Hyresinkomster och annan avkastning - Bostadsrätt

Egen användning som privatbostad

Den som har en privatbostadsrätt beskattas inte för någon bostadsförmån på grund av att avgifterna till föreningen inte motsvarar marknadsmässig hyra. Bostadsförmånen som den skattskyldige får i egenskap av delägare i privatbostadsföretaget är alltså skattefri (42 kap. 28 § IL).

Förmånsbeskattning ska inte heller ske p.g.a. närståendes nyttjande (specialmotiveringen till lagrummet, prop. 1989/90:110 s. 700).

Innehar man en näringsbostadsrätt ska man inte heller beskattas för någon förmån p.g.a. att avgifterna till föreningen understiger marknadsmässig hyra (15 kap. 4 § IL). Däremot kan privat nyttjande av bostadsrätten medföra att näringsidkaren ska uttagsbeskattas för bostadsförmån i inkomstslaget näringsverksamhet.

Inkomster

Om en privatbostadsrätt är uthyrd eller genererar andra inkomster, beskattas dessa i inkomstslaget kapital (42 kap. 30 § IL).

Annan utdelning från privatbostadsföretag än bostadsförmån är skattepliktig till den del den överstiger de avgifter och inbetalningar som skett till företaget under beskattningsåret (42 kap. 28 § IL). Vid denna beräkning bortses från kapitaltillskott.

Samma regler gäller också för privatbostäder i utlandet (prop. 1989/90:110 s. 700).

Vad som är hyra finns beskrivet i avsnittet om uthyrning av privatbostadsfastighet. Jämfört med en privatbostadsfastighet ingår emellertid uppvärmningskostnader för en privatbostadsrätt normalt i avgiften till bostadsföretaget och därmed också i den hyresinkomst som bostadsrättshavaren ska redovisa.

Avdrag

Om privatbostaden varit uthyrd medges ett schablonavdrag med 40 000 kr för varje privatbostad. Schablonavdraget har de senaste åren höjts. Vid 2013 års taxering var avdraget 21 000 kr och vid 2012 års taxering 18 000 kr.

Äger två personer gemensamt en privatbostad så ska schablonavdraget fördelas mellan dem. Skatteverket anser att avdraget ska fördelas mellan delägarna i förhållande till var och ens ägarandel av privatbostaden. Om bostaden är att hänföra till näringsverksamhet för den ene delägaren är avdraget för den andre 40 000 kr (42 kap. 30 § IL).

Om bostaden har köpts eller sålts under året anser Skatteverket att schablonavdraget ska justeras med hänsyn till innehavstiden.

Vid uthyrning av bostadsrätt som är privatbostad får avdrag dessutom göras med den del av upplåtarens avgift som motsvarar vad som hyrts ut. Denna del ska beräknas genom en proportionering av den egna avgiften i förhållande till den uthyrda delens storlek av hela den egna lägenhetens storlek.

Skatteverket anser att med den uthyrda delen avses den del av bostaden som hyresgästen ensam disponerar över.

För bostadsrätter gäller att endast den del av avgiften som överstiger kapitaltillskott är avdragsgill.

Även om de verkliga kostnaderna varit högre medges endast avdrag enligt ovan (42 kap. 31 § IL). Avdraget får inte heller överstiga inkomsterna (42 kap. 30 § IL).

Uthyrning till arbetsgivare

Sker uthyrningen till egen eller närståendes arbetsgivare eller till eget handelsbolag, medges inte de ovan angivna avdragen. I stället medges skäligt avdrag för den faktiska merutgift som föranletts av upplåtelsen (42 kap. 32 § IL). För beräkning av det skäliga avdraget gäller samma regler som vid uthyrning av privatbostadsfastighet.

Återbetalning av insats

Skatteverket anser att nedsättning av insatsen för en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag inte ska utdelningsbeskattas utan istället ska den minska anskaffningsutgiften för bostadsrätten.

Ränteutgifter

Avdrag för ränteutgifter medges enligt vanliga regler i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § andra stycket IL).

När det gäller medlemar som lånat från bostadsrättsföreningen för att betala insatsen i föreningen har den betalda räntan setts som en del av årsavgiften.