Definition av fastighet och ägarlägenhet

Den civilrättsliga definitionen av fastighet

Den civilrättsliga definitionen av fastighet framgår av första kapitlet jordabalken. Där framgår att fast egendom är jord som är indelad i fastigheter och att till fastighet hör allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör (1 kap. 1 § JB).

Allmänna fastighetstillbehör

Allmänna fastighetstillbehör är t.ex. byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § JB).

Byggnadstillbehör

Tillbehör som anges i 2 kap. 2 § JB räknas som fastighet, om de tillhör byggnadens ägare.

Med byggnadstillbehör menas fast inredning och annat som byggnaden försetts med och som är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Som exempel räknas i lagtexten upp: Avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel.

I fråga om vissa kategorier av byggnader utgör följande föremål en del av fastigheten

• bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp, kylskåp, tvättmaskin och mangel
• butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning
• samlingslokal: estrad och sittplatsanordning
• ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning
• fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri (2 kap. 2 § första och andra stycket JB).

Reservdel och dubblett till de uppräknade föremålen hör inte till byggnaden (2 kap. 2 § 3 stycket JB).

Industritillbehör

Till fastighet som helt eller delvis utgör industribyggnad hör dessutom maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att huvudsakligen användas i verksamheten på fastigheten (2 kap. 3 § JB). Sådan egendom hör dock inte till fastigheten, om ägaren har förklarat detta och förklaringen är inskriven i fastighetsboken enligt 24 kap. JB.

Till industritillbehör hänförs exempelvis maskiner inom verkstadsindustri, grafisk industri och textilindustri, där det förutsätts att maskinerna ryms inom ramen för ordinära industribyggnader. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör aldrig till fastigheten.

I motsats till allmänna fastighetstillbehör och byggnadstillbehör ingår inte värdet av industritillbehör i taxeringsvärdet.

Vad gäller gränsdragningen mellan byggnadstillbehör och industritillbehör har Skatteverket lämnat anvisningar för fastighetstaxering som man kan ha som stöd för bedömningen.

Det kan påpekas att hänvisningen till jordabalkens bestämmelser inte innebär att tillbehören måste omfattas av jordabalkens regler och alltså finnas i Sverige, utan bara är till för att beskriva tillbehörens karaktär (prop. 1999/2000:2 s. 25).

Ägarlägenhet

Även en ägarlägenhetsfastighet är en fastighet (1 kap. 1a § JB). Det är en tredimensionell fastighet, som är avsedd att rymma endast en enda bostadslägenhet. Enskilda lägenheter kan alltså innehas med direkt äganderätt och lägenheterna utgör tredimensionella fastigheter av särskilt slag, ägarlägenhetsfastigheter.

Den skatterättsliga definitionen av fastighet

Det civilrättsliga fastighetsbegreppet ska i princip tillämpas inom skatterätten. Utöver detta omfattar det skatterättsliga fastighetsbegreppet

• byggnad på annans mark (s.k. ”byggnad på ofri grund”). Hit hör t.ex. sommarstugor som har uppförts på arrenderad eller hyrd mark (2 kap. 6 § IL) och
• tomträtt (2 kap. 6 § IL).

Avyttring av rättighet till vattenkraft och strömfall kapitalvinstbeskattas som avyttring av näringsfastighet (45 kap. 1 § IL).

Husbåt

Skatteverket anser att en husbåt kan anses som byggnad under vissa förhållanden. Bygglov ska ha beviljats och får inte avse kortare tid än 5 år. Husbåten får inte utgöra tillfällig byggnad och ska vara avsedd för stadigvarande bruk på den plats som bygglovet gäller och konstruerad så att den endast svårligen kan flyttas till annan plats. Den ska inte kunna förflyttas för egen maskin. Vidare ska den vara fast förankrad vid kaj eller motsvarande och ha permanent förbindelse med land genom ledningar för elektricitet. Om husbåten ska anses som en bostad, bör vatten och avlopp vara anslutet till kommunal eller liknande anläggning.