Vinstberäkning av andel i oäkta bostadsföretag

Hur beräknas vinsten?

Vinsten beräknas enligt följande:

Försäljningsintäkten (ersättningen för andelen - försäljningsutgifter) - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter) = vinsten.

Försäljningsintäkt

Försäljningsintäkten utgörs av ersättningen för andelen minskad med utgifter för försäljningen.

Lägenhetsutrustning

Det finns inga särskilda regler för lägenhetsutrustning som tillförts lägenheten av bostadsrättsinnehavaren. Ersättning för sådan utrustning bör dock inräknas i ersättningen för bostadsrätten efter samma princip som gäller för privatbostadsrätt enligt 46 kap. 4 § första stycket IL.

Inre reparationsfond

Behållning på inre reparationsfond bör behandlas efter samma princip som gäller för privatbostadsrätt enligt 46 kap.4 § andra stycket IL.

Försäljningsutgifter

Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas följande, under förutsättning att utgifterna har samband med försäljningen och inte ska dras av i något annat inkomstslag:

• mäklarutgifter
• utgifter för värdering av bostadsrätten
• andra utgifter som säljaren haft för försäljningen
• advokatutgifter som säljaren haft och som är direkt hänförliga till försäljningen
• utgifter för homestaging (Skatteverkets ställningstagande - Avyttring av privatbostad – homestaging).

Omkostnadsbeloppet

Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen med tillägg för eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL).

Anskaffningsutgift

Anskaffningsutgiften är antingen den ersättning som betalades till den tidigare innehavaren eller den insats som betalades till föreningen. Enligt 44 kap. 14 § IL gäller dessutom att hänsyn ska tas till andra utgifter för förvärvet. Det innebär att även eventuella upplåtelseavgifter och inträdesavgifter ska inräknas i anskaffningsutgiften.

Skatteverket anser att om en nedsättning av insatsen görs i ett oäkta bostadsföretag ska medlemmen inte beskattas för det utbetalade beloppet som utdelning eller kapitalvinst (Skatteverkets ställningstagande Nedsättning av insatsen i ett oäkta bostadsföretag. Beloppet ska i stället minska anskaffningsutgiften för andelen. Beloppet kommer därmed att höja kapitalvinsten vid en försäljning av andelen.

Den som erbjuds fria eller rabatterade månadsavgifter i samband med förvärv av en nybyggd bostadsrätt ska minska sin anskaffningsutgift med faktiskt erhållen rabatt. När bostadsrätten säljs kommer således rabatten att påverka beräkningen av kapitalvinsten (Skatteverkets ställningstagande - Fria månadsavgifter vid förvärv av nybyggd bostadsrätt).

Förbättringsutgifter

Innehavet avser dels en andelsrätt i bostadsrättsföreningen, dels en nyttjanderätt till en lägenhet (bostadsrätten). Förbättringsutgifter kan därför avse såväl andelsrätten i form av kapitaltillskott som bostadsrätten i form av förbättringar på själva lägenheten.

Förbättring av lägenheten

Skatteverket anser att de principer som gäller för att bestämma avdragsrätten för privatbostadsrätter till viss del kan tillämpas även för oäkta bostadsrätter. Regeringsrättens dom R79 1:79 ger fortfarande ledning för bedömningen av om en utgift på lägenheten i en oäkta förening är avdragsgill som en förbättringsutgift eller inte. Det innebär bl.a. att justering för personlig konsumtion ska ske för utgifter för reparation och underhåll, men inte för utgifter för till- eller ombyggnad och motsvarande grundförbättring.

För privatbostadsrätter gäller att de sammanlagda utgifterna för förbättrande reparation och underhåll under ett beskattningsår ska uppgå till minst 5 000 kr och att de måste vara hänförliga till beskattningsåret eller de fem föregående beskattningsåren. Denna begränsning av avdragsrätten är specifik för privatbostadsrätter och tillämpas inte på förbättringsutgifter för delägarrätter som beskattas enligt 48 kap. IL.

Skatteverket anser att utgifter för reparation och underhåll som tidigare har beaktats vid den löpande beskattningen inte får ingå i omkostnadsbeloppet som en förbättringsutgift (Skatteverkets ställningstagande Förbättringsutgift på andel i s.k. oäkta bostadsföretag).

Principerna om beräkning av förbättringsutgifter ska tillämpas även om delägarrätten under viss del av innehavstiden utgjort andel i äkta bostadsföretag.

Vanligtvis ansvarar innehavaren av bostadsrätten för lägenhetens inre underhåll, vilket bl.a. kan medföra en sänkning av den skattepliktiga utdelningen för bostadsförmånen.

Kapitaltillskott

Det saknas en definition i inkomstskattelagen på förbättringsutgifter för en delägarrätt.

Om det som i praxis ansetts utgöra ovillkorliga aktieägartillskott och direkta kapitaltillskott påverkat andelskapitalet så att återbetalning vid en likvidation av föreningen sker utan att utdelningsbeskattning blir aktuell, kan tillskotten behandlas som förbättringsutgifter. Det innebär att det av föreningens redovisning ska kunna utläsas att delägaren skjutit till nytt kapital.

Inre reparationsfond

Behållningen på den inre reparationsfonden behandlas enligt samma regler som gäller för privatbostadsrätt (46 kap. 6 § IL).

Lättnadsreglerna

Lättnadsreglerna gäller fortfarande för andelar i oäkta bostadsföretag.

De s.k. lättnadsreglerna innebär att en viss del av vinsten, lättnadsbeloppet, kan vara skattefri vid beräkning av den skattepliktiga kapitalvinsten. Lättnadsbeloppet beräknas genom att lättnadsunderlaget multipliceras med lättnadssatsen. Lättnadssatsen motsvarar 70 procent av statslåneräntan vid utgången av november månad året före beskattningsåret.

Endast den del av en kapitalvinst som överstiger det sparade lättnadsutrymmet tas upp som intäkt (43 kap. 8 § IL i den lydelsen som gällde 2006).

Lättnadsreglerna i 43 kap. IL upphörde den 1 januari 2006. Enligt övergångsbestämmelser ska dock de tidigare lättnadsreglerna tillämpas för andelar i svenska oäkta bostadsföretag till och med utgången av 2015. Kapitalvinst på andel i ett svenskt oäkta bostadsföretag ska alltså inte kvoteras till fem sjättedelar. Regeringen aviserade i budgetpropen (hösten 2014) att lättnadsreglerna inte förlängs när de löper ut vid utgången av 2015.

Skatteverket anser att lättnadsreglerna även får tillämpas på andel i oäkta bostadsföretag inom EES, men att det inte är möjligt att växla mellan tillämpning av lättnadsreglerna och kvotering av vinsten från det ena året till det andra (Skatteverkets ställningstagande Lättnadsregler vid utdelning och kapitalvinst från oäkta bostadsföretag – EG-rätt).

Utländsk juridisk person

Reglerna i 42 kap 15 a § IL om kvotering av vinsten gäller däremot för andelar i en utländsk juridisk person, till exempel ett utländskt bostadsföretag, om inkomstbeskattningen är jämförlig med beskattningen för ett motsvarande svenskt företag.

Skatteverket anser att begreppet jämförlig beskattning ska ligga på samma nivå som gränsen för CFC-beskattning (Skatteverkets ställningstagande Uttrycket jämförlig beskattning i 42 kap. 15 a § IL).

Kvittning och kvotering av kapitalförlust

Vid avyttring av andel i oäkta bostadsföretag gäller bestämmelserna i 48 kap. IL. Det innebär att en vinst ska tas upp till sitt fulla belopp. Enligt övergångsbestämmelserna till inkomstskattelagen ska förluster på andelar i oäkta bostadsföretag dras av enligt 48 kap. 20 och 24 §§ IL i sin lydelse för 2006 års taxering (övergångsbestämmelserna till IL, SFS 2005:1136).

Kvittning på andelar i bostadsaktiebolag

Kapitalförluster på onoterade andelar i svenska bostadsaktiebolag ska dras av i sin helhet mot kapitalvinster på marknadsnoterade delägarrätter, utom sådana som avser andelar i marknadsnoterade värdepappersfonder som bara innehåller svenska fordringsrätter, samt onoterade andelar i svenska aktiebolag och utländska juridiska personer (48 kap. 20 § IL).

Om inte hela kapitalförlusten ska dras av enligt bestämmelsen i 48 kap. 20 § IL, ska 70 procent av resterande del av förlusten dras av (48 kap. 24 § IL).

Ingen kvittning för onoterade andelar i ekonomiska föreningar

Kapitalförluster på onoterade andelar i ekonomiska föreningar, som exempelvis bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar, ska alltid dras av med 70 procent, utan möjlighet till föregående kvittning mot andra kapitalvinster.