Vad man äger avgör beskattningen
Svenska regler tillämpas på utländska bostäder
De svenska reglerna ska användas på utländska bostäder. Det framgår av inkomstskattelagen genom att de termer och uttryck som används där också omfattar motsvarande utländska företeelser om det inte anges eller framgår av sammanhanget att bara svenska företeelser avses (2 kap. 2 § IL). Lagstiftaren menar att man ska bedöma om något enligt den utländska rätten är sådant att det kan anses falla in under den svenska termen, på det sätt som den används i IL (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 20). Lagstiftaren anser också att man inte kan kräva absolut identitet, utan att det får avgöras i det enskilda fallet om likheterna är så stora att den utländska företeelsen kan anses motsvara den svenska termen.
Av lagtexten framgår att till småhus, småhusenhet, ägarlägenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet, industrienhet, lantbruksenhet och taxeringsenhet räknas enheter av det slag som avses i fastighetstaxeringslagen (2 kap. 15 § första stycket IL). Med formuleringen ”av det slag som avses” menas att även liknande utländska motsvarigheter omfattas (jfr prop. 1999/2000:2 del 2 s. 31). Däremot är begreppet taxeringsvärde begränsat till att bara gälla de värden som fastställs enligt fastighetstaxeringslagen (2 kap. 15 § andra stycket IL), vilket innebär att bara svenska taxeringsvärden omfattas av lagtexten.
Olika typer av innehav
De svenska beskattningsreglerna skiljer sig mellan olika typer av bostäder beroende på vad det är för tillgång man har förvärvat. För att kunna tillämpa de svenska reglerna på bostäder i utlandet måste man därför först bestämma vad personen faktiskt äger eller, om det är fråga om avyttringsfall, vad personen har avyttrat i utlandet.
En persons rätt till en viss bostad kan grundas på någon av dessa tre huvudprinciper.
- Direktägd fastighet och direktägd ägarlägenhet
- Bostadsrätter och liknande upplåtelseformer
- Hyresrätter och nyttjanderätter
När det är klart vad personen äger kan reglerna om hyresinkomster och annan avkastning respektive avyttring och annan överlåtelse tillämpas.
Direktägd fastighet och direktägd ägarlägenhet
Direktägd fastighet och direktägd ägarlägenhet ska vid beskattningen bestämmas till antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet.
Med direktägd fastighet eller ägarlägenhet menas att ägaren har lagfart eller liknande på att denne äger hela eller en del av en viss fastighet eller ägarlägenhet direkt, utan några mellanhänder. Ägarlägenheter är mycket vanliga utomlands.
För att en utländsk ägarlägenhet ska kunna jämställas med en svensk ägarlägenhet anser Skatteverket att det ska vara fråga om en formellt bildad enhet, som utgörs av en bostadslägenhet. Det ska föras en officiell förteckning över lägenheterna som separata tillgångar med uppgift om innehavaren till respektive lägenhet. Innehavaren ska förfoga över sin lägenhet såsom ägare, vilket innebär en rätt att överlåta, upplåta och pantsätta tillgången.
Bostadsrätter och liknande upplåtelseformer
Bostadsrätter och liknande upplåtelseformer måste delas in i bostad i motsvarande ett privatbostadsföretag eller bostad i företag som inte motsvarar ett privatbostadsföretag
Med bostadsrätter och liknande upplåtelseformer menas att ägaren har köpt en aktie eller en andel i ett bostadsföretag. Företaget äger fastigheten och låter medlemmarna bo i lägenheterna. Ägaren förvärvar alltså en aktie eller en andel som ger honom rätt att bo i fastigheten, men förvärvar inte någon del av fastigheten. Lägenheten kan också användas för uthyrning eller i näringsverksamhet. Motsvarigheter till svenska bostadsrätter är ovanliga utomlands. Lägenheterna är ofta ägarlägenheter.
Skatteverket anser att bl.a. följande utländska ägarformer kan motsvara ett privatbostadsföretag:
Danmark: Andelsboligforening och Boligaktieselskaber
Norge: Andelsleilighet/Borettsleilighet
Finland: Bostadsaktiebolag, Delägarbostad och Bostadsrätt
Storbritannien: Share of freehold
Hyresrätter och nyttjanderätter
En nyttjanderätt är en rättighet att använda en viss lokal, fastighet, lägenhet eller motsvarande genom ett hyresavtal, avtal om leasehold, timeshare eller liknande. Nyttjanderättshavaren har inte fått äganderätten till något, varken en fastighet eller aktier/andelar, utan bara rätt att använda en viss bostad. I Sverige får man vanligtvis nyttjanderätt till en bostad genom ett hyresavtal. I utlandet finns andra former av nyttjanderättsavtal, t.ex. timeshare och leasehold.
Med timeshare menas att någon förvärvat ett semestercertifikat eller liknande. Det är inte fråga om någon aktie/andel i ett bostadsföretag, utan ger endast ägaren rätt att utnyttja en lägenhet under viss tid av året.
I Storbritannien kan en bostad upplåtas genom s.k. leasehold. En leasehold innefattar en rätt att för viss tid använda hela eller delar av en byggnad. Den som har en leasehold ska betala hyra samt sin andel av kostnaderna för underhåll av byggnaden etc. i enlighet med vad parterna kommit överens om i avtalet. Avtalet kan träffas direkt med fastighetsägaren, freeholder, eller med någon som vidareupplåter nyttjanderätten, s.k. sub-lease, som kan förekomma i flera led. Löptiden för en leasehold är vanligen 99 år, men det förekommer löptider på upp till 999 år. Innehavaren av en leasehold kan dessutom ha möjlighet att få kontraktstiden förlängd.
Figur: Olika typer av bostäder
De blå fälten avser indelningen för den löpande beskattningen och de lila indelningen för beskattningen vid avyttring. (Klicka på bilden för att se den i ett större format.)
