OBS: Nedan visas versionen från 5 sep 2014. För att se den senaste informationen, klicka här.

OBS: Nedan visas versionen från 5 sep 2014. För att se den senaste informationen, klicka här.

Meny

Förmån av fri permanentbostad värderas vid inkomstbeskattningen till marknadsvärdet. Om den anställde själv betalat något för förmånen sätts förmånsvärdet ned med motsvarande belopp.

Permanentbostaden värderas till marknadsvärdet

Förmån av en permanentbostad som den anställde får på grund av sin anställning eller uppdrag är en skattepliktig förmån. I inkomstskattelagen finns inga särskilda bestämmelser om värdering av förmån av fri bostad. Värdet av bostadsförmånen ska därför beräknas enligt huvudregeln till marknadsvärdet (11 kap. 1 § IL och 61 kap. 2 § IL). Detta innebär att förmånen ska värderas till vad det normalt hade kostat för den anställde att själv hyra bostaden utan arbetsgivarens medverkan.

Vid beräkning av skatteavdrag och arbetsgivaravgifter och på kontrolluppgiften används däremot särskilda schabloner. Det innebär att den skattskyldige ofta måste frångå värdet i kontrolluppgiften för att lämna en korrekt deklaration. Läs mer om bostadsförmån vid skatteavdrag och arbetsgivaravgifter.

Värdet av fri semesterbostad och bostad som är belägen utomlands beräknas vid inkomstbeskattningen till marknadsvärdet (61 kap. 2 § IL). Detta gäller även vid beräkningen av skatteavdrag, arbetsgivaravgifter och det värde som ska redovisas på kontrolluppgiften. Läs mer om förmån av semesterbostad och bostad utomlands.

Vad ingår i fri bostad?

Värdet av fri bostad ska motsvara vad det kostar att hyra motsvarande bostad. I förmånsvärdet ingår också värdet för uppvärmning, vatten och sophämtning. Det är alltså sådana kostnader som har ett direkt samband med själva boendet.

Värderingen styrs av om det är permanentbostad eller fritidsbostad

Värderingen av bostadsförmånen bör göras utifrån vad bostaden normalt är avsedd att användas för, d.v.s. som en permanentbostad eller som en fritidsbostad. Om det skulle visa sig att en permanentbostad faktiskt används som en fritidsbostad bör den värderas som en fritidsbostad. Det kan också förekomma att en bostad som är avsedd att vara fritidsbostad faktiskt används som en permanentbostad och därför bör värderas som en sådan.

Vid värderingen bör beaktas om permanentbostaden disponeras av flera personer som inte är närstående till förmånshavaren (prop. 1996/97:173 s. 39).

Permanentbostäder som inte används som förmånshavarens huvudsakliga bostad utan har upplåtits i samband med tillfälligt arbete (exklusive tjänsteresa) eller i samband med dubbel bosättning bör värderas till ortens pris med iakttagande av eventuella inskränkningar i dispositionsrätten.

Värdering av bostadsförmån i flerfamiljshus

Förmån av fri eller delvis fri bostad värderas till hyrespriset på orten för jämförbara bostäder, d.v.s. marknadsvärdet. I vissa fall är det svårt att bestämma marknadsvärdet. Skatteverket har därför tagit fram tabeller som är tänkta att vara till hjälp vid värdering av bostadsförmåner.

Bostadsförmånen värderas till marknadsvärdet

Bostadsförmån ska värderas med hänsyn till hyresnivån på orten även om arbetsgivarens kostnad för bostaden varit högre. Det kan nämligen inte uteslutas att företag är beredda att betala högre hyra än vad en privatperson är beredd att göra (HFD 2012 ref. 55).

Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska driva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer (lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, 2010:879). Detta innebär att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll ska ersättas med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror mellan hyresmarknadens parter (prop. 2009/10:185 s. 63).

Förmån av en bostad i hyreshus bör i första hand beräknas till kvadratmeterpriset för boytan i uthyrda, likvärdiga lägenheter på orten. Vid denna beräkning kan de kollektivt förhandlade hyrorna mellan hyresmarknadens parter ge ledning.

På orter utan hyresmarknad bör värderingen av bostadsförmån ske med utgångspunkt i hyresnivån på närliggande orter där det finns en hyresmarknad. Förhållandena på den aktuella orten måste beaktas.

Hyresnivåer för olika delar av riket

Varje år tar Skatteverket fram en skrivelse sin bl.a. innehåller tabeller för hyresnivåer i flerfamiljshus. Tabellerna är tänkta att vara till hjälp vid värderingen när det är svårt att fastställa marknadsvärdet för bostaden. Skrivelsen innehåller tabeller som anger hyresnivåer för lägenheter i flerfamiljshus inom olika områden i landet. Tabellerna avser priset per kvadratmeter (kvm) för en lägenhet på 70 kvm och är indelade i sju åldersintervaller. För beskattningsår 2013 har Skatteverket tagit fram tabeller med hyrespriset per kvm vid värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad.

Bostadens storlek och ålder påverkar hyresvärdet. Priset per kvadratmeter bostadsyta är dock inte lika högt i genomsnitt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Detta beror på att en stor del av kostnaderna avser kök och våtutrymme, vilket inte skiljer sig nämnvärt åt från en mindre lägenhet till en större (prop. 1996/97:173 s. 39). Skatteverket har därför angett en metod att värdera bostadsförmånen vid varierande lägenhetsstorlek. Denna metod innebär att tabellvärdet per kvm bör justeras nedåt för lägenheter som har en yta som överstiger 70 kvm.

Bostadsyta

Justering av tabellvärdet nedåt

1–70 kvm

Ingen justering

71–120 kvm

10 procent för den del av bostaden som är mellan 70–120 kvm.

121–200 kvm

10 procent för bostadsyta mellan 70–120 kvm och med 15 procent för bostadsyta som överstiger 120 kvm

201 kvm–

10 procent för bostadsyta mellan 70–120 kvm, med 15 procent för bostadsyta mellan 120–200 kvm och med 20 procent för bostadsyta överstigande 200 kvm.

Exempel 1 – Bostaden har en bostadsyta på 120 kvm

Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabellen för orten.

Bostadsförmånsvärdet blir då 115 000 kr.

70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 %.

Exempel 2 – Bostaden har en bostadsyta på 200 kvm

Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten.

Bostadsförmånsvärdet blir då 183 000 kr.

70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 %.

Exempel 3 – Bostaden har en bostadsyta på 300 kvm

Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten.

Bostadsförmånsvärdet blir då 263 000 kr.

70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % + 100 kvm x 1 000 kr x 80 %.

Bostaden avviker från normal standard

Om bostadens standard, utrustning, läge m.m. väsentlig avviker från det som är normalt i motsvarande åldersklass i de flerfamiljshus som ligger till grund för värderingen bör förmånsvärdet beräknas med hänsyn till detta.

Värdering av bostadsförmån i småhus (villa)

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostäder i villa. Bostadsförmån i villa värderas därför som regel med ledning av hyresnivån i flerfamiljshus på orten eller på närliggande orter och med hänsyn till omständigheter som storlek, läge, standard m.m. Av förarbetena framgår att den schablonmässiga värderingen som arbetsgivaren gör vid beräkningen av arbetsgivaravgifter och skatteavdrag avviker från marknadsvärdet i större utsträckning i fråga om bostadsförmån i villa än i fråga om bostadsförmån i flerfamiljshus. Det bör därför anges på kontrolluppgiften om bostaden är belägen på en småhusenhet (prop. 1996/97:173 s. 40–42).

Om det på orten saknas en fungerande hyresmarknad för bostadsförmån i småhus (villa) bör värderingen ske med ledning av hyresnivån i flerfamiljshus på orten med beaktande av omständigheter som bostadens storlek, ålder, standard, läge, storlek på biutrymmen m.m. (SKV A 2012:31, avsnitt 2.3).

Bostadens ålder

Vid beräkning av förmånsvärdet för en bostad i villa med ledning av hyresnivån i flerfamiljshus, bör villans ålder bestämmas med hänsyn till dess standard och utrustning. Har villan genomgått yttre och/eller inre ombyggnad eller renovering som höjt standarden, bör hyresvärdet beräknas utifrån det genomsnittliga hyrespriset för flerfamiljshus med det värdeår som motsvarar villans standard efter ombyggnaden eller renoveringen.

Om det inte finns särskilda skäl bör hyresvärdet för en bostad i villa inte beräknas med ledning av hyresvärdet i äldre flerfamiljshus än åttiotalshus.

Bostadens standard

Hyresvärdet bör höjas om bostadens standard, utrustning etc. är klart högre än vad som är normalt i de flerfamiljshus vars hyresnivå ligger till grund för värderingen av bostadsförmånen. Bostadens inre standard och utrustning som bör beaktas är t.ex. bubbelpool, bastu, särskild vinkällare och hög köksstandard. Även yttre faktorer som exempelvis stor tomt, tennisbana, pool, egen brygga bör beaktas.

Bostadens läge

Lägesfaktorer som utsikt, omgivningar, sjötomt etc. bör beaktas om de kan anses ha betydelse vid bestämmande av hyresvärdet.

Hyresvärde som beräknats med ledning av hyresnivån på orten eller närliggande orter bör sänkas om bostaden ligger i eller intill ett industriområde eller på relativt stort avstånd från tätort. Så kan vara fallet i fråga om stora och äldre tjänstebostäder, som ligger i nära anslutning till arbetsgivarens företag eller bruk.

Storlek på förråd eller biutrymmen

Förråd eller biutrymme av annat slag än garage bör inte påverka förmånsvärdet om biutrymmet är högst 20 kvadratmeter. Om en sådan biutrymmesyta är större än 20 kvadratmeter bör 20 procent av denna yta anses som bostadsyta vid värderingen av bostadsförmånen. Ett sådant tillägg bör dock inte överstiga 20 kvadratmeter.

Bostadsytan bör normalt inte reduceras om en viss mindre del av bostaden används till kontor och dylikt utan att vara speciellt inrättad för detta. Om kontorsutrymmet utgör ett företags enda verksamhetslokal bör bostadsytan dock kunna reduceras.

Beträffande äldre fastigheter (byggda före 1950) som har en olämplig planlösning och därför har större yta än vad som kan anses motiverat av antalet rum bör förmånsvärdet beräknas med utgångspunkt från en mindre bostadsyta. Förmånsvärdet kan då beräknas efter en bostadsyta för en bostad som har en bättre planlösning men ändå har i stort sett motsvarande innehåll som den äldre bostaden.

Fri bostad i privathem

Värdet av bostadsförmån som en fysisk person får av en annan fysisk person och som ges ut i dennes hushåll ska beräknas till 600 kr för hel kalendermånad eller 20 kr per dag (61 kap. 3 a § IL). Läs om kostförmån i privathem.

Bestämmelsen tillämpas exempelvis i fråga om barnskötare och au-pairer som bor hos den familj där de tjänstgör.

I de fall förmånstagaren får en bostadsförmån i en lägenhet eller ett hus som är skilt från utgivarens hushåll, ska värderingsreglerna däremot inte användas (prop. 2000/01:7 s.33). I dessa fall ska värdet av fri bostad tas upp till marknadsvärdet.

Nedsättning av förmånsvärdet

Har förmånshavaren lämnat ersättning till arbetsgivaren för att få förmånen ska förmånsvärdet minskas med ersättningens belopp (61 kap. 4 § IL). Detta är i regel den faktiskt betalda hyran.

Om förmånshavaren själv betalar vissa normala bostadskostnader till någon annan än arbetsgivaren ska förmånsvärdet reduceras med de belopp som motsvarar dessa kostnader. Som normala bostadskostnader räknas exempelvis kostnader för uppvärmning, vatten och sophämtning.

Sjömän

För arbetstagare som har sjöinkomst vid anställning ombord på ett svenskt fartyg ska värdet av fritt logi ombord bestämmas till 0 kr (11 kap. 5 § IL). Detta gäller såväl vid inkomstbeskattningen som vid beräkning av arbetsgivaravgifter och skatteavdrag.

Vissa förmåner ingår inte i bostadsförmånen

Vid beräkningen av bostadsförmånen ingår endast själva värdet av bostaden. Detta innebär att förmån av hushållsel, garage, möbler, husarbete och andra privata tjänster ska värderas separat.

Förmån av hushållsel

Förmån av fri hushållsel ingår inte i värdet av fri bostad. Förmån av fri hushållsel ska i stället värderas särskilt till marknadsvärdet efter faktisk förbrukning.

Förmån av garage

Förmån av fritt garage ingår inte i värdet av bostadsförmånen. Detta gäller både varm- och kallgarage. Sådan förmån behandlas som en särskild förmån och värderas till marknadsvärdet (prop. 1996/97:173 s. 61).

Förmån av fria möbler

Förmån av fria möbler ingår inte i bostadsförmånen. Detta innebär att om en arbetsgivare tillhandahåller den anställde en möblerad lägenhet uppkommer både en bostadsförmån och en förmån av fria möbler. Värdet av fria möbler uppgår till marknadsvärdet, d.v.s. vad det skulle ha kostat den anställde att själv hyra eller på annat sätt stå för kostnaderna för motsvarande möbler.

Förmån av husarbete

När det gäller förmån av husarbete, exempelvis trädgårdsskötsel, snöskottning eller städtjänster är detta skattepliktiga förmåner som ska värderas till marknadsvärdet. Den anställde kan i vissa fall få en skattereduktion med 50 procent av värdet av förmån för hushållsarbete. Läs mer om villkor för skattereduktion för husarbete.

Förmån av andra privata tjänster

Även andra privata tjänster kan tillhandahållas i samband med bostadsförmånen, t.ex., fritt larm och fri kabel-TV. Dessa tjänster behandlas som särskilda förmåner och ska värderas till marknadsvärdet.

Referenser på sidan

Allmänna råd

  • Skatteverkets allmänna råd om vissa förmåner för beskattningsåret 2013 [1]

Domar & beslut

  • HFD 2012 ref. 55 [1]

Lagar & förordningar

Propositioner

  • Proposition 1996/97:173 Beskattning av bostadsförmån, m.m. [1] [2] [3] [4]
  • Proposition 2000/01:7 Förenklad skattedeklaration [1]
  • Proposition 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler [1]

Ställningstaganden

  • Värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad vid beskattningsåret 2013 [1]
  • Värdering av bostadsförmån vid varierande lägenhetsstorlek [1]

Övrigt

  • lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag [1]