KRNS, mål nr 4622-20, Markförorening, justering för säregna förhållanden byggnad på ofri grund

Kammarrättens i Stockholm dom den 4 maj 2022, mål nr 4622-20.

Sammanfattning

Kammarrätten anger att det av Högsta förvaltningsdomstolens avgörande RÅ 1986 ref. 100 framgår att det är möjligt att justera värdet för en byggnad på ofri grund för ett säreget förhållande som normalt hänförs till markvärdet. För att en justering ska kunna ske krävs det dock att det finns utredning som stödjer att marknadsvärdet på byggnaden faktiskt har påverkats. Det är alltså inte aktuellt att justera byggnadsvärdet för den inverkan på marknadsvärdet för marken som det säregna förhållandet har.

Då det enligt upprättade miljörapporter finns en risk för spridning av markföroreningarna till byggnaden genom ångor i inomhusluften anser kammarrätten att föroreningarna utgör ett säreget förhållande även för byggnaden. Kammarrätten bedömer dock att det inte i tillräcklig utsträckning har kommit fram att det säregna förhållandet, det vill säga risken för spridning av föroreningarna till byggnaden, medför en påtaglig inverkan på byggnadens marknadsvärde.

När det gäller ansvaret för att sanera markföroreningarna konstaterar kammarrätten att en ägare till en byggnad på ofri grund, i egenskap av just ägare till byggnaden, inte har något saneringsansvar avseende marken som byggnaden står på. Ägaren till en byggnad på ofri grund kan endast bli ansvarig för saneringen av marken i egenskap av verksamhetsutövare. Det finns därför inte någon marknadsvärdeinverkan på den grunden att bolaget i egenskap av ägare till byggnaden på ofri grund skulle ha ett ansvar för saneringskostnaderna.

Skatteverket delar kammarrättens bedömning.

Referat

Skatteverket överklagade Förvaltningsrättens i Stockholm dom den 18 juni 2020, mål nr 25644-19, och yrkade att någon nedjustering inte ska ske av taxeringsvärdet på den av bolaget ägda byggnaden på ofri grund. Skatteverket anförde att det inte visats att det vid beskaffenhetstidpunkten förelåg ett säreget förhållande (en förorening) med påtaglig inverkan på marknadsvärdet för byggnaden. Skatteverket angav vidare att det säregna förhållande som bolaget hänvisar till inte är hänförligt till byggnaden på ofri grund utan till marken som har en annan ägare än bolaget och att det således inte är byggnaden på ofri grund som är förorenad. Bolaget anförde att den aktuella taxeringsenheten har konstaterade miljöföroreningar och att den därmed är belastad av åtgärdskostnader som påverkar marknadsvärdet. Bolaget anförde vidare att verksamhetsutövaren enligt miljöbalken är skyldig att åtgärda en förorening som kan medföra risker för hälsa eller miljö till dess att olägenheten har upphört.

Kammarrätten anser att marken på fastigheten där byggnaden är belägen sannolikt var förorenad vid beskaffenhetstidpunkten. Då det enligt upprättade miljörapporter finns risk för en spridning av föroreningarna från jord och grundvatten till byggnaden genom ångor i inomhusluften anser kammarrätten att föroreningarna utgör ett säreget förhållande även för byggnaden.

Kammarrätten hänvisar till ett avgörande av Högsta förvaltningsdomstolen, RÅ 1986 ref. 100, och menar att det av avgörandet framgår att det är möjligt att justera värdet för en byggnad på ofri grund för ett säreget förhållande som normalt hänförs till markvärdet. Detta kräver dock att det finns utredning som stödjer att marknadsvärdet för byggnaden faktiskt har påverkats.

I detta fall är den påträffade föroreningen belägen under en utbyggnad som används som soprum och förråd där människor vistas endast under en mycket begränsad tid. Djupet till föroreningen är vidare cirka två meter vilket bidrar till att utspädningen av luften ökar och att risken för påverkan på människors hälsa minskar. Kammarrätten bedömer mot bakgrund av detta att det inte i tillräcklig utsträckning har kommit fram att det säregna förhållandet, det vill säga risken för direkt spridning av föroreningarna till byggnaden, medför en påtaglig inverkan på byggnadens marknadsvärde.

När det gäller ansvaret för saneringskostnaderna, när det blir aktuellt att genomföra en sanering, så anger kammarrätten att detta ansvar vilar på bolaget men då i egenskap av verksamhetsutövare. En ägare till en byggnad på ofri grund har dock inte i egenskap av just ägare till byggnaden något saneringsansvar avseende marken som byggnaden står på. Det finns därför inte någon marknadsvärdeinverkan på den grunden att bolaget i egenskap av ägare till byggnaden på ofri grund skulle ha ett ansvar för saneringskostnaderna.

Kammarrätten konstaterar slutligen att bolaget inte har gjort sannolikt att det i övrigt finns någon påtaglig inverkan på marknadsvärdet av byggnaden på grund av det säregna förhållandet och att det därför inte finns förutsättningar för justering.

Skatteverkets kommentar

Kammarrätten gör sin rättsliga bedömning utifrån 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Kammarrätten tar således först ställning till om det fanns ett säreget förhållande, markföroreningar, för marken vid beskaffenhetstidpunkten. Därefter görs en bedömning av om föroreningarna även utgör ett säreget förhållande för byggnaden. När det har konstaterats att föroreningarna utgör ett säreget förhållande även för byggnaden har man att ta ställning till om det säregna förhållandet har en påtaglig inverkan på taxeringsvärdet, det vill säga om den samlade värdeinverkan av alla säregna förhållanden på taxeringsenheten medför att justeringsvärdet kan justeras med minst 3 procent, dock 25 000 kr.

Skatteverket delar kammarrättens uppfattning om att de förutsättningar som måste vara uppfyllda för att kunna justera ned taxeringsvärdet för en byggnad på ofri grund på grund av markföroreningar är att dessa utgör ett säreget förhållande även för byggnaden samt att det säregna förhållandet har en påtaglig inverkan på byggnadens marknadsvärde.

När det gäller markföroreningar så utgör de normalt sett ett säreget förhållande för marken och inte för den eller de byggnader som marken är bebyggd med. I vissa fall kan dock föroreningar i marken även utgöra ett säreget förhållande för den eller de byggnader som marken är bebyggd med. Så kan exempelvis vara fallet om markföroreningarna tränger upp genom marken och in i byggnaderna. Såsom kammarrätten konstaterar måste det dock även visas att det säregna förhållandet har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Huruvida så är fallet eller inte får bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Att en ägare till en byggnad på ofri grund i egenskap av verksamhetsutövare kan vara ansvarig för att sanera marken är, såsom kammarrätten anger, inte ett förhållande som har någon inverkan på marknadsvärdet för byggnaden. Det innebär att även om ägaren till en byggnad på ofri grund i egenskap av verksamhetsutövare är skyldig att åtgärda markföroreningar så kan inte byggnadsvärdet justeras ned på grund av detta ansvar som inte har något att göra med ägandet av byggnaden. För att en nedjustering av värdet på en byggnad på ofri grund ska kunna ske måste det föreligga ett säreget förhållande för byggnaden och det säregna förhållandet för byggnaden måste vidare ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.