Justering för säregna förhållanden

Huvudprinciper som gäller för alla taxeringsenhetstyper

Om det förekommer värdefaktorer som inte särskilt har beaktats när man bestämmer riktvärdet för en taxeringsenhet, och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, så ska riktvärdet justeras. Detta kallas justering för säregna förhållanden. Det som justeras är taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde, beräknat enligt 7 kap. 4 § FTL och utan att man beaktar den storlekskorrektion som beskrivs i 7 kap. 4 a § FTL.

Med påtaglig inverkan på marknadsvärdet menas när ett säreget förhållande föranleder att riktvärdet höjs eller sänks med minst 3 procent, dock minst 25 000 kr (7 kap. 5 § FTL).

Här beskrivs de huvudprinciper som tillämpas vid justering för säregna förhållanden och som gäller för samtliga taxeringsenhetstyper.

Beräkna justeringens storlek på en lantbruksenhet

När man beräknar justeringens storlek är utgångspunkten lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde, utan avdrag eller påslag för storlekskorrektionen, om gränsen för det minsta justeringsbeloppet uppnåtts. Taxeringsvärdet för lantbruksenheten fastställs först när den beslutade storlekskorrektionen gjorts på det sammanlagda riktvärdet och beloppet för justering för säreget förhållande därefter dragits av. Beloppet för justering för säreget förhållande beräknas på det totala riktvärdet före korrigeringen.

Redovisa större justeringsbelopp för ett småhus på en lantbruksenhet

Ibland är anledningen till en justering hänförlig till en viss bestämd del av lantbruksenheten, t.ex. en viss bestämd byggnad. I andra fall kan justeringen närmast hänföras till taxeringsenheten som helhet. I båda fallen ska justeringen av tekniska skäl ske på en eller flera av de värderingsenheter som ingår i taxeringsenheten.

I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

Om justeringsbeloppet för exempelvis ett småhus på en lantbruksenhet är större än riktvärdet för småhuset, bör man reducera andra värden i följande ordning:

• riktvärdet för värderingsenheten avseende det aktuella småhuset
• riktvärdet för tomtmarken till det aktuella småhuset
• riktvärdena för övriga småhus inom lantbruksenheten
• riktvärdena för tomtmark till övriga småhus inom lantbruksenheten
• riktvärdena för ekonomibyggnader.

Om ytterligare en justering är nödvändig bör den göras på riktvärdena för åkermarken, betesmarken, den produktiva skogsmarken och det skogliga impedimentet inom lantbruksenheten, i proportion till storleken av dessa värden (SKV A 2013:11).

Observera att justeringen måste vara begränsad till den taxeringsenhet där byggnaden ingår.

Vanliga justeringsanledningar på en lantbruksenhet

Till ledning när man ska bedöma olika säregna förhållanden på en lantbruksenhet finns ett antal vanliga justeringsanledningar som beskrivs nedan. Justeringsanledningarna beskrivs under de ägoslag och byggnadstyper där de oftast förekommer.

Åkermark och betesmark

Nedan följer exempel på vanliga justeringsanledningar som förekommer på ägoslagen åkermark och betesmark.

Energiskog

Om den energiskog som finns vid taxeringsårets ingång har ett påtagligt värde utöver åkermarkens värde, bör riktvärdet justeras upp (SKV A 2013:11).

Viltstängsel

Riktvärdet bör justeras upp om ett permanent viltstängsel har ett påtagligt värde utöver markens värde (SKV A 2013:11).

Fruktträd

Justering av riktvärdet för fruktodlingar bör ske om odlingarna omfattar en areal om minst en hektar enligt tabellen nedan.

Värdena i tabellen avser områden i Syd- och Mellansverige som ur odlingssynpunkt är gynnsamt belägna. Tabellen anger värdet av justeringen i tkr.

Trädens ålder	Antal träd per hektar (odlingsyta)
	< 1 199 träd/ha	1 200–2 299 träd/ha	> 2 300 träd/ha
1–5 år	–	–	90
6–10 år	15	50	90
11–15 år	20	40	40
16–20 år	5	20	10

För övriga områden bör lägre värden än dem i tabellen användas. Om fruktträden är av sämre beskaffenhet än normalt eller om bevattning saknas bör värdena i tabellen reduceras eller också ska en justering uteslutas helt (SKV A 2013:11).

Naturreservat

Justeringsanledningen beskrivs under produktiv skogsmark och skogligt impediment.

Paddock

Med paddock menas en anläggning som är iordningställd för träning av rid-, trav-, galopp-, dressyr- eller hopphästar. En paddock består i allmänhet av en sandtäckt markyta som är omgärdad av staket och som har belysning. Underlaget består av olika lager grus och sand. Normalt finns också avskiljande markdukar mot den underliggande markytan.

Justeringsbeloppet för en paddock kan uppskattas enligt följande tabell. Tabellen anger värdet av justeringen i tkr.

Iordningställd yta (kvm)	S-nivåfaktor
	-3,80	4,00–5,00	-5,25
300	40	60	90
301–600	80	130	180
601–	110	190	250

För större anläggningar, såsom ovalbanor för trav- och galopphästar, kan större justeringar bli aktuella (SKV A 2013:11).

Vattenskyddsområden

Cirka 75 procent av kommunerna skyddar sina kommunala vattentäkter genom särskilt inrättade vattenskyddsområden. Områdena består normalt av en primär och en sekundär skyddszon. Inom främst den primära skyddszonen gäller särskilda restriktioner för schaktningsarbeten, för hur man hanterar petroleumprodukter, använder bekämpningsmedel, ställer i ordning infiltrationsanläggningar och sprider gödsel m.m.

Åkermark inom den primära skyddszonen

Mark som ingår i ett vattenskyddsområde bör räknas som ett sådant säreget förhållande som kan medföra en justering för säregna förhållanden. Den mark som kan omfattas av en justering bör vara belägen inom den primära skyddszonen. När det är fråga om åkermark kan man förutsätta att användningsrestriktionerna är av sådan art och omfattning att en justering kan medges med upp till cirka 30 procent av värdet för marken som omfattas av restriktionerna.

Ekonomibyggnader och andra ägoslag inom den primära skyddszonen

Om den mark som ingår i den primära skyddszonen utgörs av andra ägoslag än åkermark bör restriktionerna inte anses medföra en så påtaglig inverkan på marknadsvärdet att någon justering för säregna förhållanden ska göras.

Restriktionerna bör inte heller – utan särskild utredning – anses ha en sådan inverkan på marknadsvärdet för ekonomibyggnader att någon justering för säregna förhållanden ska göras.

Produktiv skogsmark och skogligt impediment

Nedan följer exempel på vanliga justeringsanledningar som förekommer på ägoslagen produktiv skogsmark och skogligt impediment.

Energiskog

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.

Viltstängsel

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.

Stort lövinslag

Om lövinslaget väsentligt avviker från vad som är normalt inom värdeområdet kan detta inverka påtagligt på marknadsvärdet. Med väsentlig avvikelse bör avses minst 25 procentenheter. Frågan om en justering ska göras eller inte bör avgöras med ledning av värderingen av virkesförrådet av övriga lövträd inom värdeområdet.

Justering ska göras utifrån skillnaden mellan å ena sidan värdet, beräknat enligt tillämplig skogstabell S med ledning av för värdeområdet genomsnittliga förhållanden vad gäller lövandelen, och å andra sidan värdet, beräknat enligt samma tabell efter de förhållanden som råder på värderingsenheten. Värdet bör uppgå till minst skillnaden i värde mellan den tillämpade virkesförrådsklassen i skogstabell M och den närmast lägre eller högre klassen i denna tabell.

Om boniteten (tillväxten) eller kostnaden avviker väsentligt bör man kunna göra en justering efter motsvarande princip (SKV A 2013:11).

Naturreservat

Om en värderingsenhet berörs av naturreservatsföreskrifter bör en påtaglig inverkan av marknadsvärdet anses föreligga. Innehållet i de meddelade föreskrifterna framgår av den upprättade skötselplanen för lantbruksenheten.

Nedan följer exempel på naturreservatsföreskrifter som kan medföra justering för säregna förhållanden. I den första gruppen finns exempel på naturreservatsföreskrifter vilka var och en för sig bör anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

Grupp 1:

• avverkningsförbud
• överhållning (senare avverkning än optimal ekonomisk slutavverkningstidpunkt)
• maximering av hyggesstorlek eller virkesuttag
• barrskogsförbud.

I den andra gruppen finns exempel på naturreservatsföreskrifter vilka innebär mindre intrång och det bör därför krävas två eller flera naturreservatsföreskrifter i kombination för att de ska anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

Grupp 2:

• permanent kvarlämnande av fröträd (träd som säkerställer en föryngring av skogsbeståndet)
• krav på viss lövinblandning
• begränsning i metodval för skogsvård och drivning (fällning, kvistning, kapning, mätning och transport).

Påtaglig inverkan på marknadsvärdet – ekonomisk belastning

En påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör bestämmas utifrån den ekonomiska belastning som reservatbestämmelserna innebär.

Om reservatföreskrifterna innebär ett avverkningsförbud bör man med påtaglig inverkan på marknadsvärdet avse värdet på den areal som förbudet avser. En justering bör dock inte medges med ett större belopp än att det återstående värdet motsvarar lägst det dubbla riktvärdet på skogligt impediment – efter att man beaktat storlekskorrektion och justering för säregna förhållanden.

Naturreservat kan även beröra åkermark. Exempel på sådana reservatbestämmelser är restriktioner som påverkar djurhållning och gödsling.

Om en ersättning för intrång p.g.a. naturreservatsbestämmelser har bestämts till ett belopp som motsvarar minskningen av marknadsvärdet på fastigheten, så måste ersättningen räknas om till 2012 års värdenivå för att kunna utgöra grund för en justering. Härefter bör den omräknade ersättningen reduceras till taxeringsvärdenivå (75 procent) för att storleken av justeringen ska kunna bestämmas. Man bör dock göra en justering med utgångspunkt från ersättningens storlek med stor försiktighet (SKV A 2013:11).

Biotopskyddsområden

För en värderingsenhet som berörs av ett biotopskyddsområde bör en påtaglig inverkan på marknadsvärdet bestämmas utifrån den ekonomiska belastning som det innebär att verksamheter eller åtgärder som kan skada naturmiljön inte får utföras inom det skyddade området. Bedömningen bör grundas på att verksamheter som föryngringsavverkning, gallring, röjning, plockhuggning, uttag av död ved m.m. kan skada naturmiljön.

Ett biotopskyddsområde innebär normalt ett avverkningsförbud. En påtaglig inverkan på fastighetens marknadsvärde bör högst motsvara värdet på den areal som förbudet avser. Justeringen bör dock inte medges med ett större belopp än att det återstående värdet motsvarar lägst det dubbla riktvärdet på skogligt impediment – efter att storlekskorrektion och justering för säregna förhållanden beaktats.

Ett biotopskyddsområde som är mindre än 0,5 hektar bör normalt inte ensamt anses ha en påtaglig inverkan på fastighetens marknadsvärde (SKV A 2013:11).

Naturvårdsområden

Föreskrifter som gäller för naturvårdsområden bör normalt inte påverka marknadsvärdet av produktiv skogsmark med växande skog så påtagligt att en justering för säregna förhållanden blir aktuell (SKV A 2013:11).

Naturvårdsavtal som är inskrivna hos en myndighet

En fastighetsägare kan träffa avtal med staten (Skogsstyrelsen) som syftar till att bevara eller utveckla ett områdes naturvärden, ett s.k. naturvårdsavtal. Ett naturvårdsavtal är ett civilrättsligt avtal mellan staten och markägaren och avtalet träffas normalt på 50 år, ibland kortare tid. Naturvårdsavtal som träffats efter 1 januari 1999 anses som nyttjanderätt. Om ett sådant avtal är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten anses det vara känt av en ny ägare till fastigheten och kan alltså åberopas mot denna. En justering för naturvårdsavtal kan endast bli aktuell då naturvårdsavtalet är inskrivet hos inskrivningsmyndigheten. Justeringsbeloppets storlek får bestämmas från fall till fall utifrån den belastning som avtalet innebär och den återstående avtalstiden.

Frivilliga naturvårdsavtal

En del fastighetsägare har frivilligt och på eget initiativ avsatt områden där de själva inom ramen för skogscertifiering påtagit sig vissa begränsningar i skötseln av skogen som därför inte ger optimal avkastning. Skötseln kan i dessa fall likna den skogsskötsel som bedrivs inom ett naturreservat. Sådana självpåtagna begränsningar motiverar inte någon justering av riktvärdet, såvida de inte tryggas genom servitut eller offentligrättsliga regler, t.ex. naturreservat eller skyddsbestämmelser enligt PBL.

Natura 2000-områden

Områden vars natur är värdefull ur ett EU-perspektiv ska ingå i Natura 2000, vilket innebär att de klassas som områden med särskilda skydds- eller bevarandevärden. Dessa områden ska ha en bevarandeplan som pekar ut naturvärdena och beskriver vad som krävs för att värdena långsiktigt ska kunna bestå.

Om ett Natura 2000-område avser mark som indelats som produktiv skogsmark och som omfattas av en särskild skötselplan som förbjuder slutavverkning bör detta anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för den areal som omfattas av skötselplanen. En justering bör därför kunna medges på det sätt som gäller för mark som omfattas av naturreservatsföreskrifter.

Extremt markutnyttjande med stöd av allemansrätten

Ägare till markområden som ligger i anslutning till stora bebyggelseområden kan i speciella fall tvingas till mycket betydande restriktioner eller olägenheter i skötseln av skogsbruket. Om restriktionerna eller olägenheterna inte har kommit till uttryck i t.ex. reservatföreskrifter eller områdesbestämmelser så kan det i extrema fall anses medföra en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för den produktiva skogsmarken på fastigheten (SKV A 2013:11).

Om marken med stöd av allemansrätten har utnyttjats hårt och det finns avtal eller överenskommelser om att en särskild hänsyn måste tas vid skötseln av skogsbruket, så bör en justering av värdet för den berörda produktiva skogsmarken medges med cirka 20–30 procent. Detta bör dock inte gälla om det finns ett undertecknat naturvårdsavtal eller andra avtal som medför att fastighetsägaren får en ersättning för att bedriva skogsbruk med viss skötselhänsyn.

Jaktvärden

I de fall det finns en jakträtt på fastigheten så kan jaktvärdet ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för skogsbruksvärdet. En bedömning av jaktvärdets inverkan på marknadsvärdet bör då baseras på följande faktorer:

• vilttillgång
• taxeringsenhetens storlek och arrondering
• taxeringsenhetens belägenhet i förhållande till större tätorter.

Om riktvärdet ska höjas genom en justering krävs att förhållandena för en eller flera av ovan nämnda faktorer är särskilt gynnsamma. Närhet till en större tätort kan påverka jaktvärdet.

När man ska bestämma justeringsbeloppets storlek bör man anta att det i riktvärdet har beaktats ett normalt jaktvärde som till sin storlek motsvarar riktvärdet av skogligt impediment (SKV A 2013:11).

Paddock

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.

Vattenskyddsområden

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.

Tomtmark

Småhus och tomtmark för småhus ska ingå i en lantbruksenhet om de är belägna på en registerfastighet som också innehåller åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment (4 kap. 5 § FTL). Detta gäller under förutsättning att inte 2-hektarsregeln blir tillämplig.

För tomtmark för småhus gäller samma regler och bedömningar vid justering för säregna förhållanden, oavsett om värderingsenheten med tomtmark ska ingå i en lantbruksenhet eller i en egen småhusenhet.

Läs mer om justering för säregna förhållanden för tomtmark.

Småhus

Småhus och tomtmark för småhus ska ingå i en lantbruksenhet om de är belägna på en registerfastighet som också innehåller åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment (4 kap. 5 § FTL). Detta gäller under förutsättning att inte 2-hektarsregeln blir tillämplig.

För småhus gäller samma regler och bedömningar vid justering för säregna förhållanden, oavsett om värderingsenheten med småhus ska ingå i en lantbruksenhet eller i en egen småhusenhet.

Läs mer om justering för säregna förhållanden för småhus.

Slott och liknande byggnader på en lantbruksenhet

På en del lantbruksenheter finns ibland slott eller liknande byggnader som är kulturhistoriskt värdefulla ur en allmän synpunkt, d.v.s. utan att byggnaderna har förklarats som byggnadsminne eller motsvarande med stöd av lagstiftning. Dessa byggnader medför oftast betydande kostnader för framför allt underhållsarbeten, kostnader som ofta förutses öka i framtiden. För närvarande kan byggnadens ägare och exempelvis länsantikvarien komma överens om hur byggnaden ska bevaras för framtiden. Dessa överenskommelser bygger i regel inte på några formella grunder. Om byggnaden vansköts kan det bli aktuellt att fatta ett beslut om byggnadsminnesförklaring. En justering för säregna förhållanden kan bli aktuell i de fall man bedömer att det är kulturhistoriskt önskvärt att bevara en byggnad av detta slag och det står klart – t.ex. genom en kostnadskalkyl – att onormala kostnader är sannolika på grund av eftersatt underhåll, onormala framtida drifts- och underhållskostnader, stora bostadsbyggnader, rivningsförbud, vägrat rivningslov eller skyddsbestämmelser.

Bostadsbyggnad sammanbyggd med ekonomibyggnad

Om ett småhus är sammanbyggt med en ekonomibyggnad för djurskötsel eller som till mindre del är inrättad för djurskötsel, bör detta anses ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet (SKV A 2013:11). Det är ekonomibyggnadens belägenhet som medför olägenheter i form av lukt, flugor med mera.

Justeringens storlek får bedömas från fall till fall beroende på hur stora olägenheterna är. Vid stora olägenheter kan en justering medges med cirka 15–20 procent av summan av riktvärdena för tomtmarken och småhuset. Om olägenheterna bedöms vara av ringa karaktär kan en justering medges med cirka 5–10 procent av motsvarande värde.

Ekonomibyggnader

Nedan följer exempel på vanliga justeringsanledningar som förekommer för byggnadstypen ekonomibyggnader.

Djurstall och växthus

Riktvärdena är framtagna med utgångspunkt från produktionskostnader för ekonomibyggnader som är uppförda genom entreprenad. För djurstallen har man dessutom beaktat att mindre stall inte är lika rationella som stall som är större, d.v.s. stall med en byggnadsyta på över 300 kvm på marken. Investeringar i mindre stall med högre produktionskostnader per kvadratmeter har relativt sett lägre genomslagskraft på marknadsvärdet.

När man klassificerar värdefaktorn beskaffenhet för djurstall (byggnadskategoriklass 21–26 och 28) och växthus (byggnadskategori 51–53) tar man hänsyn till normalt förekommande byggnadsmaterial och utrustning. Klassificeringen förutsätter att byggnadens konstruktion och utförande är normal och anpassad till den utrustning som finns i byggnaden. Om byggnaden avviker betydande från dessa normalförhållanden kan en justering bli aktuell. Djurstall och växthus kan således uppvisa mycket varierande konstruktioner och utföranden.

Justeringens storlek för djurstall och växthus med speciell konstruktion

I de fall ett djurstall eller ett växthus har en speciell konstruktion bör riktvärdet justeras med ett belopp som motsvarar skillnaden mellan riktvärdet och det värde som bestämts med ledning av en produktionskostnadsberäkning. Vid en sådan beräkning bör man använda de om- och nedräkningsfaktorer som finns angivna i SKV A 2013:11.

Överloppsbyggnader

Vid bl.a. omställningen inom jordbruket händer det att vissa ekonomibyggnader inte längre används (överloppsbyggnader). Om en ekonomibyggnad inte anses behövas för jordbruksdriften eller inte kan förväntas bli behövd inom 3–5 år, bör den värderas på samma sätt som ekonomibyggnader som tillhör byggnadskategoriklass 11. Ekonomibyggnadsvärdet bör därvid justeras med ett belopp som högst motsvarar skillnaden mellan riktvärdet och motsvarande riktvärde för byggnadskategoriklass 11. Om det är uppenbart att byggnaderna inte heller förväntas behövas vid någon annan driftsinriktning inom lantbruket eller för något ändamål utanför lantbruket, bör värdet justeras till 0 (SKV A 2013:11).

Som exempel på överloppsbyggnader kan nämnas kostall som står tomma på grund av avsaknad av mjölkkvot och där det inte heller finns någon möjlighet att förvärva en sådan, samt att det inte finns en alternativ användning.

Rivningskostnader

En saneringsmogen byggnad bör normalt åsättas värdet noll. För att en byggnad ska förutsättas ha ett negativt värde bör följande två krav vara uppfyllda:

• ett föreläggande om rivning har meddelats eller en rivning är nödvändig av andra skäl och måste ske inom kort
• storleken på rivningskostnaderna är utredd.

Justeringens storlek bör uppskattas till en tredjedel av de beräknade rivningskostnaderna, nedräknade till 2012 års kostnadsnivå.

I tabellen visas exempel på rivningskostnader.

Enklare hus	200–250 kr/kvm
Djurstall i tegel, lättbetong eller liknande	250–350 kr/kvm
Växthus	75–100 kr/kvm

Vattenskyddsområden

Justeringsanledningen beskrivs under åkermark och betesmark.