Byggnader och anläggningar på en lantbruksenhet

Småhus och tomt på en lantbruksenhet

Innehav av en näringsfastighet räknas alltid som näringsverksamhet. En privatbostadsfastighet ingår däremot aldrig i en näringsverksamhet (13 kap. 1 § tredje stycket IL).

Enligt Skatteverkets uppfattning avses med innehav av näringsfastighet enligt 13 kap. 1 § tredje stycket IL ägande eller sådant innehav vilket enligt 1 kap. 5 § FTL kan likställas med ägande. Begreppet omfattar således inte andra typer av nyttjanderätter som exempelvis jordbruksarrende enligt 9 kap. JB.

Ett småhus med tillhörande tomtmark på en lantbruksenhet är inkomstskattemässigt antingen en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Även en obebyggd tomt kan räknas som en privatbostadsfastighet. Om en lantbruksenhet omfattar ett småhus med tillhörande tomt eller en obebyggd tomt, ingår denna del därför inte med automatik i näringsverksamheten.

Läs mer om gränsdragningen mellan privatbostads- och näringsfastighet.

Inkomster och utgifter av en bostadsbyggnad eller tomt på en lantbruksenhet

Om ett småhus med tomt eller en tomt inkomstskattemässigt är en privatbostadsfastighet, måste lantbruksenheten (fastigheten) vid inkomstbeskattningen delas upp. Inkomster och utgifter av privatbostadsfastigheten ska inte tas upp eller dras av i näringsverksamheten. I vissa fall måste en fördelning ske av utgifter som är gemensamma för privatbostadsfastigheten och näringsfastigheten.

Exempel på intäkter som inte ska tas upp i näringsverksamheten för privatbostadsfastigheten är

• värdet av den egna användningen av bostaden
• hyra för annans användning av bostaden
• försäkringsersättning (för skada på privatbostadsfastigheten).

Om det finns inkomster från uthyrning av en privatbostadsfastighet beskattas dessa i inkomstslaget kapital.

Exempel på kostnader som inte får dras av i näringsverksamheten för privatbostadsfastigheter är

• kommunal avgift eller statlig fastighetsskatt (för privatbostadsfastigheten)
• utgifter för el, vatten, avlopp, sophämtning o.d.
• utgifter för reparation och underhåll
• värdeminskning av byggnad
• försäkringspremier för privatbostadsfastigheten
• utgiftsräntor för privatbostadsfastigheten.

Skulder och räntekostnader för de byggnader och den tomtmark som räknas som privatbostadsfastighet är privata och hänförs till inkomstslaget kapital. Skulder och räntor som är hänförliga till näringsfastigheten är däremot företagets och ska redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet. En uppdelning av skulder ska därför ske vid ett förvärv av en fastighet som vid beskattningen delvis ska räknas som privatbostadsfastighet och delvis som näringsfastighet. Räntor ska fördelas på samma sätt (jfr BFN R 11 Enskilda näringsidkares bokföring punkt 10 respektive BFNAR 2006:1 Enskilda näringsidkare som upprättar förenklat årsbokslut punkt 3.13-3.14 och 3.19).

Om lantbruksegendomen är belånad och det är svårt att utreda hur stor del av skulderna som är näringsverksamhetens respektive företagarens privata skulder ska en skälig fördelning av skulder och räntor göras.

Om bostadsbyggnaden inte är en privatbostadsfastighet gäller de generella reglerna som finns i skattelagstiftningen om näringsfastighet. Hyresintäkter tas upp till beskattning i näringsverksamheten och avdrag medges för bl.a. kostnader för reparation och underhåll, värdeminskning och utgiftsräntor. I dessa fall kan det även bli aktuellt att ta upp en inkomst för värdet av fri bostad. Även försäkringsersättningar för skador på bostadsbyggnaden är skattepliktiga.

Privatbostadsfastighet blir näringsfastighet eller tvärtom

Inom jord- och skogsbruk är det inte ovanligt att mangårdsbyggnaden (bostaden) under innehavstiden ändras från att vara en privatbostadsfastighet till att bli en näringsfastighet eller tvärtom. Ändringen av bostadens klassificering får konsekvenser för den löpande beskattningen av bostaden. Avdragsrätten för utgifter och skattskyldigheten för inkomsterna från bostaden i inkomslaget näringsverksamhet inträder eller upphör. När en bostad övergår från näringsfastighet till privatbostad kan det dessutom innebära att t.ex. värdeminskningsavdrag ska tas upp till beskattning i näringsverksamheten (26 kap. 2 och 8 §§ IL). För en bostad som övergår från att ha varit en privatbostadsfastighet till att bli en näringsfastighet påverkar det tidigare innehavet möjligheten till framtida värdeminskningsavdrag. Läs mer om konsekvenserna vid en ändrad klassificering på sidan Näringsfastigheter och näringsbostadsrätter.

Ränteutgifter, ränteinkomster och hyror vid övergång från näringsfastighet till privatbostadsfastighet

Om en näringsfastighet blir privatbostadsfastighet ska ränteutgifter som avser fastigheten dras av i inkomstslaget kapital till den del de avser tid efter övergången. Om räntor som avser tid efter övergången har betalats före övergången, behandlas de som om de betalats omedelbart efter övergången. Motsvarande gäller för ränteinkomster och hyresinkomster (41 kap. 7 § IL).

Bestämmelsen är ett avsteg från kontantprincipen i 41 kap. 8 § IL.

De belopp som dras av eller tas upp i inkomstslaget kapital ska inte redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet eftersom inkomstslaget näringsverksamhet redovisas efter bokföringsmässiga grunder.

Utgifter för byggnader och markanläggningar

Reglerna om avdrag för reparationer och underhåll samt värdeminskning på byggnader, byggnadsinventarier, markanläggningar och markinventarier är i stort sett gemensamma för all näringsverksamhet.

Utgifter för dikning som främjar skogsbruk behandlas dock inte enligt reglerna för markanläggningar. Både skyddsdikning och annan dikning i skogsbruket ska dras av direkt (21 kap. 3 § IL).

Läs mer om byggnader, byggnadsinventarier, markanläggningar och markinventarier på sidan Näringsfastigheter och näringsbostadsrätter.

Kompletterande information

• Värde av fri bostad – uttag av tjänst.