Taxeringsenhet

Vad är en taxeringsenhet?

En taxeringsenhet talar om vad som ska taxeras för sig. En fastighet ska utgöra en taxeringsenhet om inget annat föreskrivs (4 kap. 1 § FTL).

Med en fastighet avses här i första hand en enhet i fastighetsregistret – en registerfastighet. Det innefattar s.k. traditionella fastigheter och tredimensionella fastigheter, liksom vissa äldre rättsinstitut som vattenverk på annans mark. Om ett sådant institut är infört i fastighetsregistret anses det vara en registerfastighet (SOU 1979:32, s. 328).

Egendom som enligt reglerna i 4 kap. FTL ska ingå i en taxeringsenhet ska i huvudsak uppfylla följande förutsättningar. Den ska

• ha samma ägare
• vara belägen inom en kommun
• ha samma skatte- och avgiftspliktsförhållande
• omfatta vissa kombinationer av ägoslag och byggnadstyper.

För olika typer av egendom, som enligt ovanstående regler normalt ska utgöra en taxeringsenhet, gäller en del särskilda indelningsregler. En lantbruksenhet ska t.ex. utgöras av egendom som ingår i en och samma brukningsenhet (4 kap. 8 § FTL).

Uppdelning enligt ägareförhållandena

Om skilda delar av en fastighet har olika ägare ska fastigheten uppdelas i taxeringsenheter enligt ägarförhållandena (4 kap. 2 § FTL).

Om det finns flera ägare med s.k. ideella andelar ska fastigheten inte delas upp i olika taxeringsenheter. Det innebär att en fastighet med flera ägare endast får delas upp i flera taxeringsenheter utifrån ägarförhållandena om äganderätten är knuten till ett visst område på fastigheten.

För att två fastigheter, som var och en ägs av flera delägare, ska kunna taxeras tillsammans som en taxeringsenhet krävs i första hand att det är samma delägare i de båda fastigheterna. Vidare krävs det att andelsfördelningen mellan delägarna är likadan i båda fastigheterna.

Exempel: uppdelning enligt ägarförhållanden

Om A äger 25% och B äger 75 % i fastighet 1, så måste A äga 25 % och B äga 75 % i fastighet 2 för att de båda fastigheterna ska kunna taxeras som en taxeringsenhet.

Formkraven vid överlåtelse av mark från del av en fastighet

När man köper en fastighet finns vissa formkrav, bl.a. krävs en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen (4 kap. 1 § JB). Ett köp som syftar till att en registerfastighet ska delas upp i olika områden på olika ägare är endast giltigt om fastighetsbildningen sker i överensstämmelse med köpeavtalet, genom en förrättning som sökts inom sex månader efter det att köpehandlingen upprättades (4 kap. 7 § JB). Dag för tillträde och betalning saknar normalt betydelse, liksom att köpet är villkorat av någon framtida händelse.

Avyttringstidpunkten är när köpekontraktet undertecknas

Avyttringstidpunkten är när köpekontraktet undertecknas i det fall fastighetsregleringen baseras på ett avtal om köp, d.v.s. ett avtal som innebär ett formellt korrekt och giltigt köp enligt 4 kap. JB. Att förvärvet sedan fullföljs genom en fastighetsreglering och att köparen för sin beskattning anses ha förvärvat fastigheten genom en fastighetsreglering, medför inte att avyttringstidpunkten blir en annan än dagen då köpekontraktet undertecknas.

Vilande lagfart tills fastighetsbildningen är genomförd

Innan fastighetsbildningen är genomförd kan den nya ägaren bara få vilande lagfart på sitt förvärv. Vid fastighetstaxeringen görs det dock efter kontraktsdagen ingen skillnad på ägare som har lagfart och ägare som inte har lagfart.

Om den nya ägaren sökt förrättning inom föreskriven tid men avslås fastighetsbildningen i enlighet med köpet – som därmed blir ogiltigt – ska den sökta förättningen likväl beaktas vid fastighetstaxeringen fram till avslagsbeslutet. Det innebär t.ex. att om ett område säljs från en fastighet i december 2013 och fastighetsbildningen avslås i augusti 2014, så ska området utgöra en särskild taxeringsenhet vid taxeringen 2014. Ett sådant taxeringsbeslut ska dock undanröjas när Skatteverket får vetskap om avslagsbeslutet.

Överföring av mark till en annan ägare genom frivillig överenskommelse

En fastighet kan också helt eller delvis överföras till en annan ägare genom en frivillig överenskommelse om fastighetsreglering. Den primära skillnaden mellan ett sådant avtal och ett köpeavtal är att köpeavtalet innehåller en förklaring, som säljaren skriver, om att egendomen överlåts på köparen.

Högsta domstolen anför bl.a. följande i NJA 2001 s. 456:

När två fastighetsägare är överens om en marköverföring och en fastighetsreglering sker i enlighet därmed kan resultatet sägas bli detsamma som om marken överlåtits. Något laga fång föreligger dock inte. Ett medgivande till marköverföring är att se som ett led i en officiell förrättning och kan närmast jämföras med en processhandling. I motiven till 5 kap. 18 § FBL framhålls emellertid att marköverföring med stöd av medgivande öppnar möjligheten till transaktioner med samma reella innebörd som överlåtelser av fast egendom.

En överenskommelse om att överföra mark genom fastighetsreglering utgör alltså i sig inget laga fång av markområdet, och kan därför inte ensamt konstituera en civilrättslig äganderättsövergång. Parterna är dock rättsligt bundna av att genomföra en bestämd ägarförändring, vilket i realiteten innebär att avtalet för parterna har samma innebörd som en försäljning.

Äganderätten övergår då fastighetsregleringen införts i fastighetsregistret

Om skilda delar av en fastighet har olika ägare ska fastigheten uppdelas i taxeringsenheter enligt ägarförhållandena (4 kap. 2 § FTL). Då överföring av ett markområde sker genom en fastighetsreglering som grundas på en särskild överenskommelse ska marken anses avyttrad först när uppgiften om fastighetsregleringen införts i fastighetsregistret (HFD 2013 ref. 10).

Sämjedelning – äldre regel om privat delning av jord

Tidigare gällde regler som tillät att man delade upp en fastighet på områden. Några av dessa äldre regler har fortfarande betydelse, t.ex. reglerna om s.k. sämjedelning och arealöverlåtelse. Dessa regler är giltiga och gäller oavsett om man sökt fastighetsbildning eller om fastighetsbildningen kan beviljas enligt de krav som numera gäller för fastighetsbildning. Denna privata äldre jorddelning kan erkännas enligt lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering.

En uppdelning av en registerfastighet på flera taxeringsenheter kan således bli aktuell vid sämjedelning. En sämjedelad fastighet får dock bara delas upp på flera taxeringsenheter om sämjedelningen är giltig, vilket den är om den skett före den 1 juli 1962 (i vissa delar av Kopparbergs län före 1952). Tidpunkten gäller även som förutsättning för legalisering av andra äldre former av privat jorddelning.

Arealöverlåtelse före 1968

I vissa fall kan arealöverlåtelse, t.ex. köp av ett område av en fastighet före 1968, vara giltig oavsett om avstyckning sökts eller kan beviljas. Om köpet skett 1968 eller senare ska ansökan om fastighetsbildning dock ha gjorts inom sex månader efter det att köpehandlingen upprättats för att köpet ska vara giltigt. En uppdelning av registerfastigheten på flera taxeringsenheter kan därmed bli aktuell.

Speciella äganderättsförhållanden – byggnad på ofri grund

Egendomen inom en registerfastighet ska även i vissa andra fall delas upp på flera taxeringsenheter. Ett exempel på detta är då en person ensam äger marken och samma person tillsammans med en annan person äger en byggnad (på ofri grund) som är uppförd på denna mark. I detta fall ska indelningen i taxeringsenheter göras så att marken bildar en egen taxeringsenhet och byggnaden en annan.

Egendomen ska vara belägen inom en kommun

Fastigheter och fastighetsdelar med samma ägare inom en kommun ska föras samman genom att bilda taxeringsenheter (4 kap. 3 § FTL). Den sammanförda egendomen ska utgöra en taxeringsenhet, om inget annat sägs i 4 kap. 4–9 §§ FTL.

Varje ägares totala fastighetsinnehav inom en kommun bildar en tänkt egendomsmassa som normalt kommer att utgöra en taxeringsenhet. Om skatte- och avgiftspliktsförhållanden för egendomens olika delar är skilda (4 kap. 4 § FTL) eller om användningen eller beskaffenheten är skild (4 kap. 5–9 §§), ska fastighetsinnehavet dock delas upp på flera taxeringsenheter.

Byggnader och mark ska ha samma skatte- och avgiftspliktsförhållanden

En taxeringsenhet ska omfatta antingen skatte- och avgiftspliktig eller skatte- och avgiftsfri egendom (4 kap 4 § FTL).

En taxeringsenhet får inte omfatta byggnader och mark med olika skatte- och avgiftspliktsförhållanden. Om både en skatte- och avgiftspliktig och en skatte- och avgiftsfri byggnad finns på en registerfastighet och byggnaderna och marken har samma ägare, ska man således göra en uppdelning så att tomtmark avskiljs för varje byggnad. Vardera byggnad med avskild tomtmark ska därefter bilda egna taxeringsenheter, där en blir skatte- och avgiftspliktig och en blir skatte- och avgiftsfri. Motsvarande uppdelning av en byggnad kan aldrig bli aktuell eftersom den s.k. överväganderegeln i 2 kap. 3 § FTL säger att en byggnad i sin helhet antingen är skatte- och avgiftspliktig eller skatte- och avgiftsfri, beroende på vad den till övervägande del är inrättad eller används för.

Taxeringsenhetstyper – egendom enligt vissa kombinationer

En taxeringsenhet ska omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt någon av följande kombinationer, om inget annat framgår av 4 kap. 5 § 2-3 styckena FTL. Följande beteckningar för typ av taxeringsenhet ska användas (4 kap. 5 § 1 stycket FTL):

1. småhus och tomtmark för sådan byggnad (småhusenhet)
2. ägarlägenhet och tomtmark för sådan byggnad (ägarlägenhetsenhet)
3. hyreshus och tomtmark för sådan byggnad (hyreshusenhet)
4. industribyggnad, övrig byggnad, tomtmark för sådana byggnader, vattenverk på annans grund samt sådan fiskefastighet som avses i 10 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (industrienhet)
5. täktmark samt industribyggnad och övrig byggnad på sådan mark (industrienhet)
6. specialbyggnad och tomtmark för sådan byggnad (specialenhet)
7. ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och skogligt impediment (lantbruksenhet)
8. kraftverksbyggnad, tomtmark till kraftverksbyggnad och fallrätt (elproduktionsenhet). Som elproduktionsenhet betecknas också en taxeringsenhet vars värde till övervägande del utgörs av rätt till andels- eller ersättningskraft

Enligt huvudregeln i 4 kap. 5 § 1 stycket FTL anges att värderingsenheter avseende byggnader och mark i bestämda kombinationer ska föras samman för att bilda taxeringsenheter. För var och en av dessa enheter bestäms först skatte- och avgiftspliktsförhållande och därefter taxeringsvärde. Grunden för indelningen i de olika taxeringsenhetstyperna är det skilda användningssättet för egendom för bostäder, industri, lantbruk m.m. Det är således endast egendom som är inrättad för eller som används för visst ändamål som får föras samman till en taxeringsenhet av en viss enhetstyp. Taxeringsenhetstyperna är

• småhusenhet
• ägarlägenhetsenhet
• hyreshusenhet
• industrienhet
• specialenhet
• lantbruksenhet
• elproduktionsenhet.

Taxeringsenhet med småhus och mark

I punkt 1 ovan (småhus och tomtmark för sådan byggnad) anges de kombinationer där värderingsenheter för småhus och mark för småhus ska utgöra en taxeringsenhet som betecknas småhusenhet. En sådan enhet består vanligen av en eller flera tomter med tillhörande småhus. En småhusenhet kan också utgöras av enbart tomtmark eller enbart småhus.

Taxeringsenhet med industrikomplex (industri och hyreshus)

Ett industrikomplex består av flera byggnader. Om det exempelvis innehåller både ett hyreshus och en industribyggnad, måste man göra en uppdelning av komplexet i två taxeringsenheter enligt punkterna 2 och 3 ovan. Det blir således en hyreshusenhet och en industrienhet.

Taxeringsenhet med täktmark och byggnader

I en taxeringsenhet som utgörs av täktmark kan det endast ingå sådana industribyggnader och övriga byggnader som är nödvändiga för att täkten ska gå att utnyttja och omedelbart drivas, exempelvis krossverk, sorteringsverk, vissa lagringsfickor och maskinhallar. En byggnad som ligger i anslutning till en täkt och som är inrättad för bostadsändamål ska däremot förses med tomtmark och tillsammans med denna utgöra en särskild taxeringsenhet (småhusenhet).

Bostadsbyggnad på en lantbruksenhet

Småhus och tomtmark för en sådan byggnad som ligger på en fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment, ska ingå i den lantbruksenhet som omfattar marken (4 kap. 5 § andra stycket FTL).

Värderingsenheter för småhus och tomtmark för småhus ska ingå i en lantbruksenhet då de är belägna på en registerfastighet som också innehåller åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment. Det innebär att värderingsenheter för småhus och tomtmark ska ingå i en lantbruksenhet om de ligger på en registerfastighet med mark som indelats som ett eller flera av ägoslagen åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment. Marken måste ingå i en lantbruksenhet.

När man gör indelningen i taxeringsenheter av bostadsbyggnader på lantbruk krävs det att egendomen ska vara belägen på en registerfastighet som helt eller delvis ingår i en lantbruksenhet. Av den anledningen kommer t.ex. en mangårdsbyggnad kring vilken tomten styckats av till egen fastighet inte att ingå i den omgivande lantbruksenheten, trots att samma ägarförhållanden föreligger.

Av prop. 1994/95:53 framgår följande:

Samtliga bostadsbyggnader med tillhörande tomtmark, som ägs av lantbrukaren, kommer med denna lösning att ingå i lantbruksenheten. När annan än fastighetsägaren äger byggnaden (småhus på ofri grund) taxeras byggnadens ägare för den del av taxeringsvärdet som avser byggnad. Byggnaden bör taxeras som en småhusenhet. Tomtmarken kommer emellertid att redovisas i lantbruksenheten i enlighet med det nyss sagda.

Småstugeområde på en lantbruksenhet

Som en följd av indelningsregeln i 4 kap. 5 § andra stycket FTL kan t.ex. ett småstugeområde komma att ingå i en lantbruksenhet, om det på den registerfastighet där småhusen eller tomtmarken är belägen också finns åkermark, betesmark eller produktiv skogsmark eller skogligt impediment.

Taxeringsenhet med en saneringsbyggnad eller övrig mark

Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i samtliga av taxeringsenheterna i punkterna 1–8 ovan. Övrig mark ska i regel ingå i en lantbruksenhet eller taxeras tillsammans med den tomtmark eller täktmark som ligger närmast. Om övrig mark har stor omfattning och om den saknar samband med annan mark som har samma ägare, ska den dock bilda en egen taxeringsenhet. En taxeringsenhet som endast består av övrig mark betecknas som industrienhet om den till övervägande delen ligger inom en tätort. Om den till övervägande del ligger utanför en sådan ort betecknas den i stället som lantbruksenhet (4 kap. 5 § tredje stycket FTL).

Övrig mark kan ingå i alla de olika typerna av taxeringsenheter. Frågan om övrig mark ska taxeras tillsammans med något annat ägoslag ska bedömas med utgångspunkt från ägarens fastighetsinnehav inom kommunen. Om samma person äger både åkermark och övrig mark inom samma kommun, bör den övriga marken föras ihop med åkermarken till en lantbruksenhet.

Om den som äger övrig mark i stället för mark för lantbruk innehar tomtmark eller täktmark i kommunen, bör den övriga marken ingå i en taxeringsenhet med de senare ägoslagen.

Övrig mark får bilda en egen taxeringsenhet om innehavaren inte äger annan mark inom kommunen eller om den övriga marken är av stor omfattning och saknar samband med annan mark. Om en sådan taxeringsenhet ligger inom ett tättbebyggt samhälle ska den utgöra industrienhet och i övriga fall lantbruksenhet.

Specialregel för samfälligheter

En samfällighet är en registerenhet i fastighetsregistret men den är inte en registerfastighet. Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § FTL ska den därför inte vara en taxeringsenhet såvitt gäller delägarförvaltade samfälligheter.

En marksamfällighet eller anläggningssamfällighet ska däremot utgöra en taxeringsenhet om den förvaltas av en juridisk person. Detta gäller dock inte när fastigheterna – som har del i samfälligheten – uteslutande eller så gott som uteslutande är småhus- eller ägarlägenhetsfastigheter. Detta gäller inte heller samfälligheter för en enskild väg eller ett dike eller som har ett ringa (lågt) ekonomiskt värde (4 kap. 10 § första stycket FTL).

Med uteslutande eller så gott som uteslutande menas cirka 90 procent.

Med ringa ekonomiskt värde menas mindre än 50 000 kronor (SKV A 2014:7).

Särskilda indelningsregler – samlad ekonomisk enhet

Utöver de regler som finns i 4 kap. 1–5 och 10 §§ FTL gäller en del särskilda regler för att viss egendom ska indelas som en taxeringsenhet. Det finns särskilda regler för

• småhusenhet
• hyreshusenhet
• specialenhet
• industrienhet
• täktmark
• ekonomibyggnader, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark, skogligt impediment och övrig mark
• växthus och djurstallar
• elproduktionsenheter
• egendom som tillhör staten.

I en småhusenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet, specialenhet och industrienhet ska det endast ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet (4 kap. 6 § första stycket FTL).

Småhusenhet

En ekonomisk enhet avser normalt en tomt med ett småhus.

Flera småhus med tillhörande tomter ska i vissa fall anses utgöra en ekonomisk enhet och ingå i samma taxeringsenhet om de används av ägaren på ett likartat sätt. Detta gäller om två eller flera småhus ligger intill varandra på samma tomt och fungerar tillsammans eller kompletterar varandra, som t.ex. ett fritidshus med gäststuga. Detta gäller också om två småhus ligger på samma fastighet men på var sin tomt om fastigheten används som bostad för ägaren och närstående eller hyrs ut i sin helhet.

Med ekonomisk enhet avses även när flera småhustomter ligger intill varandra, har samma ägare, ingår i samma småhusenhet och taxeras som en taxeringsenhet. Detta gäller såväl bebyggda som obebyggda tomter. Med bebyggda småhustomter avses här tomter med hyresradhus, bostadsrättsradhus, motell i form av småhus och arrendehus på jordbruk, alla samlade i tomtgrupper.

Flera arrendetomter med småhus på ofri grund

Flera arrendetomter med småhus på ofri grund ska normalt taxeras som en småhusenhet, om tomterna har samma ägare och om tomterna ligger i en samlad grupp.

Fastigheter som är bebyggda med småhus och som kan delas i flera tomter

Fastigheter som är bebyggda med småhus och som kan delas i flera tomter ska normalt utgöra en småhusenhet. Detta gäller oavsett om de olika delarna, som en tomt kan delas i, är bebyggda eller inte. Om en bebyggd tomt ligger bredvid en obebyggd tomt och de har samma ägare, så bör de normalt taxeras som en taxeringsenhet.

Om det undantagsvis finns någon anledning att anse att tomter för småhus inte utgör en ekonomisk enhet, trots att de ligger intill varandra, ska tomterna anses utgöra särskilda taxeringsenheter (SKV A 2014:7).

Hyreshusenhet

En ekonomisk enhet avser normalt en tomt med ett hyreshus.

Två eller flera tomter med hyreshus ska betraktas som en ekonomisk enhet och ska ingå i samma hyreshusenhet om de olika byggnaderna ligger intill varandra i t.ex. samma kvarter, eller på annat sätt ligger i en samlad bebyggelsegrupp, och de utgör en ekonomisk enhet, d.v.s. förvaltas tillsammans och drivs företagsmässigt som en enhet (SKV A 2014:7).

Specialenhet

En ekonomisk enhet avser normalt en tomt med en specialbyggnad.

Två eller flera tomter med specialbyggnader ska betraktas som en ekonomisk enhet och ska ingå i samma specialenhet om de olika byggnaderna ligger intill varandra och är av samma slags specialbyggnad, som t.ex. vårdbyggnader inom ett sjukhusområde, träningslokaler och omklädningsbyggnader på en idrottsplats eller byggnader inom militärt område (SKV A 2014:7).

Industrienhet

En ekonomisk enhet avser normalt en tomt med en industribyggnad.

Detta gäller även när sådana byggnader ligger samlade och ägs av den som hyr ut dem, eller av den som bedriver sin verksamhet där, och de utgör en ekonomisk enhet d.v.s. de förvaltas tillsammans och drivs företagsmässigt som en enhet.

Att egendomen ligger samlad betyder att industribyggnaderna ligger på en tomtmark som inte är åtskild genom annat än mark som används för kommunikationsändamål eller för något annat allmänt ändamål (SKV A 2014:7).

Täktmark

Om täktmarken består av skilda markområden ska varje sådant område utgöra en taxeringsenhet. Omfattas områden av samma täktplan enligt miljöbalken eller motsvarande äldre bestämmelser ska de dock utgöra en taxeringsenhet (4 kap. 7 § FTL).

I normalfallet kommer varje område, som består av täktmark, att utgöra en taxeringsenhet. De områden som ligger inom en och samma täktplan ska dock sammanföras till en taxeringsenhet.

Brukningsenhet för lantbruk

En taxeringsenhet ska omfatta ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark, skogligt impediment eller övrig mark som ingår i en brukningsenhet (4 kap. 8 § FTL).

Med brukningsenhet avses främst vad som administrativt och redovisningsmässigt utgör en enhet.

När innehavet är större och omfattar arrendegårdar ska dessa utgöra egna taxeringsenheter. Detta gäller dock inte sidoarrenden, d.v.s sådana arrenden där det för arrendatorn inte ingår någon bostadsbyggnad.

Med brukningsenhet avseende skogsbolags och andra markägares större fastighetsinnehav avses de förvaltningsenheter (brukningsområden) som ägaren tillämpar (SKV A 2014:7).

Växthus och djurstall

Byggnader som är inrättade för jordbruk eller skogsbruk, t.ex. växthus och djurstallar, ska indelas som ekonomibyggnad (2 kap. 2 § FTL). Även växthus och djurstall som saknar anknytning till jordbruk och skogsbruk ska indelas som ekonomibyggnad (2 kap. 4 § FTL).

Ett växthus eller djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk ska bilda en egen lantbruksenhet (4 kap. 6 § andra stycket FTL).

Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk ska således inte ingå i en taxeringsenhet som avser en brukningsenhet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark, skogligt impediment eller sådan ekonomibyggnad, t.ex. växthus eller djurstall, som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk. Växthus och djurstall utan anknytning till jord- eller skogsbruk ska i stället utgöra en särskild lantbruksenhet.

Elproduktionsenhet

I en elproduktionsenhet får inte en kraftverksbyggnad, mark eller markanläggning ingå om de tillhör mer än ett av följande slag av kraftverk: vattenkraftverk, kärnkraftverk, kraftvärmeverk, kondenskraftverk eller vindkraftverk.

En regleringsanläggning som huvudsakligen är avsedd för vattenkraftsändamål ska inte utgöra en egen taxeringsenhet utan beaktas i stället vid taxeringen av de vattenkraftverk som har nytta av anläggningen (4 kap. 10 § 2-3 styckena FTL).

Statens fastigheter

En fastighet som tillhör staten, och som förvaltas av skilda myndigheter, får delas upp i taxeringsenheter efter de olika myndigheternas förvaltningsområden (4 kap. 9 § FTL).