Fastigheter och andelar som lagertillgångar

Fastigheter och andelar kan vara lagertillgångar

Vid inkomstbeskattningen finns särskilda regler för byggnadsrörelse och handel med fastigheter (27 kap. IL). Verksamhet med byggnadsrörelse och handel med fastigheter beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. För den som själv bedriver sådan verksamhet, och även för företagsledare m.fl. i ett fåmansföretag som bedriver sådan verksamhet, blir fastigheter som förvärvas normalt lagertillgångar. När en lagerfastighet säljs beskattas skillnaden mellan försäljningspriset och det bokförda värdet, i stället för att kapitalvinsten beräknas enligt reglerna i 45 kap. IL. Värdeminskningsavdrag och avdrag för reparationer och undershåll som gjorts vid beskattningen men inte i räkenskaperna ska återföras (26 kap. 12 § IL).

Reglerna innebär också att andelar i ett fastighetsförvaltande företag kan bli lagertillgångar (27 kap. 6–7 §§ IL).

Syftet med bestämmelserna är att förhindra att en värdestegring som uppkommit i en yrkesmässig verksamhet – eller hos en person med stark anknytning till en sådan verksamhet – ska kunna omvandlas till kapitalinkomst med lägre beskattning.

För situationer där byggnadstomter avyttras har särskilda regler om tomtrörelse införts, som anger under vilka förutsättningar avyttring av tomter ska behandlas som avyttring av lagertillgångar i näringsverksamhet (27 kap. 9–17 §§ IL).

Lager- eller kapitaltillgång – skillnader i beskattning

Klassificeringen av en fastighet som lager eller kapitaltillgång påverkar beskattningen i flera avseenden. De viktigaste skillnaderna i beskattning anges under rubrikerna nedan.

Generellt kan man säga att skillnaden i beskattning beroende på om en fastighet är lager eller en kapitaltillgång är mindre hos en juridisk person än hos en fysisk person. Ofta finns också möjligheter för juridiska personer att strukturera sitt ägande så att de genom planering kan undvika att andelar blir lagerandelar.

Avdrag för värdenedgång under innehavstiden

Värdenedgång på lager får kostnadsföras löpande under innehavstiden när man värderar lagret enligt lägsta värdets princip vid utgången av varje räkenskapsår (17 kap. 3 § IL). För kapitaltillgångar finns ingen rätt till skattemässigt avdrag för nedskrivningar som görs under innehavstiden.

Lager och kapitaltillgångar beskattas i olika inkomstslag

Försäljning av en fastighet och andelar beskattas normalt i inkomstslaget kapital hos en fysisk person. När en fastighet eller andel är en lagertillgång beskattas däremot försäljningen i inkomstslaget näringsverksamhet. Hos en juridisk person finns bara inkomstslaget näringsverksamhet, så där blir det inte någon skillnad i skatteslag och därmed skattesats beroende på hur fastigheten eller andelen klassificerats.

Utdelning på lagerandelar beskattas

Aktiebolag m.fl. juridiska personer kan ta emot skattefri utdelning på aktier och andelar som är näringsbetingade (24 kap. 13–14 §§ IL och 24 kap. 17 § IL). Om andelarna skattemässigt räknas som lagerandelar blir utdelningen skattepliktig (undantag finns dock för utländska företag som hör hemma inom EU [24 kap. 16–17 a §§ IL]).

Beskattningen vid avyttring av andelar

För näringsbetingade andelar gäller att vinster vid avyttring inte är skattepliktiga och att förluster inte är avdragsgilla (25 a kap. 5 § IL). Är andelarna i stället lager blir vinster skattepliktiga och förluster avdragsgilla.

Avdragsrätten för förluster på fastigheter

För aktiebolag m.fl. finns en begränsning i rätten att dra av en kapitalförlust på en fastighet som är en kapitaltillgång, den s.k. fastighetsfållan (25 kap. 12 § IL). Förluster på fastigheter som inte innehafts för produktionsändamål får bara dras av mot kapitalvinster på fastigheter i bolaget eller i koncernen. Om en förlust uppkommer inom en intressegemenskap finns även regler om uppskjuten avdragsrätt (25 kap. 7–11 §§ IL). För lagerfastigheter gäller inte någon av dessa begränsningar.