Värdefaktorer och klassindelningsgrunder

Värderingsmodell

För att fastigheterna ska kunna värderas måste byggnader och mark indelas i byggnadstyper och ägoslag. En taxeringsenhet ska omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt vissa bestämda kombinationer. Det innebär att man sammanför byggnader och mark som ska redovisas tillsammans till en taxeringsenhet.

Vad är en industrienhet?

En taxeringsenhet som utgörs av en industribyggnad eller övrig byggnad och tomtmark för en sådan byggnad betecknas som en industrienhet.

Vad är ett riktvärde?

Industrienheter värderas med ledning av riktvärden. Ett riktvärde anger värdet på en värderingsenhet. En värderingsenhet kan omfatta en byggnad eller tomtmark till en byggnad. En sådan enhet är den egendom som ska värderas för sig (6 kap. 1 § FTL). Varje värderingsenhet industribyggnad och tomtmark som ingår i en industrienhet ska alltså värderas för sig, med utgångspunkt från reglerna i 11 och 12 kap. FTL och 1 kap. FTF. I dessa kapitel regleras bland annat vilka värdefaktorer som särskilt ska uppmärksammas vid värderingen – de riktvärdegrundande faktorerna. Det som anges om riktvärdet i 11 kap. FTL gäller både för industribyggnad och övrig byggnad.

Riktvärdet för en industribyggnad eller övrig byggnad och tomtmark för en sådan byggnad ska utgöra värdet av en värderingsenhet. Värderingsenheten kan bestå av en tomt, en eller flera industribyggnader eller delar av industribyggnader och övriga byggnader (11 kap. 2 § samt 12 kap. 1 § FTL).

Riktvärdet bestäms utifrån värderingsmodeller

Värderingsmetoden vid taxeringen av en industribyggnad eller övrig byggnad och tomtmark för en sådan byggnad är i första hand knuten till 7 kap. FTL. Det innebär att riktvärdet ska bestämmas för varje värderingsenhet utifrån de värderingsmodeller som finns bestämda i FTL. Riktvärdet ska även utgöra värderingsenhetens värde, om det inte ska justeras på grund av att det finns säregna förhållanden. Man måste därför först bestämma de värdefaktorer som ska beaktas enligt FTL, innan man kan bestämma värdet för en värderingsenhet.

Begränsade möjligheter att använda värderingsutlåtanden

Det finns begränsningar i FTL vilket innebär en bundenhet till att värdera olika slag av egendom enligt en viss värderingsmodell. Det gör att möjligheterna att använda värderingsutlåtanden, t.ex. sådana som fastighetsägarna hänvisar till, begränsas. De kan bara användas om de t.ex. visar en felaktig klassificering av någon värdefaktor som legat till grund för fastighetstaxeringen eller värdeinverkan av ett säreget förhållande.

Avrunda beloppet

Huvudregeln när man avrundar ett belopp som avser ett fastighetsvärde är att värdet av en enskild värderingsenhet ska anges i hela tusental kronor. När man avrundar så faller det överstigande beloppet (det som inte uppgår till ett helt tusental kronor) bort (20 kap. 4 § FTL).

Avrundningsreglerna för enheter med värden över 5 miljoner kr finns i 1 kap. 5 § FTF.

Olika värderingsmetoder

En industribyggnad eller övrig byggnad ska värderas med ledning av en avkastningsberäkning eller produktionskostnadsberäkning (11 kap. 1 § FTL). Bestämmelsen innebär att valet av värderingsmetod inte är fritt. En produktionskostnadsberäkning ska användas när värdet av industribyggnaden inte kan fångas upp på ett korrekt sätt med en avkastningsberäkning.

Delvärden för en industrienhet

Byggnadens värde redovisas som delvärdet byggnadsvärde. Tomtmarkens värde bestäms med utgångspunkt från värdet per kvm tomtmark eller per kvm byggrätt (12 kap. 1 § FTL). Detta gäller oavsett om byggnaderna värderats med ledning av en avkastnings- eller en produktionskostnadsberäkning. Tomtmarkens värde redovisas separat som delvärdet markvärde. Taxeringsenhetens (industrienhetens) värde får man därefter genom att summera de separat beräknade värdena för byggnad och mark.

Värdefaktorer och klassindelningsgrunder

De allmänna värderingsreglerna som gäller vid fastighetstaxeringen behandlas i 7 kap. 1–7 §§ FTL. I korthet innebär de att värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer, d.v.s. egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. Värderingen ska också ske med ledning av riktvärden. Riktvärdena är olika för olika värdeområden och man eftersträvar att värdeområdena i sig ska vara så enhetliga som möjligt. Detta för att de värdefaktorer som påverkar riktvärdet ska kunna bedömas genom enhetliga regler.

För varje värderingsenhet bestäms ett riktvärde. Riktvärdena varierar i och med olika kombinationer av värdefaktorer. Vilka värdefaktorer som speciellt ska beaktas vid taxeringen av industribyggnader eller övriga byggnader och tomtmark för sådana byggnader finns beskrivna i 11 och 12 kap. FTL.

De olika värdefaktorerna ska indelas i klasser, med undantag för

• storlek för tomtmark
• storlek för industribyggnad, värderad med ledning av en avkastningsberäkning
• återanskaffningskostnad för industribyggnad, värderad med ledning av en produktionskostnadsberäkning.

Klassindelningen bestäms i 1 kap. FTF och i SKVFS 2012:9. Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata.

Avrundningsregler för värdefaktorer

En industrienhets totala enskilt innehavda landareal ska redovisas och anges i kvadratmeter. Övriga värdefaktorer ska avrundas. Avrundning innebär att ett givet tal ersätts med ett annat. Avrundningsregeln i Svensk Standard (SS) 01 41 41 regel A ska användas (4 § SKVFS 2014:4).

Förenklat uttryckt innebär regeln att man avrundar till närmaste heltal och att man avrundar så att heltalet blir ett jämnt tal om den enda decimalen är 5. Se exempel på avrundning till närmaste heltal.

Man avrundar t.ex. när det gäller yta för värdefaktorn storlek för tomtmark till en industribyggnad, eftersom den ska bestämmas i hela kvm tomtmark eller byggrätt (12 kap. 5 § FTL).

Värdefaktorer vid en avkastningsberäkning

För industribyggnader och övriga byggnader som är värderade med ledning av en avkastningsberäkning ska följande värdefaktorer bestämmas (11 kap. 4 § FTL):

• Lokaltyp - bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad som produktionslokaler, industrilokaler eller lager m.m.
• Storlek - bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta.
• Ålder - ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår.
• Standard - bestäms med hänsyn till lokalytans utförande och utrustning.

Klassindelning

Värdefaktorerna lokaltyp, ålder och standard indelas i klasser men det gör inte värdefaktorn storlek.

När man beräknar ett värde för en industribyggnad eller övrig byggnad med ledning av en avkastningsberäkning använder man två tabeller. Den relativa hyran/kvm hämtas ur en IH-tabell. Det får finnas högst fyra olika IH-tabeller beroende på åldersinverkan. Värdet ska även multipliceras med en kapitaliseringsfaktor som man avläser i en IK-tabell. Kapitaliseringsfaktorn beaktar de värdeskillnader som finns beroende på byggnadens värdeår.

Lägets inverkan på värdet av industribyggnaderna i fråga beaktas genom indelningen i värdeområden och den I-nivåfaktor som anges för området.

Värdefaktorer vid en produktionskostnadsberäkning

För industribyggnader och övriga byggnader som är värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning ska följande värdefaktorer bestämmas (11 kap. 8 § FTL):

• Återanskaffningskostnad - ska bestämmas för varje värderingsenhet som värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning.
• Ålder - bestäms på samma sätt som vid avkastningsberäkning (11 kap. 4 § FTL).
• Byggnadskategori – värderingsenhetens karaktär och konstruktion, det finns sju kategorier.
• Ortstyp - bestäms med hänsyn till värderingsenhetens läge i förhållande till tätort.

Klassindelning

Värdefaktorerna ålder, byggnadskategori och ortstyp indelas i klasser, men det gör inte värdefaktorn återanskaffningskostnad.

När man beräknar ett värde för en industribyggnad eller övrig byggnad med ledning av en produktionskostnadsberäkning används om- och nedräkningsfaktorer. Nedräkningsfaktorn tar hänsyn till byggnadens ålder (värdeåret) och en marknadsanpassning som gjorts för industribyggnadens bransch och byggnadskategori. Nedräkningsfaktorn redovisas i IN-tabellen. Omräkningsfaktorn används för omräkning av faktiska byggkostnader till 2011 års nivå och redovisas i en IO-tabell.

Lägets inverkan på värdet av industribyggnaderna i fråga beaktas genom indelningen i ortstyp och den nedskrivningsfaktor som rekommenderas för ortstypen.

Värdefaktorn för tomtmark som hör till en industrienhet

För tomtmark som hör till en industrienhet föreskrivs endast värdefaktorn storlek. Den utgör värderingsenhetens tomtmarksareal. Om det finns särskilda skäl avses i stället den byggrätt i kvm som värderingsenheten utnyttjas för eller är avsedd för (12 kap. 5 § FTL).

Klassindelning

Värdefaktorn storlek klassindelas inte.

Lägets inverkan på tomtmarkens värde beaktas genom indelningen i värdeområden och det riktvärde som rekommenderas för området.