpmedel vid värdering av bostadsförmåner i permanentbostadshus vid 2011 års taxering.

2 Bakgrund och frågeställning

Bostadsförmån ska enligt bestämmelserna i 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL värderas till marknadsvärdet på orten. I första hand bör marknadsvärdet bestämmas till arbetsgivarens verkliga utgift för hyra av bostaden. Om arbetsgivaren själv äger bostaden eller den erlagda hyran inte avspeglar hyresvärdet för likvärdiga bostäder på orten bör marknadsvärdet beräknas på annat sätt.

Skatteverket har utfärdat allmänna råd (SKV A 2007:37 avsnitt 2.3) och meddelanden (SKV M 2009:28 avsnitt 4.5) angående värdering av bostadsförmån vid 2011 års taxering. Denna skrivelse får ses som ett komplement till det allmänna rådet och meddelandet. Syftet med skrivelsen är bl.a. att den ska vara till ledning vid beräkningen av hyresvärdet på orten.

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 61 kap. 2 § IL ska inkomster i annat än pengar värderas till marknadsvärdet. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om han själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning.

Enligt prop. 1996/97:173 sid. 38 avses med hyrespriset på orten vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.

4 Skatteverkets bedömning

4.1 Hyresnivåer inom olika hyresområden

Skatteverket har inför 2011 års taxering tagit fram tabeller som anger hyrespriset per kvm och år för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden. Underlaget för beräkningen av hyrespriserna är de genomsnittshyror som angetts för olika hyresområden vid 2010 års fastighetstaxering för bostäder i hyreshus. Eftersom genomsnittshyrorna är angivna i 2008 års hyresnivå har värdena justerats i förhållande till den hyreshöjning som skett i hyresområdena under 2009 och 2010. Hyresnivåtabellerna återfinns i bilaga till detta dokument.

Tabellerna är indelade i 7 åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1979 eller tidigare.

Hyresnivåerna i tabellerna avser hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek (70 kvm). För bostäder som är större än normalstorlek bör justering av hyresvärdet ske på sätt framgår av avsnitt 4.2 nedan.

4.2 Metod för justering av hyresvärde

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Av prop. 1996/97:173 s. 39 framgår att det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta inte är lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Hyresnivåtabellerna enligt bilagan avser hyresvärden för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

Skatteverket har i en skrivelse 2007-10-31 (dnr. 131 553672-07/111) angett en metod för justering av bostadsförmånsvärdet när bostadsytan överstiger en lägenhet av normal storlek.

Av skrivelsen framgår att tabellvärdet bör justeras nedåt med 10 % för den del av bostaden som är mellan 70-120 kvm. För bostäder med en bostadsyta i intervallet 120-200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm och med 15 % för bostadsyta som överstiger 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm, med 15 % för bostadsyta mellan 120-200 kvm och med 20 % för bostadsyta överstigande 200 kvm.

Exempel: Bostad med en bostadsyta på 120 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % = 115 000 kr.

Bostad med en bostadsyta på 200 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % = 183 000 kr.

Bostad med en bostadsyta på 300 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då 70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % + 100 kvm x 1 000 kr x 80 % = 263 000 kr.

Bostäder med en lägenhetsyta understigande bostadsytan för normallägenheten (70 kvm) bör värderas enligt värdena i tabellerna.

4.3 Värdering av bostadsförmån i villa

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten även när det gäller bostad i villa (prop. 1996/97:173 s. 40-42).

Skatteverket har i tidigare skrivelser angående värdering av bostadsförmåner (se Värdering av bostadsförmåner vid 2009 års taxering dnr 131 743885-08/111 avsnitt 4.3-4.6) angett en särskild beräkningsgrund för bostäder belägna i villor i Stockholms- och Göteborgsområdena. Den särskilda beräkningsgrunden baserades på en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor i dessa områden. Eftersom Skatteverket inför 2011 års taxering inte företagit någon motsvarande undersökning av hyreskontrakt finns inte längre något underlag för att beräkna bostadsförmånen för bostäder i villor i Stockholms- och Göteborgsområdena på annat sätt än för villor i landet i övrigt.

Även om värdet av bostadsförmån i villa i princip ska värderas med utgångspunkt från hyresnivån i flerfamiljshus kan det när det gäller bostäder i villor finnas förhållanden som gör att hyresvärdet i vissa fall bör höjas i förhållande till de värden som anges i tabellerna för flerfamiljshus. I Skatteverkets allmänna råd SKV A 2007:37 avsnitt 2.3) anges vilka faktorer som ska beaktas särskilt vad avser värdering av bostadsförmån i villa.