Särskilt om hyres- och bostadsrätter

Lämnande av hyres- eller bostadsrätt

En hyresgäst eller bostads­rätts­havare kan ha tillfört fastigheten ny, till eller ombygg­nad i sådan omfattning att det blir en investeringsvara. Om hyresgästen eller bostadsrättshavaren då lämnar lokalen utan att överlåta den till någon annan övertar fastighetsägaren rättigheten och skyldigheten att jämka den ingående skatt som avser denna investeringsvara (8 a kap. 14 § ML).

Ett lämnande av en lokal på det här sättet medför inte någon omedelbar jämkningssituation (prop. 1999/2000:82 s. 138). Att en lokal står tom efter en uthyrning innebär inte heller att någon ändrad använd­ning sker (prop. 1999/2000:82 s. 97). Det blir därför i regel aktuellt för fastighetsägaren att jämka endast när denne övergår till att använda lokalen i en skatte­fri verk­samhet eller överlåter fastig­heten. Läs mer om i vilka fall jämkning av ingående skatt ska ske.

Jämkningshandling

Den som lämnar hyres- eller bostadsrätten på sådant här sätt ska överlämna ett underlag, en s.k. jämkningshandling, till fastighetsägaren så att denne kan genomföra den jämkning som kan behöva göras. Vad en sådan jämkningshandling ska innehålla kan du läsa om här.

Överlåtelse av fastighet i vilken det finns hyresrätter

Om fastighetsägaren överlåter fastigheten utlöser överlåtelsen i sig inte jämkningsskyldighet hos hyresgästen om denne bekostat t.ex. ombyggnadsarbeten och erhållit avdrag för mer­värdes­skatten på dessa. Det är först vid ändrad användning eller vid överlåtelse av själva hyresrätten som hyresgästen ska jämka ingående skatt.

Hyres- eller bostadsrätt med frivillig skattskyldighet

En hyresgäst eller bostadsrättshavare kan bli skyldig att jämka trots att hyresrätten eller bostadsrätten inte är en investeringsvara. Detta gäller situationer där frivillig skattskyldighet för uthyrning upphör (9 kap. 13 § ML).

Vid ändrad användning av en hyres- eller bostadsrätt för vilken fastighetsägaren är frivilligt skattskyldig behöver dock inte alltid fastighetsägarens skattskyldighet påverkas. Hyresgästen kan t.ex. överlåta hyresrätten till en annan skattskyldig hyresgäst eller övergå till att även bedriva egen skattefri verksamhet (blandad verksamhet). Detta påverkar inte fastighetsägarens möjlighet att hyra ut skattepliktigt. Någon jämkningsskyldighet för fastighetsägaren uppstår därför inte i dessa fall (prop. 1999/2000:82 s. 129).

Slussningsreglerna

Ett bolag i en koncern kan under vissa förutsättningar erhålla avdrag för ingående skatt på förvärv som gjorts av ett annat bolag i koncernen, d.v.s. genom s.k. slussning (8 kap. 4 § första stycket 5 ML). Det kan t.ex. gälla mer­värdes­skatt på ny, till eller ombygg­nads­kostnader. Avdraget kan då medges det bolag i koncernen som hyr en fastighet, där sådana arbeten utförts eller låtit utföras, av ett annat bolag i koncernen.

Det är det koncernbolag som medgetts avdrag genom slussning som ska jämka om fastig­heten eller berörd del av denna blir föremål för ändrad användning eller om hyresrätten överlåts (8 a kap. 3 § ML). Detta gäller trots att det bolaget inte haft kostnaden för den byggåtgärd som medfört rätt till avdraget för mer­värdes­skatt.

I vissa fall kan hyresrätten överlåtas utan att jämk­nings­skyldighet utlöses hos överlåtaren.

Vidare går rättigheten och skyldig­heten att jämka över på fastighetsägaren för det fall hyres­gästen lämnar hyresrätten utan att överlåta den.

Överlåtelse inom en koncern

Om det koncernbolag som äger fastigheten överlåter denna, och det hyrande koncernbolaget kvarstår som hyresgäst i fastigheten, utlöser fastighetsöverlåtelsen inte någon jämkning av den skatt som dragits av hos hyresgästen.

Det förekommer att ett koncernbolag överlåter en fastighet till ett annat bolag i koncernen som inte är skattskyldigt för mervärdesskatt och därefter hyr tillbaka fastigheten. Om förutsättningar för tillämpning av slussningsregeln finns kan det hyrande bolaget (d.v.s. den tidigare fastighetsägaren) få avdrag för den nye fastighetsägarens ingående skatt som löper på uthyrningen. En sådan överlåtelse kan komma att utlösa jämkningsskyldighet hos det överlåtande koncernbolaget i det fall förvärvaren inte är skattskyldig för mervärdesskatt vid överlåtelsetillfället. Här kan du läsa mer om övertagande av rättighet och skyldighet att jämka enligt 8 a kap. 12 § ML.

En jämkningsskyldighet kan utlösas hos en fastighetsägare, koncernbolag eller inte, som ändrar användningen av fastigheten från en mervärdesskattepliktig verksamhet till en mervärdesskattefri verksamhet, t.ex. en skattefri uthyrning av lokaler. Det förhållandet att slussningsregeln i ett sådant fall kan medföra att fastighetsägarens ingående skatt kan slussas till hyresgästen innebär inte att lokalerna används i en av fastighetsägaren bedriven mervärdesskattepliktig verksamhet. Den ändrade användningen kan därför medföra jämkningsskyldighet.

Här kan du läsa mer om i vilka fall jämkning ska ske.