OBS: Nedan visas versionen från 29 okt 2014. För att se den senaste informationen, klicka här.

OBS: Nedan visas versionen från 29 okt 2014. För att se den senaste informationen, klicka här.

Meny

För att svenska beskattningsregler ska kunna tillämpas på hyresinkomster och annan avkastning från bostäder i utlandet måste man först bestämma vad det är personen äger och sedan klassificera bostaden som privatbostad, näringsfastighet, oäkta bostadsrätt etc.

Svenska regler tillämpas

De svenska reglerna om klassificering och beskattning av hyresinkomster och annan avkastning ska användas även på utländska bostäder. De termer och uttryck som används i IL omfattar också motsvarande utländska företeelser om det inte anges eller framgår av sammanhanget att bara svenska företeelser avses (2 kap. 2 § IL). Lagstiftaren menar att man ska bedöma om något enligt den utländska rätten är sådant att det kan anses falla in under den svenska termen, på det sätt som den används i IL (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 20). Lagstiftaren anser också att man inte kan kräva absolut identitet, utan att det får avgöras i det enskilda fallet om likheterna är så stora att den utländska företeelsen kan anses motsvara den svenska termen.

Fastigheter

Med direktägd fastighet eller ägarlägenhet menas att ägaren har lagfart eller liknande på att denne äger hela eller en del av en viss fastighet eller ägarlägenhet direkt, utan några mellanhänder. Ägarlägenheter är mycket vanliga utomlands.

Ett småhus eller en ägarlägenhet kan, beroende på användningen, vara privatbostadsfastighet eller näringsfastighet (2 kap. 13 § IL). Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter (2 kap. 14 § IL). Ett andelshus är en näringsfastighet (2 kap. 16 § IL).

Privatbostadsfastighet

Hyresinkomster och liknande från en privatbostadsfastighet i utlandet beskattas på samma sätt som om bostaden låg i Sverige.

Näringsfastighet och andelshus

Avkastning från en näringsfastighet eller ett andelshus i utlandet beskattas på samma sätt som avkastning från en svensk näringsfastighet. För andelshus finns vissa speciella regler när det gäller rätt till avdrag för underhåll och underskott, se Handledning för beskattning av inkomst 2014 (SKV 399), del 1, avsnitt 58.4. Särskilda regler hur bostadsförmånsvärdet ska beräknas finns när det är fråga om en näringsfastighet i utlandet, se Handledning för beskattning av inkomst 2014 (SKV 399), del 1, avsnitt 58.19.

Småhus på lantbruk

Ett hus i utlandet som motsvarar ett småhus på ett lantbruk ska beskattas som näringsfastighet vid den löpande beskattningen och inte som privatbostad, även om den används som en sådan. (2 kap. 9 § IL).

Bostadsrätter och liknande upplåtelseformer

Med bostadsrätter och liknande upplåtelseformer menas att ägaren har köpt en aktie eller andel i ett bostadsföretag. Företaget äger fastigheten och låter medlemmarna bo i lägenheterna.

Bostad i företag som motsvarar ett privatbostadsföretag

Bara svenska företag kan vara privatbostadsföretag, men ett utländskt bostadsföretag kan anses motsvara ett svenskt privatbostadsföretag om det uppfyller samma krav. Ett svenskt privatbostadsföretag är en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av privatbostadsföretaget (2 kap. 17 § IL). Uttrycket till klart övervägande del innebär ca 60 procent och uppåt (prop.1999/2000:2, s. 498 ff).

En bostad i ett utländskt bostadsföretag är privatbostad om den används som privatbostad och bostadsföretaget motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 8 § andra stycket IL). Det spelar ingen roll för bedömningen om bostaden ligger inom eller utom EES.

Hyresinkomster och liknande från en privatbostad i utlandet beskattas på samma sätt som om bostaden låg i Sverige. Hyresinkomsten kan inte ses som utdelning från bostadsföretaget. Eftersom reglerna om kvotering av inkomsten till 5/6 endast gäller utdelning så är dessa inte tillämpliga på hyresinkomster.

Utdelning i form av bostadsförmån är skattefri, eftersom sådan utdelning jämställs med utdelning från svenska privatbostadsföretag. Detta gäller även om ägaren inte använder lägenheten som privatbostad utan i sin näringsverksamhet eller hyr ut lägenheten. Annan utdelning ska tas upp endast till den del den överstiger andra avgifter och inbetalningar än kapitaltillskott till föreningen under beskattningsåret (42 kap. 28 § IL). Reglerna om kvotering av utdelningen till 5/6 kan vara tillämpliga vid utdelning från andelar i onoterade företag.

Bostad i företag som inte motsvarar ett privatbostadsföretag

Att ett utländskt bostadsföretag inte kan jämställas med ett svenskt kan bero på att bostadsföretaget

  • inte till minst 60 procent erbjuder bostäder till medlemmarna
  • att företagsformen inte kan jämställas med aktiebolag eller ekonomisk förening.

Mindre än 60 procent bostäder

Om ett bostadsföretag kan jämställas med ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening, men inte minst ca 60 procent av fastighetens hela taxeringsvärde avser bostadslägenheter som delägarna innehar, så kan det inte jämställas med ett svenskt privatbostadsföretag utan motsvarar ett s.k. oäkta bostadsföretag. En bostad i en fastighet som ägs av ett sådant bolag kan aldrig vara privatbostad.

Inkomster från andelarna beskattas på samma sätt som inkomster från andra delägarrätter (42 kap. IL). Vid beräkningen kan stöd hämtas från hur inkomsten från andelar i svenska s.k. oäkta bostadsföretag beräknas. Reglerna om kvotering av utdelningen till 5/6 får tillämpas på utdelning från andelar i utländska onoterade företag. Om bostadsföretaget är hemmahörande inom EES får även de s.k. lättnadsreglerna användas.

Bostaden ägs genom andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person

En bostad i utlandet kan ägas genom att innehavaren äger andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person, som i sin tur äger fastigheten. Den fastighet som den juridiska personen äger utgör näringsfastighet. Denna form av ägande kan förekomma bl.a. i Frankrike genom företagsformen Société Civile Immobilière, SCI.

En delägare, som är obegränsat skattskyldig i Sverige, ska redovisa och beskattas för sin andel av den i utlandet delägarbeskattade juridiska personens inkomster (5 kap. 2 a och 3 §§ IL) se Handledning för beskattning av inkomst 2014 (SKV399), del 1, avsnitt 46.4.

Bostaden ägs genom enkelt bolag

Bostaden kan också ägas genom en motsvarighet till ett enkelt bolag. Ett enkelt bolag är inte en juridisk person och kan inte själv inneha tillgångar. Det blir därför delägarna som själva äger bostaden samt övriga tillgångar. Eventuella inkomster ska beskattas hos delägarna i förhållande till vars och ens andel av verksamheten. Hur inkomsterna ska beskattas beror på vilken typ av tillgång det är fråga om och om bostaden utgör en privatbostad eller inte (2 kap. 8−19 §§ IL).

Hyresrätter och nyttjanderätter

En nyttjanderätt innebär en rätt att använda en viss lokal, fastighet, lägenhet eller motsvarande genom ett hyresavtal, avtal om leasehold, timeshare eller liknande. Nyttjanderättshavaren har inte fått äganderätten till något, varken en fastighet, aktier eller andelar, utan bara rätt att använda en viss bostad.

Skatteverket anser att inkomster från utländska hyresrätter, leasehold, timeshare etc. ska beskattas på samma sätt som inkomster från svenska hyresrätter.

Referenser på sidan

Lagar & förordningar

Propositioner

  • Proposition 1999/2000:2 Inkomstskattelagen del 1 [1]
  • Proposition 1999/2000:2 Inkomstskattelagen del 2 [1]

Ställningstaganden

  • Inkomstbeskattning vid uthyrning av nyttjanderätt som exempelvis time-share eller leasehold [1]

Övrigt

  • Handledning för beskattning av inkomst 2014 (SKV 399:1) [1] [2] [3]