Kapitaltillskott – privatbostadsföretagets amorteringar under säljarens innehavstid

1 Sammanfattning

Den som säljer en bostadsrätt får i normalfallet dra av bostadsrättens andel av privatbostadsföretagets amorteringar som kapitaltillskott, när han eller hon ska beräkna sin kapitalvinst. Amorteringarna ska vara gjorda under säljarens innehavstid. Innehavstiden är tiden mellan förvärvet och avyttringen av bostadsrätten. Tillträdet har inte någon betydelse.

2 Frågeställning

När en bostadsrätt säljs och en kapitalvinst ska beräknas ska vissa kapitaltillskott till privatbostadsföretaget dras av. Det är bara kapitaltillskott för amortering av lån och för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten som ska dras av (46 kap. 7 § inkomstskattelagen (IL)). Tillskotten för amorteringar ska anses ha uppgått till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som privatbostadsföretaget har gjort under säljarens innehavstid. Frågan är hur begreppet innehavstiden ska tolkas i denna regel. Det finns de som menar att innehavstiden är tiden från tillträdet till dess att en ny bostadsrättshavare tillträder. Det är under denna tid bostadsrättshavaren betalar in månadsavgifterna till föreningen, vilka huvudsakligen finansierar amorteringarna. En sådan tolkning anses ge en bättre överensstämmelse mellan en bostadsrättsinnehavares faktiska kapitaltillskott och de kapitaltillskott som denne eller denna enligt lagregeln ska anses ha gjort. Andra anser att en bostadsrättshavare innehar, d.v.s. äger bostadsrätten, från förvärvet till avyttringen enligt lagen och gällande praxis.

3 Gällande rätt m.m.

Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade bostadsrätten och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL)

Andra kapitaltillskott än insatser vid förvärvet ska räknas in i omkostnadsbeloppet för bostadsrätten om tillskotten varit avsedda att användas av privatbostadsföretaget för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten. Tillskotten för amorteringar anses ha uppgått till belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som företaget har gjort under innehavstiden. Lånefinansierade amorteringar ska inte räknas med. Andelsförhållandena vid avyttringen avgör hur stor del av tillskotten som avser bostadsrätten (46 kap. 7 § IL).

A avyttrade en bostadsrätt den 6 maj 1972 med tillträde i juli samma år. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att tiden för A:s innehav av bostadsrätten skulle räknas från dagen för förvärvet, som ansågs ha skett den 14 juni 1967, till dagen för avyttringen den 6 maj 1972. (RÅ 1979 1:21).

Lagstiftningen i bostadsrättslagen ändrades under 1972, så att en upplåtelse skulle ske genom ett skriftligt avtal (6 § bostadsrättslagen). Högsta förvaltningsdomstolen ansåg därför i ett annat avgörande att bostadsrättsföreningen upplät bostadsrätten till B först den 1 juli 1978, när en sådan skriftlig handling hade upprättats. B:s innehavstid skulle därmed beräknas från den 1 juli 1978 (RÅ 1980 1:73).

I ovanstående domar, RÅ 1979 1:21 och RÅ 1980 1:73, avgjorde Högsta förvaltningsdomstolen hur länge en bostadsrätt hade innehafts. Innehavstiden hade betydelse för hur stor del av kapitalvinsten som skulle tas upp till beskattning enligt då gällande lagtext i 35 kap. 4 mom. i den numera upphävda kommunalskattelagen. I båda rättsfallen ansåg domstolen att innehavstiden sträckte sig från förvärvs- till avyttringstidpunkten. Tillträdet hade inte någon betydelse.

4 Bedömning

När en bostadsrätt säljs ska säljaren beskattas för den kapitalvinst han eller hon har gjort. Kapitaltillskott till privatbostadsföretaget ska dras av vid beräkningen av en sådan kapitalvinst. Lagtexten i 46 kap. 7 § IL avgör vilka kapitaltillskott som ska dras av. Skatteverket anser att begreppet innehavstiden i denna lagtext ska tolkas på det sätt som Högsta förvaltningsdomstolen har gjort i RÅ 1979 1:21 och RÅ 1980 1:73. Tiden för innehav av en bostadsrätt ska därmed räknas från tidpunkten för förvärv till tidpunkten för avyttring. När avyttringen sker och kapitalvinsten ska tas upp till beskattning kan säljaren därmed även beräkna de kapitaltillskott för amortering, som ska dras av.

Exempel:

Arne förvärvade en bostadsrätt den 2 november 2010, när köpekontraktet undertecknades. Han tillträdde lägenheten den 10 januari 2011. Arne har betalat in sin månadsavgift den 28e varje månad. Bostadsrättsföreningen, som är ett privatbostadsföretag, har amorterat sitt fastighetslån med 50 tkr den 1 december varje år. Utöver denna löpande amortering skedde en större engångsamortering med sparade medel om 150 tkr den 20 oktober 2014. Någon amortering därutöver görs inte. Arne sålde sin bostadsrätt den 10 augusti 2014, när försäljningskontraktet undertecknades. Han flyttade ut den 7 januari 2015, eftersom de nya ägarna tillträdde bostadsrätten först den 15 januari 2015. Arnes bostadsrätt motsvarar 2 % av bostadsrättsföreningen vid avyttringen.

Enligt Skatteverket innehade Arne bostadsrätten från den 2 november 2010 till den 10 augusti 2014. Det innebär att de amorteringar som bostadsrättsföreningen har gjort under Arnes innehavstid uppgår till 200 tkr (50 tkr (1 dec 2010) + 50 tkr (1 dec 2011) + 50 tkr (1 dec 2012) + 50 tkr (1 dec 2013) = 200 tkr).

I och med att andelsförhållandena är sådana, att den sålda bostadsrättens andel av dessa amorteringar uppgår till 4 tkr (2 % av 200 tkr), ska han dra av dessa 4 tkr som kapitaltillskott i kapitalvinstberäkningen.