Tomtmark

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden är vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt.

Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Markanläggningar saknas

Riktvärdeangivelserna för tomtmark för hyreshus avser ”färdig” tomtmark. Det innebär att de rekommenderade värdena förutsätter tillgång till markanläggningar som är normala för värdeområdet i form av VA-anslutning, gata eller väg och tomtanläggningar för kvartersvägar, parkeringsplatser, servisledningar samt grönytor. För obebyggd tomtmark är dessa förutsättningar ofta inte uppfyllda, varför en justering för säregna förhållanden kan bli aktuell med stöd av 7 kap. 5 § FTL.

När justeringsbeloppet fastställs får man ta hänsyn till om samtliga normalt förekommande markanläggningar saknas, eller om en del av dessa finns. Om normala markanläggningar saknas bör man beräkna justeringen med ledning av nedanstående tabell (SKV A 2015:14).

Man bör även ta hänsyn till den värdenivå som gäller för värdeområdet som fastigheten hör till.

VA-anslutning finns men övriga markanläggningar saknas

Om det finns en VA-anslutning till fastigheten men övriga markanläggningar saknas, bör justeringen reduceras med 25–50 procent jämfört med om markanläggningar saknas helt.

Anslutande gata eller väg saknas

Vad som angetts ovan om justeringar på grund av att markanläggningar saknas, gäller inte när en anslutande gata eller väg saknas till tomten, eller när en gatubyggnadsersättning inte är betald. I dessa fall bör man göra en individuell utredning av vilka kostnader som krävs för att få tomten i det skick som riktvärdeangivelsen förutsätter. Utredningen bör ligga till grund när man överväger justeringens storlek.

Justeringsbelopp om vatten och avlopp eller markanläggningar saknas.

Tabellen visar justeringsbeloppets storlek vid olika riktvärdenivåer för tomtmark för hyreshus.

Riktvärde för tomtmark (kr/kvm BTA)	Justering av riktvärdet för tomtmark om både markanläggning och VA-anslutning saknas	Justering av riktvärdet för tomtmark om enbart markanläggning saknas
< 500	60 %	30 %
500–1 000	50 %	20 %
1 100–2 000	30 %	20 %
2 200–4 000	20 %	15 %
4 200 eller mer	800 kr/kvm bruttoarea, BTA	600 kr/kvm bruttoarea, BTA

Väntetid vid fördröjd byggnation

I riktvärdeangivelserna för tomtmark förutsätter man normalt att marken är möjlig att bebygga omedelbart. För obebyggda tomter som inte är det kan det därför bli aktuellt att justera riktvärdet för marken. Tomtmarkens värde bör i ett sådant fall bestämmas med ledning av nedanstående tabell med angivna nedräkningsfaktorer.

Inom orter där byggnadsproduktionen sedan länge har avstannat kan man i riktvärdeangivelserna för värdeområdet redan ha tagit hänsyn till en lång väntetid.

Justeringens storlek bör bedömas med ledning av den förväntade väntetiden. Med väntetid avses tiden innan byggnationen får påbörjas (SKV A 2015:14). Väntetiden ska bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång.

Justering om tomten omfattas av planbestämmelser

En justering bör normalt komma ifråga om tomten omfattas av planbestämmelser enligt 4 kap. 14 § PBL. Detta kan bl.a. innebära att man inte får bygglov förrän vissa trafik-, VA- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Bestämma justeringens storlek

Justeringens storlek bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter) och riktvärdet multiplicerat med nedräkningsfaktorn, enligt följande tabell.

Väntetid i år	Nedräkningsfaktor
1	0.95
2–3	0.90
4–5	0.85
6–10	0.80
> 10	0.70

Exempel: obebyggd hyreshusfastighet med väntetiden 4 år

Byggrätten för en obebyggd fastighet uppgår till 5 000 kvm BTA och värdet av byggrätten uppgår enligt riktvärdeangivelserna till 2 000 kr/kvm BTA. Riktvärdet för marken uppgår till 10 000 000 kr.

Det beräknas ta 4 år innan någon byggnation får påbörjas på fastigheten. Riktvärdet för fastigheten kan enligt tabellen fastställas till 0,85 × 10 000 000 kr = 8 500 000 kr. Detta innebär att justeringen uppgår till 1 500 000 kr (10 000 000 kr – 8 500 000).

Mark som kan utarrenderas

Om tomtdelar på en fastighet kan utarrenderas – t.ex. för parkering – på ett mer lönsamt sätt än vad som är vanligt inom värdeområdet, kan det bli aktuellt att justera markvärdet för säregna förhållanden.

När den befintliga byggrätten avviker eller avser en annan lokaltyp än kontor (speciell byggrätt)

Riktvärdeangivelsen för tomtmark för lokaler utgår normalt från värdet på byggrätten för kontor. Om den befintliga byggrätten avser en annan lokaltyp kan en justering bli aktuell. Exempel på detta är när en fastighet är bebyggd med ett parkeringshus. Ett annat exempel är när butiksinslaget i en byggnad avviker från det butiksinslag som är normalt för värdeområdet.

Byggrätt för mark med parkeringshus

När man beräknar värdet av byggrätten för mark som är bebyggd med ett parkeringshus bör riktvärdet justeras. Då bör värdet av byggrätten för parkeringshus anses förhålla sig till värdet av byggrätten för kontor på samma sätt som den faktiska hyran för parkeringshus, vid normal beläggningsgrad, förhåller sig till motsvarande genomsnittshyra för kontor i värdeområdet. Riktvärdet för en tomt bebyggd med ett parkeringshus bör justeras i enlighet med en sådan beräkning.

Exempel: parkeringshus med en utgående hyra

Utgående hyra för parkeringshuset: 300 kr/kvm. Genomsnittshyran för kontor med samma värdeår som parkeringshuset: 1 200 kr/kvm. Värdet av byggrätten för lokaler (kontor): 1 000 kr/kvm.

Byggrättens värde kan beräknas till 250 kr/kvm (300 / 1 200 × 1 000). Riktvärdet för marken bör därför justeras med 750 kr/kvm (1 000 - 250).

Om en utgående hyra saknas för ett parkeringshus

Om en utgående hyra saknas för ett parkeringshus bör värdet av byggrätten för parkeringshuset anses förhålla sig till värdet av byggrätten för kontor på samma sätt som relativhyran för parkeringshus förhåller sig till motsvarande genomsnittshyra för kontor i värdeområdet.

Exempel: parkeringshus som saknar en utgående hyra

Utgående hyra för parkeringshuset saknas. Genomsnittshyran för kontor: 1 400 kr/kvm. Värde av byggrätten för lokaler (kontor): 800 kr/kvm.

Om relativhyran för parkeringshus är 30 procent av genomsnittshyran för kontorslokaler kan byggrättens värde beräknas till 240 kr/kvm (30 % av 800 kr). Riktvärdet för marken bör därför justeras med 560 kr/kvm (800 - 240).

Byggrätt för butiker

I de värdeområden där riktvärdeangivelsen förutsätter en viss butiksandel, bör markvärdet för lokaler justeras när butiksandelen avviker från förutsättningen.

Om det finns framtagna markvärden som avser enbart kontorsanvändning respektive butiksanvändning, bör justeringsbeloppet beräknas till skillnaden mellan riktvärdet och ett markvärde beräknat med ledning av den aktuella fördelningen på kontor och butiker.

I övriga fall bör justeringsbeloppet beräknas med utgångspunkt i det totalvärde som anges för normfastigheten i tomtvärdetabellen, under förutsättning att detta baseras på 100 procent kontorsanvändning. Med ledning av detta kan justeringsbeloppet beräknas till skillnaden mellan riktvärdet och ett markvärde beräknat utifrån 100 procent kontorsanvändning multiplicerat med aktuell byggrätt (SKV A 2015:14).

Byggnader med butikslokaler där butiksinslaget avviker från värdeområdet

Om det finns markvärden framtagna som avser enbart kontorsanvändning respektive butiksanvändning och byggnaden visserligen innehåller butikslokaler men där butiksinslaget avviker från vad som är normalt för värdeområdet, så beräknar man justeringsbeloppet på följande sätt.

Man utgår från det riktvärde som har fastställts för tomtmarken med utgångspunkt i ett för värdeområdet normalt butiksinslag. Därefter beräknar man riktvärdet för tomtmarken med utgångspunkt i en byggrätt för enbart kontor. Skillnaden mellan de två olika riktvärdena utgör butiksdelens andel av tomtmarkens totala värde.

Därefter beräknar man den aktuella byggnadens butiksinslag i procent av det för värdeområdet normala butiksinslaget. Om riktvärdeangivelserna förutsätter ett butiksinslag om exempelvis 60 procent och butiksinslaget för den aktuella byggnaden är 30 procent, så är butiksinslaget för den aktuella byggnaden 50 procent av vad som är normalt för värdeområdet. Den del av tomtmarkens riktvärde som är hänförligt till butiksdelen ska därmed reduceras till hälften.

Genom att sedan lägga ihop värdet av den del av byggrätten som är hänförligt till byggrätten för kontor med värdet av den del av byggrätten som är hänförligt till butik, får man ett nytt riktvärde för tomtmarken. Justeringen utgör skillnaden i värde mellan det ursprungliga riktvärdet och det nya riktvärde som man räknat fram.

Exempel: hyreshusfastighet med en mindre butiksandel än vad som är normalt i värdeområdet

Följande förutsättningar gäller i värdeområdet för en hyreshusfastighet med butiks- och kontorslokaler:

• Riktvärde kr/kvm byggrätt i värdeområdet: 4 200.
• Riktvärde kontor kr/kvm byggrätt i värdeområdet: 1 600.
• Butiksandel i värdeområdet: 60 procent.
• Aktuell fastighets butiksandel: 30 procent.
• Byggrätt för fastigheten: 2 940.
• Riktvärde butik + kontor: 12 200 000 kr.
• Riktvärde enbart för kontor: 4 704 000 kr.

Skillnaden mellan 12 200 000 kr och 4 704 000 kr = 7 496 000 kr, vilket är butiksandelens andel av totalvärdet 12 200 000 kr. Den aktuella fastigheten har en butiksandel om 30 procent jämfört med de 60 procent som riktvärdeangivelserna förutsätter. Detta innebär att värdet för fastighetens butiksandel uppgår till 3 748 000 kr (30 / 60 × 7 496 000 kr).

Om man adderar värdet för den byggrätt som avser kontor med värdet för den byggrätt som avser butik får man ett sammanlagt värde av 8 452 000 kr (4 704 000 + 3 748 000). Justeringen blir då 3 748 000 kr (12 200 000 kr – 8 452 000 kr).

Riktvärdet för värderingsenheten blir således 8 400 000 kr med hänsyn till avrundningsreglerna i 1 kap. 5 § FTF.