Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade bostaden och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter man haft under innehavstiden.
Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).
Avdrag för kapitalförlust medges bara om förlusten är verklig.
Om den sålda bostadsrätten är en ersättningsbostad ska vinsten vid kapitalvinstberäkningen ökas med uppskovsbeloppet.
Av kapitalvinsten på en privatbostadsrätt ska 22/30 tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital och av kapitalvinsten på en näringsbostadsrätt ska 90 procent tas upp. Uppkommer en kapitalförlust vid avyttring av en privatbostadsrätt ska 50 procent dras av och av kapitalförlusten på en näringsbostadsrätt ska 63 procent dras av (46 kap. 18 § IL).
Försäljningsintäkten utgörs av ersättningen för bostadsrätten minskad med försäljningskostnader.
Som ersättning räknas normalt det pris som avtalats mellan säljare och köpare. Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (t.ex. en villa eller en annan bostadsrätt) som ersättning.
Har försäljningen omfattat även lägenhetsutrustning som installerats av överlåtaren eller tidigare innehavare och som skulle ha utgjort byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § JB om bostadsrättsföreningen ägt utrustningen, ska ersättningen räknas med i försäljningspriset (46 kap. 4 § IL). Detta gäller oavsett om ersättningen avtalats särskilt eller inte.
Den utrustning som avses är fast inredning som är avsedd för stadigvarande bruk, t.ex.
Inventarier i näringsverksamhet ska inte räknas med i försäljningspriset (46 kap. 4 § IL).
Ersättning som utgår till säljaren för hans andel i en inre reparationsfond eller liknande fond ska inte räknas in i försäljningspriset. Om någon sådan särskild ersättning inte har avtalats, ska i stället ersättningen för bostadsrätten minskas med ett belopp som motsvarar den del av fonden som vid avyttringen hör till den aktuella bostadsrätten (46 kap. 4 § IL). En sådan avräkning kan inte leda till att försäljningsintäkten blir mindre än noll kr.
Ett s.k. friköp innebär vanligtvis att en medlem i en bostadsrättsförening överlåter sin bostadsrätt till föreningen och får köpa ”sitt” småhus från föreningen. Medlemmen äger därefter fastigheten direkt istället för att disponera den genom bostadsrätt.
I samband med s.k. friköp av fastighet från bostadsrättsförening överlåter medlemmen sin bostadsrätt till föreningen. Ersättningen för bostadsrätten kapitalvinstbeskattas och ersättningen anses även innefatta kompensation för insatsen. Det innebär att belopp som utskiftas efter överlåtelsen av bostadsrätten inte kan utgöra återbetalning av insats. Beloppet ska därför i sin helhet behandlas som utdelning och tas upp till beskattning till den del utdelningen överstiger inbetalade avgifter till föreningen under beskattningsåret.
När en medlem i en bostadsrättsförening innehar flera bostadsrätter och vill lägga samman dessa till en bostadsrätt eller innehar en bostadsrätt men önskar dela upp den i flera bostadsrätter, ska föreningens stämma besluta om detta. Stämman beslutar att föreningen ska förvärva bostadsrätten/bostadsrätterna av medlemmen, för att därefter låta denna/dessa upphöra. Därefter beslutas att föreningen ska upplåta en eller flera nya bostadsrätter till medlemmen.
Avdragsgilla försäljningsutgifter är mäklarutgifter och annan försäljningsprovision, utgifter för värdering av bostadsrätten och andra utgifter som säljaren haft för försäljningen, allt under förutsättning att utgifterna inte ska dras av i någon annan förvärvskälla. Advokatutgifter som säljaren haft och som är direkt hänförliga till försäljningen kan också ses som en försäljningsutgift.
Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften för bostadsrätten samt förbättringsutgifter och kapitaltillskott under innehavstiden (46 kap. 5–12 §§ IL).
Anskaffningsutgiften är köpeskillingen för bostadsrätten och eventuell ersättning för lägenhetsutrustning. Om föremålen har anskaffats under innehavstiden anses utgiften i stället som en förbättringsutgift (46 kap. 9 § IL). Om bostadsrätten förvärvats genom upplåtelse från föreningen är anskaffningsutgiften lika med insatsen (enligt tidigare lagstiftning grundavgiften). Särskilda avgifter som har betalats till föreningen i samband med förvärvet (upplåtelse- och inträdesavgifter) ska också räknas in i anskaffningsutgiften.
Om insatsen för lägenheten har satts ned efter det att bostadsrätten har förvärvats, ska ingångsvärdet reduceras med det belopp som har återbetalats från föreningen på grund av nedsättningen (46 kap. 5 § IL). Skatteverket anser att detta gäller även när insatsen återbetalas till annan än den som skjutit till den. Anskaffningsutgiften ska således minskas även för en bostadsrättshavare som beräknar sin anskaffningsutgift utifrån betald köpeskilling. Någon ytterligare beskattning i form av utdelningsbeskattning eller kapitalvinstbeskattning vid återbetalningstillfället blir därmed inte aktuell.
Inköpskostnader i samband med förvärvet ingår också i anskaffningsutgiften (44 kap. 14 § IL).
Vid beräkning av ingångsvärdet behandlas behållning på inre reparationsfond eller liknande fond på samma sätt som vid beräkning av försäljningspriset. Den ska alltså inte medräknas i anskaffningsutgiften (46 kap. 6 § IL).
En bostadsrätt som har förvärvats före 1974 ska anses förvärvad den 1 januari 1974. Anskaffningsutgiften beräknas till 150 procent av bostadsrättens andel av föreningens förmögenhet den dagen. Föreningens förmögenhet beräknas efter taxeringsvärdet för 1974 på föreningens fastighet och med hänsyn till övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före ingången av 1974. Ersättningen vid förvärvet får dock användas som anskaffningsutgift, om den överstiger nämnda schablonvärde.
Fanns inte taxeringsvärde för föreningens fastighet för 1974, får ett motsvarande värde uppskattas med ledning av det närmast därefter fastställda taxeringsvärdet (46 kap.14 § IL).
Som förbättringsutgifter räknas de utgifter som ägaren haft för förbättring av bostadsrättslägenheten (46 kap. 9 § IL). Utgifterna kan vara såväl ombyggnad eller anskaffande av utrustning som inte funnits tidigare i lägenheter som förbättrande reparationer och underhåll.
Förbättringsutgifter får räknas med i omkostnadsbelopp för de år de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Utgifterna hänförs normalt till det år då faktura eller räkning har erhållits som visar vilka arbeten som har utförts (46 kap. 8 § IL).
Förbättrande reparationer och underhåll jämställs med förbättringsutgifter och får dras av om de nedlagts under avyttringsåret eller de fem föregående åren och om de medfört att lägenheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet av bostadsrätten (46 kap. 10 § IL). För andra förbättringskostnader gäller inte den tidsgränsen.
Förbättringsutgifter före 1974 får inte räknas med (46 kap. 14 § IL).
Har utgifterna tidigare dragits av i näringsverksamhet får de inte tas med vid kapitalvinstberäkningen (46 kap. 8 § IL).
För förbättringsutgifter gäller samma regler oavsett om det är en privatbostadsrätt eller en privatbostadsfastighet som avyttrats.
Även reglerna kring skattereduktion (ROT-avdrag) är desamma som för privatbostadsfastigheter.
Kapitaltillskott som har lämnats till föreningen under innehavstiden är avdragsgilla, under förutsättning att de varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för finansiering av förbättringsarbeten på fastigheten (46 kap. 7§ IL). Kapitaltillskott som skett före den 1 januari 1974 får inte räknas med (46 kap. 14 § IL).
Tillskott för amorteringar ska anses ha uppgått till ett belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden. Det är således endast de faktiska amorteringar som gjorts mellan bostadsrättshavarens förvärv (kontraktsdagen) och avyttring som kan räknas in vid kapitalvinstberäkningen. Om t.ex. månadsavgiften betalas in i december och bostadsrätten säljs därefter och amortering görs i januari, så är det den nya ägaren som får tillgodoräkna sig amorteringen som ett kapitaltillskott vid en framtida försäljning. Detta trots att amortering kan ha gjorts med medel som inbetalats av den tidigare ägaren.
Om amorteringen av ett lån finansierats genom upptagande av ett nytt lån, får den inte medräknas vid beräkningen.
Andelen bestäms utifrån det andelsförhållande som överlåtarens bostadsrätt motsvarar vid avyttringstidpunkten.
En bostadsrättsförening kan t.ex. inreda ett vindsutrymme och upplåta nya bostadsrätter, varvid insatser erläggs. Skatteverket anser att vid beräkningen av avdragsgilla tillskott ska de amorteringar som görs närmast efter sådan insatsbetalning reduceras med belopp motsvarande insatsen, innan amorteringarna fördelas på bostadsrätterna efter andelstal.
Skatteverket anser att för att tillskott för finansiering av ny-, till- eller ombyggnader ska få beaktas, krävs att tillskottet har utdebiterats, inbetalts och använts för ett bestämt förbättringsarbete. Det sammanlagda tillskottet för arbetet ifråga ska dessutom ha uppgått till minst 3 000 kr multiplicerat med antalet deltagande bostadsrätter.
Denna beloppsgräns är schabloniserad och innebär att kapitaltillskottet för en enskild bostadsrätt kan understiga 3 000 kr. Även om olika åtgärder beslutats vid skilda tillfällen, räknas de som ett enda arbete, om det kan visas att åtgärderna har ett nära ekonomiskt eller funktionellt samband (DsB 1982:6 s. 75, prop. 1983/84:67 s. 37−38).
En utdebitering ska godtas som ett avdragsgillt tillskott om förbättringsarbetet är nära förestående. Om överlåtelsen skett efter det att tillskott utdebiterats och inbetalats, men innan arbetet påbörjats, ska tillskottet beaktas om reglerna i övrigt är uppfyllda.
Genom införandet av IL har de förbättringsarbeten som får räknas in i omkostnadsbeloppet som kapitaltillskott begränsats till att avse ny-, till- eller ombyggnader. I förarbetena preciseras de till att avse sådana utgifter som enligt 19 kap. 8 § IL och 19 kap. 13 §§ IL skulle ha utgjort underlag för värdeminskningsavdrag (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 562).