Uppskov kan medges när ersättningsbostaden är belägen i Sverige eller i ett annat land inom EES. För en bostad i ett annat EES-land gäller samma villkor för uppskov som för en bostad i Sverige. Därför måste det först utredas om den utländska tillgången är jämförbar med ett svenskt småhus, en bostadsrätt eller en ägarlägenhet och sedan om övriga krav är uppfyllda.
För att kunna få uppskov med kapitalvinsten, måste den nya bostaden uppfylla kraven på att vara en ersättningsbostad. Bostaden måste då vara av ett visst slag och vara förvärvad på ett visst sätt. Dessutom ska förvärv och bosättning ha skett inom en viss tid.
Som ersättningsbostad räknas en tillgång inom EES-området, som vid förvärvet utgör något av följande:
Bedömningen görs vid förvärvstidpunkten. Om en person exempelvis förvärvat ett hyreshus, medför inte en ombyggnad till småhus under förvärvsåret att fastigheten kan utgöra en ersättningsbostad.
Om man bygger om ett förvärvat småhus till hyreshus efter förvärvet, diskvalificerar det inte fastigheten från att kunna räknas som en ersättningsbostad, eftersom bedömningen görs vid förvärvstidpunkten. Det gäller oavsett om fastigheten blir näringsfastighet för förvärvsåret. Det finns nämligen inget krav på att småhuset eller bostadsrätten ska utgöra en privatbostad för förvärvsåret. Bostaden kan också vara uthyrd i sådan omfattning att den inte blir privatbostad, men kan ändå vara en ersättningsbostad.
Förvärv av en bostad i ett s.k. oäkta bostadsföretag jämställs i vissa fall med förvärv av en bostad i ett privatbostadsföretag. Detta gäller dock endast bostadsföretag som tillhandahåller bostäder i fastigheter där fastighetsavgift på bostadsdelen inte tas ut på grund av bestämmelsen i 6 § FAvL eller att byggnaden på fastigheten ännu inte tilldelats något värdeår, d.v.s. är under uppförande (47 kap. 5b § IL).
Skatteverket anser att ett förvärv av en ny bostad i form av en kooperativ hyresrätt inte grundar rätt till uppskov.
För att kunna få uppskov måste ersättningsbostaden ha förvärvats på ett visst sätt.
Här kan du läsa om några olika sätt att förvärva en ersättningsbostad.
Man kan förvärva en ersättningsbostad genom köp, men även genom arv, gåva och bodelning om ersättning betalats vid förvärvet. Se även RÅ 1986 ref. 127 I och II.
Vid ett s.k. friköp av en fastighet från en bostadsrättsförening, avyttrar medlemmen sin bostadsrätt till föreningen och får köpa sitt småhus från föreningen. Skatteverket anser att avyttringen av bostadsrätten och köpet av fastigheten får anses utgöra byte av bostad, trots att medlemmen bor kvar i samma bostad. Medlemmen kan få avdrag för uppskovsbelopp för kapitalvinsten på bostadsrätten, om övriga förutsättningar för uppskov är uppfyllda.
Dold äganderätt kan inte åberopas som giltigt förvärv av ersättningsbostad.
En bostadsrättsförening kan ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt (5 kap. BrL). Förhandsavtalet är bindande för parterna. Förskottsbetalning kan förekomma.
Skatteverket är av den uppfattningen att avtalet inte kan anses innebära att man förvärvat en ersättningsbostad. Förvärvet sker först när upplåtelseavtalet tecknas.
Om man gör en avstyckning från en egen fastighet, så anses förvärvet ha gjorts vid samma tidpunkt som man anskaffade stamfastigheten.
Vid förvärv av en bostad, som omfattar flera bostadsrätter, kan endast en av dessa vara ersättningsbostad (RÅ 2010 ref. 55 II). Skatteverket anser att det gäller även när den ursprungliga bostadsrätten har upphört i privatbostadsföretaget, genom att den delats upp i en eller flera bostadsrätter och man har återköpt de nybildade bostadsrätterna.
Den nya bostaden ska förvärvas
Om man avyttrat en ursprungsbostad år 2013 måste man förvärva den nya bostaden under tidsperioden 1 januari 2012–31 december 2014 för att den ska kunna bli en ersättningsbostad.
En fastighet som man förvärvat tidigare än året före avyttringsåret kan vara ersättningsbostad under förutsättning att man utför ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten. Dessa arbeten ska dessutom utföras tidigast den 1 januari året före det år då man avyttrar ursprungsbostaden och senast den 2 maj andra året efter nämnda avyttring (47 kap. 5 a § IL).
Fastigheten ska, om den kommer att vara ersättningsbostad, anses förvärvad den 1 januari året före det år man avyttrar ursprungsbostaden. Det innebär att fastighetens karaktär ska bedömas utifrån förhållandena vid samma tidpunkt. (prop. 2001/02:43)
Den skattskyldige måste ha bosatt sig i ersättningsbostaden senast den 2 maj andra året efter avyttringen av ursprungsbostaden. Det finns inget uttryckligt krav på en viss bosättningstid i 47 kap. 9 § 2 stycket IL, men den skattskyldige ska trots det kunna styrka att han eller hon verkligen bosatt sig i ersättningsbostaden.
Det finns inga undantag eller dispensmöjligheter från kravet på bosättning senast den 2 maj. Bosättningskravet gäller, oavsett om en bosättning efter denna tidpunkt beror på omständigheter som den skattskyldige inte kan råda över.
Den som inte är skyldig att lämna inkomstdeklaration och som är ägare av en ersättningsbostad med ett uppskovsbelopp ska, om ersättningsbostaden är belägen utomlands, lämna särskild uppgift om innehavet (5 kap. 2a § LSK). (Kommentar: Lagen om självdeklaration och kontrolluppgifter upphörde att gälla vid utgången av 2011. Den upphävda lagen gäller dock för 2013 och tidigare års taxeringar.)