OBS: Nedan visas versionen från 5 sep 2014. För att se den senaste informationen, klicka här.

OBS: Nedan visas versionen från 5 sep 2014. För att se den senaste informationen, klicka här.

Meny

Här får du veta hur värderingsenheten småhus klassificeras.

Värderingsenheten småhus

Huvudregeln är att varje småhus med ett värde av minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 2 § FTL). För småhus med låga värden, mindre än 50 000 kr, finns särskilda indelningsregler.

Komplementhus på småhusenheten ska i regel ingå i samma värderingsenhet som det mest värdefulla småhuset på taxeringsenheten.

Om ett småhus är inrättat för väsentligt olika ändamål får byggnaden indelas i två eller flera värderingsenheter om det underlättar värderingen (6 kap. 5 § FTL).

Vad är ett småhus?

Ett småhus är en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer (2 kap. 2 § FTL). Skatteverket har tagit ställning till när en byggnad ska anses vara inrättad för boende, och därmed kunna indelas som småhus, beroende på olika funktioner och yta (Skatteverkets ställningstagande 2011-12-27, dnr 880650-11/111).

Det är endast byggnader som klassificeras som småhus inklusive komplementhus som kan utgöra värderingsenhet avseende byggnad på en småhusenhet.

Det är inte ovanligt att det på en småhusenhet finns byggnader som kan användas för olika ändamål. Om byggnaden varken är inrättad för boendefunktioner eller utgör ett komplementhus så räknas byggnaden till en annan byggnadstyp än småhus. Byggnaden kan därmed inte ingå i småhusenheten. Som exempel kan nämnas lagerbyggnader för småhusägarens firma och lastbilsgarage för ägarens åkerirörelse.

Tre eller flera sammanbyggda tvåbostadshus på en fastighet klassificeras inte heller som småhus. De ska klassificeras och värderas som ett hyreshus.

Vad är ett komplementhus?

Till ett småhus hör komplementhus såsom garage, förråd och andra mindre byggnader (2 kap. 2 § FTL).

Ett komplementhus är inte inrättat för boende men har ett funktionellt samband med småhuset. Mindre stallbyggnader och växthus som ligger i anslutning till ett småhus, och som används för fastighetsägarens sport- eller hobbyintresse, ska normalt räknas som komplementhus (SKV A 2014:6).

Ett inte ovanligt fall är att det finns byggnader som tidigare använts för jordbruksdrift på småhusenheten. Om byggnaderna inte längre behövs för jordbruk eller skogsbruk kan de inte heller längre anses vara inrättade för jordbruk eller skogsbruk. Byggnaderna klassificeras då i stället som komplementhus.

Som komplementhus räknas även byggnader som innehåller biutrymmen och som är sammanbyggda med småhuset utan att det finns någon inre förbindelse mellan byggnaderna. Om sammanbyggnaden skett på ett sådant sätt att utrymmena kan nås inifrån småhuset, genom en dörr eller liknande, räknas byggnaden i stället som en del av småhuset (9 § SKVFS 2014:3).

Hur klassificeras komplementhus?

Ett komplementhus som har normal storlek och standard för värdeområdet bör ingå i samma värderingsenhet som det värdefullaste småhuset på den värderingsenhet för tomtmark där de båda husen är belägna. I detta fall påverkas värderingen av småhuset enbart i vissa fall genom att man beräknar dess standardpoäng. (Standardpoäng beskriver småhusets standard, t.ex. om det är trä- eller tegelfasad. )

Om komplementhuset avviker påtagligt från vad som är genomsnittligt inom värdeområdet när det gäller storlek och standard, och komplementhuset inte ska beaktas när man beräknar standardpoäng, kan det föranleda en justering för säregna förhållanden.

Andra byggnader än småhus och komplementbyggnader kan inte ingå i en småhusenhet.

Gränsdragningen småhus eller komplementhus

När man ska avgöra om en byggnad ska klassificeras som småhus eller komplementhus så bör byggnadens funktion för boende vara styrande. Därför bör även en mindre byggnad indelas som småhus om den övervägande delen av byggnadens värde avser den del som är inrättad för boende. Detta bör även gälla en mindre byggnad trots att byggnaden inte självständigt kan utgöra bostad för en eller två familjer om byggnaden ligger på en och samma tomt som det mest värdefulla småhuset och att den mindre byggnaden tillsammans med den värdefullaste anses utgöra en bostad. (SKV A 2014:6).

Byggnader som kan föras till gruppen mindre småhus är t.ex. vissa gäststugor och enkla fritidshus.

Småhus värda mindre än 50 000 kronor

Huvudregeln vid indelningen av småhus i värderingsenheter är att varje småhus med ett värde på minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet (6 kap. 2 § FTL). Särskilda indelningsregler finns för småhus med låga värden, d.v.s. värden under 50 000 kr. Reglerna avser följande tre fall.

  • Om ett byggnadsbestånd på en värderingsenhet tomtmark har ett sammanlagt värde som understiger 50 000 kr i taxeringsvärdenivå, åsätts inte byggnadsbeståndet något taxeringsvärde och räknas därför inte heller som någon värderingsenhet (7 kap. 16 § FTL).
  • Om det på en värderingsenhet tomtmark finns flera småhus, som vart och ett är värda under 50 000 kr, men där byggnadsbeståndet totalt har ett värde på minst 50 000 kr, så ska byggnaderna tillsammans utgöra en värderingsenhet (6 kap. 2 § FTL). Som riktvärde redovisas värdet av det mest värdefulla småhuset. Värdet av övriga småhus (värde under 50 000 kr) redovisas av tekniska skäl som justering.
  • Om det inom samma värderingenhet tomtmark finns ett småhus med ett värde på minst 50 000 kr, så ska småhus som har ett värde på mindre än 50 000 kr ingå i samma värderingsenhet som det värdefullaste småhuset på värderingsenheten tomtmark (6 kap. 2 § FTL). Värdet (värde under 50 000 kr) redovisas som en justering.

Exempel: indelning av småhus och komplementhus i värderingsenheter

I tabellen visas exempel på hur småhus och komplementbyggnader delas in i värderingsenheter. Följande förutsättningar gäller:

A = småhus värt minst 50 000 kr

B = småhus värt under 50 000 kr

K = komplementhus

Exempel: indelning av småhus och komplementhus i värderingsenheter

Referenser på sidan

Allmänna råd

  • Skatteverkets allmänna råd om riktvärdeangivelser samt grunderna för taxeringen och värdesättningen av småhusenheter vid 2015 och senare års fastighetstaxeringar [1] [2]

Föreskrifter

  • Skatteverkets föreskrifter om värderingen av småhusenheter vid allmän fastighetstaxering 2015; [1]

Lagar & förordningar

Ställningstaganden

  • Byggnadstypen småhus och bostadsbegreppet [1]

Referenser inom fastighetstaxering

Till toppen