Uthyrning av fastighet

Allmänt om redovisning av mervärdesskatt på hyror

Den som hyr ut en verksamhetslokal till en mervärdesskattepliktig hyresgäst kan bli frivilligt skattskyldig för uthyrningen.

I ML anges främst i 13 kap. 6 och 16 §§ vid vilka tidpunkter utgående respektive ingående skatt ska redovisas. Bestämmelserna är generella och gäller alltså även skatt på hyror.

En hyresvärd blir frivilligt skattskyldig genom att ange utgående skatt i en faktura för uthyrningen. Skatteverket anser att detta gäller även om den utgående skatten anges i en förskottsfaktura. En hyrestjänst får i det här sammanhanget anses tillhandahållen då hyresperioden (normalt månad eller kvartal) gått till ända. Hyra som tas emot före nämnda tidpunkt anses som förskott.

Förskottsfaktura

För att avgöra i vilken redovisningsperiod en hyresvärd och en hyresgäst ska redovisa mervärdesskatten vid ett förskott har det betydelse om uthyrningen omfattas av frivillig skattskyldighet när hyresvärden får betalt.

Förskott – hyresvärden är frivilligt skattskyldig

En hyresvärd som är frivilligt skattskyldig för uthyrningen när betalningen tas emot ska redovisa den utgående skatten vid förskottsbetalningar i den redovisningsperiod som omfattar månaden då förskottet tas emot. Hyresgästen ska redovisa den ingående skatten i den redovisningsperiod då förskottet betalas.

Exempel: Fastighetsägaren är frivilligt skattskyldig för uthyrningen när hyran faktureras

En hyresvärd som sedan tidigare är frivilligt skattskyldig för uthyrningen fakturerar i december hyror för det första kvartalet följande år. En hyresgäst betalar hyran den 30 december. Betalningen gottskrivs hyresvärdens plusgirokonto den 2 januari följande år.

Hyresgästen redovisar den ingående skatten i mervärdesskattedeklarationen som omfattar december. Hyresvärden ska redovisa hela den utgående skatten i mervärdesskattedeklarationen som omfattar januari.

Förskott – hyresvärden är inte frivilligt skattskyldig sedan tidigare

Om uthyrningen inte sedan tidigare medför skattskyldighet och hyresvärden tar emot betalning för en förskottsfaktura före den första dagen i hyresperioden gäller inte förskottsbestämmelserna. Skatteverket anser nämligen att den särskilda regeln för när frivillig skattskyldighet inträder i 9 kap. 4 § ML innebär att förskottsbestämmelserna inte kan tillämpas om betalningen avser en faktura genom vilken fastighetsägaren blir frivilligt skattskyldig. Skattskyldigheten kan i ett sådant fall inte inträda före den tidpunkt då den frivilliga skattskyldigheten inträder enligt 1 kap. 3 § första stycket ML. Skattskyldigheten, och därmed även redovisningsskyldigheten, inträder i stället när tjänsten har tillhandahållits. En hyrestjänst anses tillhandahållen då hyresperioden har gått till ända, hyresvärden ska därför redovisa den utgående skatten på förskottet i den redovisningsperiod som omfattar månaden när hyresperioden gått till ända. Hyresgästen ska redovisa den ingående skatten på hyran i den redovisningsperiod som omfattar månaden när hyresperioden gått till ända. Se Skatteverkets ställningstagande Frivilligt skattskyldig för uthyrning av verksamhetslokaler genom att utfärda en faktura med utgående mervärdesskatt.

Exempel: fastighetsägaren blir frivilligt skattskyldig genom att fakturera mervärdesskatt på hyresfakturan

En fastighetsägare utfärdar den 15 mars en förskottsfaktura med utgående skatt för hyresperioden april–juni. Fastighetsägaren är inte sedan tidigare frivilligt skattskyldig för uthyrningen. Betalning för fakturan mottas den 25 mars. Förskottsfakturan medför att fastighetsägaren blir frivilligt skattskyldig för uthyrningen fr.o.m. den 1 april. Betalningen för fakturan tas därmed emot före skattskyldighetens inträde.

Fastighetsägaren ska redovisa den utgående skatten när tjänsten har tillhandahållits, d.v.s. för redovisningsperioden som omfattar juni. Hyresgästen ska också redovisa den ingående skatten när tjänsten har tillhandahållits, d.v.s. för perioden som omfattar juni.

Om hyresvärden i stället tar emot betalningen den 5 april har den frivilliga skattskyldigheten redan inträtt när betalningen tas emot. Hyresvärden ska då redovisa den utgående skatten för redovisningsperioden som omfattar april. Hyresgästen ska redovisa den ingående skatten när betalningen lämnas, d.v.s. för perioden april.

Ingen förskottsfaktura

Om hyra inte betalas i förskott ska hyresvärden, om han eller hon tillämpar faktureringsmetoden vid sin mervärdesskatteredovisning, redovisa den utgående skatten i mervärdesskattedeklarationen för den månad då hyresperioden går ut. Hyresgästen redovisar den ingående skatten i mervärdesskattedeklarationen för samma månad under förutsättning att han eller hon tillämpar faktureringsmetoden och att han eller hon erhållit godtagbart underlag för sitt avdrag.

Exempel: Redovisning av hyran beroende på betalning

Hyresperioden är juli–september. Hyresvärden sänder ut hyresfaktura i augusti. Hyran betalas i oktober.

Hyresvärden ska redovisa den utgående skatten i den mervärdesskattedeklaration som omfattar redovisningsperioden september. Hyresgästen redovisar den ingående skatten i redovisningsperioden som omfattar samma månad. Om någon av parterna tillämpar bokslutsmetoden ska den utgående och den ingående skatten redovisas först då betalning tas emot respektive betalas. För den som tillämpar bokslutsmetoden gäller dock särskilda regler för den sista redovisningsperioden under beskattningsåret.

Redovisning av retroaktivt avdrag

Skatteverket anser att en fastighetsägare eller annan hyresvärd som är frivilligt skattskyldig för uthyrning av verksamhetslokaler får göra retroaktivt avdrag för den redovisningsperiod under vilken den frivilliga skattskyldigheten har inträtt. Om den frivilliga skattskyldigheten inträder successivt för olika lokaler inträder också avdragsrätten successivt.

Den som blivit frivilligt skattskyldig under ett uppförandeskede får numera också göra ett retroaktivt avdrag. I sådana fall får avdraget göras för den redovisningsperiod under vilken den skattepliktiga uthyrningen eller upplåtelsen har påbörjats. Även här inträder avdragsrätten successivt, beroende på när den skattepliktiga uthyrningen eller upplåtelsen påbörjas.

Om det retroaktiva avdraget kan du läsa mer på sidan om Avdragsrätt vid frivillig skattskyldighet och retroaktivt avdrag.

Kompletterande information

• Frivillig skattskyldighet för uthyrning av verksamhetslokal.