Ursprungsbostad

Privatbostad: småhus, bostadsrätt och ägarlägenhet

Det ställs två krav på den avyttrade bostaden för att den ska räknas som ursprungsbostad. Bostaden ska dels vara ett småhus, en bostadsrätt eller en ägarlägenhet som är privatbostad, dels ska den uppfylla villkoren för att räknas som permanentbostad.

För att ha rätt till avdrag för uppskovsbeloppet vid försäljningen av en bostadsrätt, krävs att det är fråga om en andel i ett privatbostadsföretag. Det följer av kravet på att ursprungsbostaden ska vara en privatbostad.

Oäkta bostadsföretag

Villkoren för en privatbostad som utgör ursprungsbostad har ansetts uppfyllda om bostadsföretaget uppfyller kraven för att vara privatbostadsföretag vid tidpunkten för avyttringen.

Skatteverket anser att rätt till uppskov med beskattning av kapitalvinsten förelåg för säljaren, trots att försäljningen skulle beskattas som avyttring av delägarrätt, d.v.s. i enlighet med bestämmelserna i 48 kap. IL. Se även RÅ 2001 ref. 74.

Lägenhet i andelshus

En lägenhet i ett andelshus kan inte vara privatbostad (2 kap. 8 och 16 §§ IL samt 47 kap. 3 § IL).

Ursprungsbostad inom EES-området

Om ett småhus i utlandet, som motsvarar ett småhus på en svensk lantbruksenhet, har använts som privatbostad kan det räknas som privatbostad vid tillämpningen av uppskovsreglerna (2 kap. 9 § IL). Småhuset kan därför i det fallet utgöra en ursprungsbostad.

Vid tillämpningen av uppskovsbestämmelserna avses med privatbostadsföretag också motsvarande utländska juridiska person som hör hemma i en stat inom EES (2 kap. 17 § IL).

Bosättningskrav för permanentbostad

Med permanentbostad avses en bostad där den skattskyldige varit bosatt

• under minst ett år närmast före försäljningen eller
• under minst tre av de senaste fem åren före försäljningen (47 kap. 3 § IL).

Om bostaden är belägen utomlands ska bosättningsvillkoren bedömas som om bostaden varit belägen i Sverige.

Reglerna betyder att uppskov inte medges vid avyttring av andra bostäder än permanentbostäder. En försäljning av en fritidsbostad medför inte rätt till uppskov.

Kravet på bosättning under minst ett år närmast före försäljningen medför att ettårsregeln inte kan användas om man flyttat från bostaden före dagen för försäljningen, d.v.s. innan köpekontraktet skrevs under. Det är vanligt att säljaren bor kvar i bostaden en tid efter avyttringen, men den tiden kan inte räknas med i bosättningstiden.

Det finns inget krav på att man ska ha ägt bostaden under hela bosättningstiden. Vid exempelvis ombildning från hyresrätt till bostadsrätt får även den tid som man bebott lägenheten med hyresrätt räknas med.

När det gäller bosättning under minst tre av de senaste fem åren närmast före försäljningen behöver de tre åren inte vara sammanhängande. Det är den sammanlagda bosättningstiden under de senaste fem åren som ska vara minst tre år.

Om den skattskyldige redan har förvärvat den nya bostaden före försäljningen av ursprungsbostaden, kan frågan om ursprungsbostaden var en permanentbostad bedömas efter förhållandena vid förvärvet av ersättningsbostaden (47 kap. 3 § IL).

Exempel på när man bosätter sig i en ny bostad innan man säljer den gamla:

Birgitta ägde en villa som hon bott i från december 2010 till januari 2012. Då flyttade hon till en nyförvärvad bostadsrätt. I november 2013 sålde hon villan.

Birgitta bodde inte i villan när hon sålde den och hon hade inte heller bott i den under minst tre av de senaste fem åren. Men eftersom hon hade bott i villan minst ett år när hon förvärvade bostadsrätten, räknas villan som permanentbostad för henne.

Endast en ursprungsbostad

Definitionen av vad som utgör en permanentbostad gör det möjligt att inneha mer än en bostad som uppfyller kravet för permanentbostad. Det gällde även i den tidigare uppskovslagstiftningen, enligt vilken Högsta förvaltningsdomstolen inte ansett det vara möjligt att två olika bostäder kan utgöra ursprungsbostäder till en och samma ersättningsbostad. Detsamma bör därför gälla enligt de nuvarande uppskovsreglerna. Den enskilde kan i stället fritt välja vilken av bostäderna som ska anses vara ursprungsbostad. (RÅ 2010 ref. 55)

Regeringsrätten ansåg i rättsfallet RÅ 2003 ref. 34 att endast en av två skilda fastigheter var ursprungsbostad, även om de bägge fastigheterna under samma tidsperiod faktiskt använts som en gemensam bostad.

I de fall försäljningen av en bostad omfattar flera bostadsrätter, kan uppskov med beskattningen endast avse en av de avyttrade bostadsrätterna.

Dödsbo

En bostad som vid avyttringen innehas av ett dödsbo kan inte vara en permanentbostad och är därmed inte en ursprungsbostad (47 kap. 3 § IL).

Arbete och bosättning utomlands

Den som är bosatt och arbetar utomlands för svenska statens räkning kan enligt 14 § folkbokföringslagen folkbokföras på sin fastighet i Sverige. Denna folkbokföring jämställs med bosättning i uppskovshänseende. Skatteverket anser därför att bosättningskravet för ursprungsbostaden kan vara uppfyllt, även om fastighetsägaren rent faktiskt bott utomlands och inte på ursprungsbostaden. Se även RÅ 2005 ref. 35.

Expropriation

I vissa tvångsfall kan en bostad få räknas som ursprungsbostad, trots att säljaren inte varit bosatt där minst ett år. Förutom att det ska vara fråga om en privatbostad, krävs bara att säljaren bor i bostaden vid avyttringen. Detta gäller följande fall (47 kap. 4 § IL):

• Vid avyttring genom expropriation eller liknande förfarande eller annars under sådana förhållanden att tvångsavyttring måste anses vara fallet. Förutsättningen är att det inte skäligen kan antas att avyttringen skulle ha ägt rum även om det inte skulle ha funnits något tvång. Om en fastighet blir inlöst enligt t.ex. bestämmelserna i miljöbalken, är det fråga om sådan expropriation som kan göra att uppskovsreglerna blir tillämpliga. Observera dock att regeln inte innefattar ersättning för inskränkning i förfoganderätten till en fastighet enligt miljöbalken. Regeln är inte heller tillämplig vid avyttring för jordbruks- eller skogsrationalisering.
• Vid avyttring till staten, pga. att bostaden på grund av flygbuller inte kan bebos utan påtaglig olägenhet.