OBS: Detta är utgåva 2016.2. Visa senaste utgåvan.
Utgifter för att anskaffa en byggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag som beräknas enligt en avskrivningsplan efter en viss procentsats per år på byggnadens anskaffningsvärde.
Utgifter för att anskaffa en byggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag (19 kap. 4 § IL).
Värdeminskningsavdrag beräknas enligt en avskrivningsplan efter en viss procentsats per år på byggnadens anskaffningsvärde. Procentsatsen ska bestämmas med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd. Beräkningen ska göras från den tidpunkt då byggnaden färdigställs eller förvärvas eller, när det handlar om en förbättring, från den tidpunkt den färdigställs (19 kap. 5 § IL).
Skatteverket har utfärdat allmänna råd om årliga procentsatser för värdeminskningsavdrag för olika typer av byggnader i näringsverksamhet (SKV A 2005:5). I det allmänna rådet anges att Skatteverket inte tagit hänsyn till vissa speciella omständigheter som kan motivera högre procentsats. Vid bedömningen av byggnadens ekonomiska livslängd får även beaktas
Se även Skatteverkets information om beräkning av värdeminskningsavdrag på byggnader i näringsverksamhet (SKV M 2005:5).
Observera att reglerna i 19 kap. IL är skattemässigt frikopplade från redovisningen. Det skattemässiga värdeminskningsavdraget påverkas inte av det värde och den avskrivning som företaget gjort i redovisningen.
Skatteverket anser att värdeminskningsavdrag inte ska medges för tid efter avyttringen av fastigheten. Tidpunkten för avyttring inträffar när köpekontraktet undertecknas.
Ett hyreshus har färdigställts 1 juli 2012 till ett anskaffningsvärde om 10 mkr. Bolagets beskattningsår är lika med kalenderår. Värdeminskningsavdrag medges med 2 procent årligen. Det första året ska avdraget proportioneras med hänsyn till att byggnaden var färdigställd först vid halvårsskiftet. Värdeminskningsavdrag medges med 100 000 kr (10 000 0000 x 0,02 x 0,5).
Om en byggnad bara är avsedd att användas ett fåtal år, får hela utgiften dras av omedelbart (19 kap. 6 § IL).
Det kan exempelvis vara en barack eller liknande som är avsedd att användas enbart under en övergångsperiod, t.ex. i avvaktan på att egentliga lokaler ska iordningställas. Sådana tillfälliga byggnader får normalt inte något taxeringsvärde.
När en byggnad utrangeras, ska avdrag göras för den del av anskaffningsvärdet som inte dragits av tidigare (19 kap. 7 § IL).
Redovisningen bör göras brutto. På intäktssidan redovisas samtliga intäkter genom försäljning av rivningsmaterial eller liknande. Hela den oavskrivna delen av anskaffningsvärdet får dras av.
Om en byggnad rivs i samband med uppförande av en annan byggnad räknas kostnader för rivning in i anskaffningsvärdet för den nya byggnaden. Om inte ett sådant samband föreligger (inom loppet av fem år enligt förarbetena) kan rivningskostnaden i stället tillföras avskrivningsunderlaget för markanläggning. Departementschefen uttalade att rivning av en byggnad var jämförbar med de övriga åtgärder som syftade till att göra marken fast eller plan och som borde vara föremål för särskild avskrivning (prop. 1969:100).
Om en byggnad förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation när det gäller värdeminskningsavdrag samt utgifter för förbättrande reparationer och underhåll (19 kap. 18 § IL).
Vid fastighetsreglering överförs en fastighet eller fastighetsdel till en annan fastighet och som ersättning kan erhållas både mark och kontanter.
Vid uppdelning i lotter genom klyvning enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) så utslocknar vars och ens ideella andel i fastigheten samtidigt som motsvarande äganderätt övergår till att avse en på marken preciserad lott i den fastighet det gäller. På marken kan det finnas byggnader, skog och produktiv skogsmark eller naturtillgångar.
Av 21 kap. 17 § IL följer att om värdet av skog och produktiv skogsmark minskar på grund av fastighetsreglering eller klyvning så ska underlaget för skogsavdrag minskas med så stor del som minskningen av marknadsvärdet på skogen och den produktiva skogsmarken utgör av marknadsvärdet på skogen och den produktiva skogsmarken före fastighetsregleringen. Enligt Skatteverket ska denna princip även tillämpas på andra tillgångsslag såsom byggnader, markanläggningar och naturtillgångar.
Följande exempel illustrerar hur värdeminskningsavdrag beräknas och hur anskaffningsutgiften delas upp på byggnad, markanläggning och byggnadsinventarier.
En grafisk industri förvärvade en fastighet den 1 juli år 1 för 300 000 kr. Lagfartskostnaden uppgick till 6 000 kr. Taxeringsvärdet på fastigheten var 200 000 kr varav 50 000 kr avsåg markvärde. 1 juli år 15 färdigställdes en nyuppförd tillbyggnad. Entreprenadsumman uppgick till 2 000 000 kr exklusive moms.
a. |
schaktning för husgrunden |
30 000 kr |
b |
pålning för husgrunden |
5 000 kr |
c |
asfaltering och underarbete för körplan |
47 000 kr |
d |
anläggning av gräsmattor och planteringar |
5 000 kr |
e |
utomhusledningar för vatten och avlopp(85 % för byggnaden) |
10 000 kr |
f |
ventilations- och luftfuktningsanläggning(användes i produktionsprocessen) |
325 000 kr |
g |
travers |
85 000 kr |
h |
värmepanna |
30 000 kr |
i |
oljeeldningsaggregat |
5 000 kr |
j |
anslutningsavgifter för vatten och avlopp |
20 000 kr |
k |
kylvattenledningar inomhus (för produktionsprocessen) |
5 000 kr |
l |
elledningar för den industriella driften |
2 000 kr |
m |
elledningar för byggnadens allmänna funktioner |
3 000 kr |
n |
skorsten för avledande gaser |
300 000 kr |
o |
sedimentbassäng i anslutning till avloppet (utanför huskroppen) |
50 000 kr |
p |
huskroppen i övrigt |
1 078 000 kr |
Först avskiljs markanläggningar. Med markanläggningar avses anordning eller anläggning som inte är byggnad eller inventarie och som är avsedda att användas i näringsidkarens näringsverksamhet.
Därefter avskiljs byggnadsinventarierna. Som byggnadsinventarier räknas delar och tillbehör i en verksamhet som är avsedda att direkt tjäna den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden.
I detta fall uppförs en byggnad. Anskaffningsvärdet för en byggnad är utgiften för att uppföra den.
Följande poster bör hänföras till respektive kategori:
Till markanläggningar:
c + d= 52 000 kr
Till inventarier:
f + g + j + k + l + n + o= 787 000 kr
Till byggnaden:
a + b + e + h + i + m + p= 1 161 000 kr
Värdeminskningsavdragen kan för beskattningsår 15 högst beräknas enligt följande:
Avskrivningsunderlaget utgör 52 000 kr. Anläggningen färdigställdes 1 juli och värdeminskning medges därför endast för halva året. Avdraget kan beräknas till 1 300 kr (52 000 x 0,5 x 0,05).
Räkenskapsenlig avskrivning tillämpas. 30 % av 787 000 kr = 236 100 kr.
Avskrivning får i detta fall göras med 4 % årligen. Eftersom anläggningen färdigställdes 1 juli medges värdeminskningsavdrag för halva året. Avskrivningen kan då beräknas till 23 220 kr.
1 300 kr (markanläggning) + 236 100 kr (inventarier) + 23 220 kr (byggnad), d.v.s. 260 620 kr.
Därutöver medges avdrag för avskrivning på den vid förvärvet befintliga byggnaden på ett underlag om 150 000/200 000 x 306 000 = 229 500 kr, d.v.s. med ytterligare 9 180 kr.