Hyreshus och ägarlägenhet

Värdefaktorer för hyreshus och ägarlägenheter

Följande värdefaktorer för hyreshus och ägarlägenhet ska alltid bestämmas (9 kap. 3 § FTL):

• lägenhetstyp
• hyra
• ålder.

Värdefaktorerna lägenhetstyp och ålder delas in i klasser (1 kap. 8 § FTF).

Värdefaktorn lägenhetstyp

Lägenhetstyp bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler (9 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn lägenhetstyp ska indelas i klasserna bostäder och lokaler (9 kap. 3 § FTL).

Definitionen av bostäder och lokaler överensstämmer med den definition som finns i 12 kap. 1 § 3 stycket jordabalken (1970:994). En bostadslägenhet är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. En lokal är annan lägenhet än bostadslägenhet (12 kap. 1 § JB).

Utrymmen som används för hotell- och pensionatrörelse bör indelas som lokal. Med hotell- och pensionatrörelse avses yrkesmässig verksamhet med syftet att tillhandahålla en tillfällig möblerad bostad. Bostaden bör inte anses vara använd i hotell- eller pensionatrörelse om bostaden tillhandahålls som ett led i en verksamhet för vård, tillsyn, utbildning eller uppfostran. Om en lägenhet används för privat bruk under en del av året och hyrs ut för hotellverksamhet under en del av året, bör lägenheten klassificeras utifrån det användningssätt som motsvarar den övervägande delen av hyran (SKV A 2015:14).

Värdefaktorn hyra

Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran ska bestämmas för värderingsenheten med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret (9 kap. 3 § FTL).

Hyran ska bestämmas till den hyra som gäller enligt kontraktet och som är den totala faktiska årshyran för år 2014 inom värderingsenheten. Detta gäller oavsett när hyreskontraktet har tecknats (SKVFS 2015:4).

Årshyran är hela det belopp som hyresgästerna normalt sett har att betala till hyresvärden. I årshyran ska följande kostnader ingå (SKVFS 2015:4):

• kostnader för uppvärmning
• kostnader för vatten och avlopp
• fastighetsskatt
• andra kostnader

Även hyra för plats för skyltreklam, mobilmaster eller liknande på byggnaden ska ingå i årshyran.

Avgifter för hushållsförbrukning av elektricitet och gas, kabel-tv, bredband och liknande avgifter ska inte ingå i årshyran. Inte heller mervärdesskatt och ersättning från uthyrning av mark eller markanläggning ska ingå i årshyran. Hyran ska anges i hela tusental kronor (SKVFS 2015:4).

Faktisk årshyra för ett annat år än 2014

När uppgift om hyra för år 2014 saknas för hela eller delar av värderingsenheten eller om värderingsenhetens beskaffenhet har förändrats efter år 2014 så att hyran har ändrats mer än vad som motsvaras av på orten normala hyresförändringar ska hyran för ett senare år användas (SKVFS 2015:4). I sådana fall ska det senare årets hyra omräknas till 2014 års nivå.

Hyresnivån för lokaler med flerårskontrakt kan variera med hänsyn till när kontrakten tecknades. I sådana fall avses med marknadsmässig hyra den genomsnittligt utgående hyran. Detta innebär att marknadsmässig hyra inte behöver vara detsamma som den hyra som man skulle ha fått vid ett nytecknande av kontrakt (marknadshyra) under år 2014.

Jämförelsehyra – marknadsmässig hyra för likvärdiga lokaler och bruksvärdehyra för likvärdiga bostäder i värdeområdet

I vissa fall ska man värdera bostäder och lokaler med utgångspunkt i en jämförelsehyra i stället för den faktiska årshyran. Med jämförelsehyra avses när bruksvärdehyran respektive den marknadsmässiga hyran ska bestämmas till vad som gäller för likvärdiga bostäder och lokaler i värdeområdet (SKVFS 2015:4 5 §).

Jämförelsehyra ska användas för sådana bostäder och lokaler som (SKVFS 2015:4 § 5)

• innehas med bostadsrätt
• är andelslägenheter
• disponeras av ägaren eller av någon närstående till denna
• varit outhyrda under hela eller en del av året eller för vilka hyresrabatter utgår
• har en faktisk hyra som är en internhyra (med internhyra avses att hyran har överenskommits mellan parter i intressegemenskap).

Jämförelsehyra bör även tillämpas om den faktiska årshyran på annat sätt uppenbart avviker från bruksvärdehyran då det gäller bostäder eller marknadsmässig hyra i fråga om lokaler.

Jämförelsehyran bör bestämmas med ledning av (SKV A 2015:14)

• hyresnivån för likvärdiga bostäder och lokaler inom hyreshuset (i första hand)
• hyresnivån för bostäder och lokaler i närliggande hyreshus, när en tillförlitlig jämförelse kan ske (i andra hand)
• Skatteverkets beslutade rekommenderade genomsnittshyror (i tredje hand).

Tabell med relativ hyra för olika lokaltyper

Om en jämförelsehyra inte kan bestämmas med ledning av någon av ovanstående punkter bör den bestämmas med ledning av de nivåer som anges i den tabell som finns i SKV A 2015:14. Nivåerna i tabellen är angivna i förhållande till marknadsmässig hyra för kontorslokaler i värdeområdet (genomsnittshyran). För stormarknader, möbelförsäljning och butiker under mark gäller nivåerna i förhållande till marknadsmässig hyra för butiker i värdeområdet (genomsnittshyran) där en sådan finns rekommenderad.

Vad menas med stormarknad i tabellen?

Med stormarknader avses lokaler som uppfyller följande kriterier:

• är större, d.v.s. har en ungefärlig försäljningsyta om 2 500 kvm eller mer
• är lagerliknande utifrån en helhetsbedömning som baseras på exempelvis rumsvolym, materialval och inredning
• har en verksamhet med hög grad av självbetjäning
• specialvaror utgör en viss del av omsättningen.

Vad menas med möbelförsäljning i tabellen?

Med möbelförsäljning avses i det här sammanhanget lokaler som uppfyller följande kriterier:

• har en ungefärlig försäljningsyta om 2 500 kvm eller mer
• har en utformning och standard som är enklare än standarden för vanliga butikslokaler utifrån en helhetsbedömning som baseras exempelvis på rumsvolym, materialval och inredning
• försäljningsytan bör till mer än hälften utgöras av försäljning av möbler.

Skatteverket beslutar om rekommenderade genomsnittshyror

Inför varje allmän och förenklad fastighetstaxering av hyreshus beslutar Skatteverket i allmänna råd om rekommenderade genomsnittshyror för bostäder och lokaler i alla värdeområden. Genomsnittshyrorna utgör en vägledande hyresnivå i de fall då det inte finns någon faktisk utgående hyra, eller om denna inte kan ligga till grund för värderingen.

Hyra för lokaler som är inrättade för lite mer speciella verksamheter

Vid värdering av mer speciella typer av hyreshus är det ofta svårt att uppskatta en godtagbar lokalhyra. Användbara hyresuppgifter saknas ofta vilket innebär att jämförelsehyra måste användas. Ett lämpligt tillvägagångssätt är då att utgå från genomsnittshyran för kontor eller butik och bestämma jämförelsehyran som en andel av denna, beroende på vad det är för lokal som ska hyressättas. Om hyran uppskattas på ett riktigt sätt kan värderingsmodellen tillämpas även i dessa fall.

Kiosker

Hyran för kiosker bestäms oftast utifrån den förväntade omsättningen. En faktor som har stor betydelse för kioskens omsättning är dess läge. Läget får anses vara bra om kiosken ligger i centrala områden, vid tättrafikerade gator, i anslutning till kollektiva färdmedel och idrottsanläggningar.

Förutom läget beror omsättningen också till stor del på det sortiment som kiosken har. Lönsamheten är ofta bra för kiosker som säljer varma varor, t.ex. korvkiosker och gatukök. De kiosker som inte säljer varma varor utan endast tidningar och godis med mera har en sämre lönsamhet.

Kioskens yta har betydelse för den totala hyran eftersom en större försäljningsyta normalt sett medför en högre omsättning. Mindre kiosker har dock i allmänhet en högre hyra per kvadratmeter än stora kiosker.

Om det inte finns några uppgifter om utgående hyra för en kiosk så bör man bestämma en jämförelsehyra utifrån hyror för kiosker med motsvarande läge och sortiment. Om sådana uppgifter saknas kan hyran i stället bestämmas med ledning av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet. Detta kan innebära att jämförelsehyran bestäms till genomsnittshyran för kontor i värdeområdet, eller till ett belopp som understiger eller överstiger genomsnittshyran för kontor i värdeområdet.

Hotell och restaurang

Vid taxering av hotell- och restaurangfastigheter måste man bedöma vad som är en marknadsmässig hyra. I flertalet fall finns en utgående hyra. Hyreskontrakten för hotellfastigheter är dock ofta långa och det är därför särskilt viktigt att bedöma om hyran är marknadsmässig. Konjunkturen för hotellverksamhet varierar och därmed också hyresnivåerna. När man ska bedöma vad som är en marknadsmässig hyra kan det därför ha betydelse när under en konjunkturcykel som ett hyreskontrakt har tecknats.

När det finns uppgifter om utgående hyra så används normalt sett denna hyra. Om den utgående hyran uppenbart avviker från marknadsmässig hyra måste den utgående hyran dock jämkas.

Om det saknas uppgifter om utgående hyra måste man bestämma en jämförelsehyra i enlighet med något av nedanstående alternativ.

• Utifrån uppgifter om hyror för hotell och restauranger i motsvarande läge inom eller utom en ort och av motsvarande typ.
• Utifrån uppgifter om omsättningen. Dessa uppgifter bör då avse en mera långsiktigt hållbar omsättning. Med detta menas att uppgifterna om omsättningen ska vara representativa för de genomsnittliga förhållandena över en konjunkturcykel.
• Med ledning av genomsnittshyran för kontor inom värdeområdet. Jämförelsehyran kan komma att såväl överstiga som understiga genomsnittshyran för kontor.

Om jämförelsehyran bestäms utifrån uppgifter om omsättningen ska uppgifter som avser den aktuella fastigheten användas.

Restauranger är för sin omsättning mer beroende än hotell av att vara belägna i eller nära ett bra affärsläge. Läget och restauranglokalernas utformning gör att den alternativa användningen för en lokal som används för restaurangverksamhet troligen är butikslokal. I vissa fall kan dock hyresnivån för restauranger, beroende på vad det är för typ av restaurang och var den ligger, antas ligga lägre än för butiker och överensstämmer då mer med kontorshyror.

För en byggnad som inrymmer både hotell och restaurang kan man anta att hyresnivån är densamma för hela byggnaden.

Campingplatser

På fastigheter där man bedriver campingverksamhet finns det i regel byggnader som ska indelas på olika sätt beroende på hur de är inrättade. Exempel på byggnader som kan finnas är campingstugor, kiosker, restauranger, butiker och servicebyggnader.

I de fall en byggnad ska indelas som hyreshus ska hyran bestämmas med utgångspunkt i den verksamhet som bedrivs i byggnaden. Den verksamhet som bedrivs på campingplatser är i hög grad säsongsbetonad. Om detta har betydelse för årshyran för en byggnad kan man behöva ta hänsyn till det när man bestämmer hyran.

Stugor indelas som småhus eller hyreshus

På campingplatser finns det många gånger stugor som hyrs ut till boende på campingen. Dessa stugor kan vara ganska olikartade när det gäller storlek och standard. De stugor som är inrättade till bostad åt en eller två familjer ska indelas som småhus (2 kap. 2 § FTL). För att en byggnad ska anses vara inrättad till bostad måste den inrymma de funktioner och bekvämligheter som är nödvändiga för att självständigt kunna fungera som boende. Vilka dessa funktioner och bekvämligheter är framgår av Skatteverkets ställningstagande om byggnadstypen småhus och bostadsbegreppet. Av ställningstagandet framgår bland annat att det inte behöver finnas tillgång till toalett i byggnaden utan att det räcker med att toalett finns i en servicebyggnad.

De stugor som är av så enkel beskaffenhet att de inte ska indelas som småhus ska i stället indelas som hyreshus.

Servicebyggnader

Servicebyggnaderna är som regel inrättade för att tillhandahålla vissa stödfunktioner för campinggästernas boende. De bör därför ses som inrättade för att stödja ett sådant tillfälligt boende och indelas därför som hyreshus, lokaler. Om det även finns campingstugor som bör indelas som hyreshus kan dessa tillsammans med servicebyggnaderna läggas samman till en värderingsenhet (6 kap. 3 § FTL). Om det inte finns några sådana stugor bör servicebyggnaderna bilda egen värderingsenhet.

Studentbostäder

Den faktiska årshyran för studentbostäder kan i vissa fall väsentligt överstiga bruksvärdehyran. Detta beror framför allt på att studentbostäder är uppdelade i små lägenheter med ett relativt stort antal våtutrymmen i förhållande till byggnadens totala yta. Ytterligare en anledning till att den faktiska årshyran kan vara hög är att slitaget på lägenheterna är större på grund av högre omsättning av hyresgäster. Den högre hyran är i dessa fall en kompensation för ökade kostnader för drift och underhåll (DoU) och behöver alltså inte leda till ett högre driftnetto (hyresintäkter minus kostnader för drift och underhåll inklusive fastighetsskatt).

I de fall den faktiska årshyran för studentbostäder väsentligt avviker från bruksvärdehyran för bostäder, och det beror på höga kostnader för drift och underhåll , bör värdefaktorn hyra bestämmas till den genomsnittshyra som gäller i värdeområdet. Detta gäller under förutsättning att driftnettot ungefär motsvarar det driftnetto som förutsatts vid den marknadsvärdesbedömning som gjorts i anslutning till provvärderingen. I de fall genomsnittshyran används är det viktigt att boarean (BOA) även inkluderar gemensamma ytor som kök, allrum o.s.v.

Om driftnettot kraftigt avviker från det driftnetto som förutsatts vid provvärderingen bör man i stället göra en justering för säregna förhållanden. Justeringsbeloppets storlek beräknas då till skillnaden mellan den faktiska DoU-kostnaden och DoU-kostnaden enligt marknadsvärdebedömningen.

Parkeringshus

Parkeringshus har en mycket speciell utformning och har därför sällan någon alternativ användning.

Avkastningen från ett parkeringshus beror på hyran per parkeringsplats, beläggningsgraden samt antalet parkeringsplatser.

Hyran per parkeringsplats eller timtaxan i ett parkeringshus avgörs av parkeringskostnaden på omkringliggande mark, t.ex. vad kommunen tar ut i avgift för parkering på gatumark.

Beläggningsgraden är starkt beroende av läget. Beläggningsgraden varierar betydligt både mellan olika tätorter och inom en stadskärna.

Normal storlek på en parkeringsplats är cirka 12 kvm plus en andel av parkeringshusets körområden. Körområdets storlek varierar beroende på t.ex. byggnadssätt. Ytan för en parkeringsplats plus andel i körområden kan normalt sett bedömas uppgå till 30–40 kvm.

Fast hyra eller omsättningshyra vid uthyrning av hela parkeringshus

Hyressättningen vid uthyrning av hela parkeringshus är antingen fast hyra eller omsättningshyra. De två formerna är ungefär lika vanliga. Andelen fast hyra har dock ökat under senare år.

Lokalt finns det ofta både kommunala bolag och privata parkeringsföretag som driver parkeringshus. Dessa har ofta god kännedom om hyrorna vid uthyrning av hela parkeringshus.

Om det finns uppgifter om utgående hyra för parkeringshuset så ska denna hyra användas. I annat fall får man bedöma hyran med ledning av antalet parkeringsplatser, hyra per parkeringsplats samt beläggningsgrad.

Om utgående hyra saknas för parkeringshuset eller parkeringsplatserna ska man använda en jämförelsehyra. För parkeringshus bör jämförelsehyran bestämmas med ledning av beslutade genomsnittshyror för kontorslokaler. Genomsnittshyran för kontor jämkas sedan nedåt i enlighet med den relativhyra som framgår av tabellen i Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2015:14).

För parkeringshus där översta planet saknar tak och där utgående hyra saknas bör jämförelsehyran bestämmas till en lägre relativhyra än för övriga delar av parkeringshuset.

Miljonprogrammet

Det så kallade miljonprogrammet omfattar hyreshusbestånd som uppförts främst under åren 1965–1975. Miljonprogrammets bostäder har i många fall ett ombyggnads- och renoveringsbehov. Detta beror på att byggnaderna har uppnått den ålder då det normalt är dags för mera genomgripande renoveringar av ut- och invändiga ytskikt och tekniska installationer. Byggnaderna har också många gånger byggnadstekniska fel och brister som måste åtgärdas. I och med att det periodiska underhållet i många fall har blivit eftersatt aktualiseras felen och bristerna samtidigt med det övriga åtgärdsbehovet. På grund av detta uppdämda åtgärdsbehov står fastighetsägarna därför i många fall inför mycket kostsamma renoveringar och reparationer.

Om fastigheterna ingår i ett eget värdeområde har den nivåläggning som skett inför taxeringen av hyreshus normalt sett gjorts utifrån miljonprogrammets bostäder. I dessa fall utgör inte allmänt eftersatt underhåll och byggnadstekniska fel och brister ett säreget förhållande.

Justera ned byggnadsvärdet för bostäder

I vissa fall kan det dock finnas anledning att justera ned byggnadsvärdet för bostäder från miljonprogrammet på grund av extremt eftersatt underhåll och förekommande byggnadstekniska fel och brister. Exempel på sådana fall är att

• byggnadens dåliga skick har föranlett en evakuering eller att man har förberett hyresgästerna på utflyttning inom en viss tid
• byggnaden är tomställd medan man avvaktar beslut om ombyggnad eller rivning och nybyggnad
• byggnaden är tomställd på grund av bristande efterfrågan på bostäder, men rivs inte på grund av de kostnader som det medför
• byggnaden har extremt höga drift- och underhållskostnader i förhållande till vad som är normalt för fastigheter som ingår i miljonprogrammet.

Om byggnadsvärdet ska justeras så ska det göras utifrån varje enskild byggnads skick och beskaffenhet. Detta gäller även om två eller flera byggnader tillsammans bildar en värderingsenhet. Om en värderingsenhet består av exempelvis tre byggnader och det endast är en av dessa som har evakuerats för att renoveras, ska man bedöma om en justering ska göras utifrån just den aktuella byggnaden och inte utifrån värderingsenheten som helhet.

Kontorshus i utpräglade industriområden

Ibland är hyreshus som är inrättade som kontor belägna i utpräglade industriområden. Dessa kontorshus har i allmänhet lägre standard än vanliga kontor. I de fall då det inte finns någon faktiskt utgående hyra kan det därför finnas skäl att bestämma jämförelsehyran till ett lägre belopp än genomsnittshyran för kontor.

I vissa fall omfattar värdeområdet ifråga endast ett eller flera industriområden medan värdeområdet i andra fall omfattar såväl utpräglade industriområden som hyreshusområden. I de fall värdeområdet endast omfattar utpräglade industriområden kan det förutsättas att den genomsnittshyra för kontor som har bestämts för värdeområdet har bestämts utifrån denna förutsättning. Det saknas då skäl att bestämma jämförelsehyran till ett lägre belopp än genomsnittshyran för kontor. Om det däremot är så att värdeområdet förutom utpräglade industriområden även består av hyreshusområden så får det förutsättas att genomsnittshyran för kontor inte har bestämts med utgångspunkt i att hyreshusen är belägna i ett utpräglat industriområde. Om ett kontorshus i ett sådant fall är beläget i ett utpräglat industriområde kan hyran bestämmas till ett belopp som motsvarar 75 procent av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet.

Hyresgästanpassning

Ibland kan en hyresgäst ha speciella krav på lokalernas utformning, exempelvis när det gäller säkerheten. Hyresgästen kan då komma att betala för anpassningen av lokalerna genom att betala en högre hyra under ett antal år. Om en sådan hyresgästanpassning görs utifrån en enskild hyresgästs behov och önskemål utan att åtgärderna som vidtas höjer fastighetens attraktivitet och värde rent generellt, bör en onormalt hög hyra kunna jämkas.

Ibland kan de åtgärder som vidtas i samband med en hyresgästanpassning ha ett bestående värde även i förhållande till eventuella andra framtida hyresgäster. I dessa fall bör hyran inte jämkas.

Avvikande drift- och underhållskostnader

Drift-och underhållskostnaderna kan för vissa typer av hyreshus vara högre än vad som är normalt för värdeområdet. Så kan till exempel vara fallet för studentbostäder och vissa typer av specialanpassade lokaler såsom hotell. Även butikscentrum kan ha höga drift- och underhållskostnader. Om butikscentrumet har brutits ut till ett särskilt värdeområde har vanligtvis de högre DoU-kostnaderna tillämpats i den marknadsvärdesbedömning som gjorts, och därmed också beaktats i nivåläggningen. Om ett särskilt värdeområde inte har skapats för butikscentrumet kan det däremot bli aktuellt att göra en justering på grund av höga DoU-kostnader.

Man kan beräkna en justering för höga DoU-kostnader genom att multiplicera den avvikande kostnaden med bruttokapitaliseringsfaktorn för byggnad (HL-faktor x relativ kapitaliseringsfaktor).

Kostnaderna för drift och underhåll kan variera ganska mycket inom ett värdeområde, något som är helt normalt. I flertalet fall har avvikelser från normala drift- och underhållskostnader inte någon påtaglig inverkan på en fastighets marknadsvärde. Det är endast i de fall drift- och underhållskostnaderna för en enskild fastighet är väsentligt högre jämfört med vad som kan betraktas som normalt för värdeområdet som avvikelsen kan anses ha en så påtaglig inverkan på fastighetens marknadsvärde att skäl för justering av byggnadsvärdet föreligger.

Värdefaktorn ålder

Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om det finns särskilda skäl, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderingsenheter ska man bestämma samma värdeår för dessa (9 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn ålder för hyreshus och ägarlägenhet uttrycks enligt FTL genom ett värdeår. Åldern anges i hela år. Värdeåret utgörs av byggnadens nybyggnadsår om det inte har skett någon till- eller ombyggnad.

Åldersklasser

Värdefaktorn ålder indelas i åldersklasser. Indelningen i åldersklasser för bostäder och lokaler framgår av 1 kap. 8 § FTF och bilaga 2 till FTF.

Nybyggnadsår

När man klassificerar värdefaktorn ålder för hyreshus och ägarlägenhet är nybyggnadsåret det år då den övervägande delen av hyreshuset eller ägarlägenheten togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste nybyggnadsåret som ska användas är 1929 (SKVFS 2015:4).

Till- eller ombyggnad och åtgärder som förlänger byggnadens livslängd

Om det har skett en till- eller ombyggnad under år 2015 eller tidigare utan att detta har beaktats vid en taxering, bör värdeåret bestämmas på nytt (SKV A 2015:14)

Vad som sagts om till- eller ombyggnad bör också gälla i fråga om andra åtgärder som förlänger byggnadens livslängd. Med sådana andra åtgärder avses (SKV A 2015:14)

• omläggning av tak
• fasadrenovering
• installation av hiss
• energieffektivisering
• byte till mer energisnåla fönster
• installation av värmeväxlare.

Det värdeår som bestämdes vid AFT 13 eller senare års SFT godtas normalt. Det är endast då det framkommer att byggnadens värdeår är felaktigt som en ny prövning av byggnadens värdeår ska ske. En sådan prövning kräver normalt tillgång till uppgifter om samtliga åtgärder som vidtagits på byggnaden efter nybyggnadsåret.

Beräkna värdeåret med ledning av nedlagda kostnader

En beräkning av värdeåret med ledning av de nedlagda kostnaderna kan i vissa fall bli missvisande. Det blir det om de kostnader som lagts ned vid till- och ombyggnaderna inte är jämförbara med de rekommenderade värdena för nybyggnadskostnaderna som gäller vid olika tidpunkter.

När man ska bestämma värdeåret för en värderingsenhet bör utgångspunkten vara att man har vidtagit normala reparations- och underhållsåtgärder. Reparations- och underhållsåtgärder bör endast beaktas till den del de förlänger värderingsenhetens återstående livslängd. Även om en värderingsenhet har ett kraftigt eftersatt underhåll bör man bortse från kostnader för att uppnå ett normalt underhållsläge för värderingsenheten (SKV A 2015:14).

Evakueringskostnader och hyresförluster till följd av ombyggnaden bör inte beaktas som ombyggnadskostnader. Detta bör även gälla kostnader för att avhjälpa sådana byggnadstekniska fel och brister som inte är att jämställa med modernisering (SKV A 2015:14).

Ombyggnadstillägg

Ombyggnadstillägg är den ökning av ett hyreshus sannolika återstående livslängd som uppkommer med hänsyn till gjorda om- och tillbyggnader. Genom ombyggnadstillägget beaktas omfattningen av och tidpunkten för till- eller ombyggnaderna (SKV A 2015:14).

Omfattningen av en till- eller ombyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper. Vilken grupp beror på kostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden för ett hyreshus vid tiden för till- eller ombyggnaden (SKV A 2015:14).

Omfattningen av till- eller ombyggnader

Tabellen visar till vilken grupp som omfattningen av en till- eller ombyggnad bör hänföras till.

Grupp	Rubrik
Grupp 1	Till- och ombyggnadskostnaden överstiger 70 procent av nybyggnadskostnaden.
Grupp 2	Till- och ombyggnadskostnaden utgör 20–70 procent av nybyggnadskostnaden.
Grupp 3	Till- och ombyggnadskostnaden understiger 20 procent av nybyggnadskostnaden.

Begreppet till- och ombyggnad omfattar alla påtagliga byggnadsåtgärder som ökar byggnadens återstående livslängd, såsom större renoveringar och reparationer och större underhållsarbeten. Exempel på sådana byggnadsåtgärder är byte av tak, fasadrenovering, stambyte, stamrenovering och installation av hiss.

Beräkna nybyggnadskostnaden

När man ska beräkna nybyggnadskostnaden vid tidpunkten för till- eller ombyggnaden bör man använda de belopp som framgår av Skatteverkets allmänna råd. Dessa belopp avser nybyggnadskostnader för ordinära hyreshus (SKV A 2015:14). De belopp som anges i det allmänna rådet avser åren 2013, 2014 och 2015.

I de nybyggnadskostnader som anges i det allmänna rådet ingår inte mervärdesskatt, men däremot ränta under byggtiden. Kostnaderna för till- och ombyggnad bör bestämmas på motsvarande sätt som för nybyggnadskostnaderna.

De rekommenderade nybyggnadskostnader som anges i Skatteverkets allmänna råd utgör genomsnittliga beräkningar för riket. Variationer förekommer med hänsyn till var i landet som byggnationen sker. Kostnaderna kan också variera med hänsyn till byggnadens standard.

Bestämma värdeåret för till- eller ombyggda hyreshus

Värdeåret för till- eller ombyggda hyreshus bör bestämmas med utgångspunkt i den grupp som till- eller ombyggnadskostnaden tillhör (SKV A 2015:14). Tabellen visar hur värdeåret bör bestämmas med hänsyn till vilken grupp som omfattningen av till- eller ombyggnaden hör till.

Grupp	Hur bör värdeåret bestämmas?
Grupp 1	Värdeåret bör bestämmas till till- eller ombyggnadsåret.
Grupp 2	Värdeåret bör jämkas genom att det värdeår som hyreshuset skulle ha haft om någon till- eller ombyggnad inte gjorts ökas med ett ombyggnadstillägg. Ombyggnadstillägget bör inte göras så stort att värdeåret blir detsamma som till- eller ombyggnadsåret.
Grupp 3	Värdeåret bör bestämmas till det senast gällande värdeåret för värderingsenheten.

Hyreshus och ägarlägenheter som har en väsentligt högre hyresnivå jämfört med hyreshus och ägarlägenheter av motsvarande ålder och belägenhet, har normalt byggts till eller om. En sådan högre hyresnivå bör därför föranleda en närmare utredning av byggnadens ålder.

Beräkna värdeåret för hyreshus

Nedanstående exempel visar hur man beräknar värdeåret för hyreshus där de angivna till- och ombyggnadskostnaderna är jämförbara med rekommenderade nybyggnadskostnader.

Exempel: ombyggt och renoverat bostadshyreshus

Ett bostadshyreshus är uppfört 1925 och ombyggt och renoverat 2004 för 12 000 000 kr. Den sammanlagda ytan för bostäder är 1 200 kvm.

Nybyggnadsåret bestäms till 1929 då det är det tidigaste nybyggnadsår som ska användas (SKVFS 2015:4). Ombyggnadskostnaden är 10 000 kr/kvm. Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 2004 bedöms till 11 600 kr/kvm. Ombyggnadskostnaden motsvarar alltså 10 000 kr / 11 600 kr = 86 procent av nybyggnadskostnaden. Eftersom ombyggnadskostnaden överstiger nybyggnadskostnaden med mer än 70 procent hänförs ombyggnaden till grupp 1 och värdeåret fastställs till 2004, det vill säga samma år som ombyggnadsåret.

Exempel: till- och ombyggt bostads- och lokalhyreshus

Ett hyreshus med bostäder och lokaler är uppfört 1912. 1993 byggdes hyreshuset till och om. Till- och ombyggnadskostnaden uppgick till 4 800 000 kr. Den sammanlagda ytan för bostäder och lokaler är 2 000 kvm.

Nybyggnadsåret bestäms till 1929 då det är det tidigaste nybyggnadsår som ska användas (SKVFS 2015:4). Till- och ombyggnadskostnaden är 2 400 kr/kvm. Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 1993 bedöms till 9 000 kr/kvm. Till- och ombyggnadskostnaden motsvarar alltså 2 400 kr / 9 000 kr = 27 procent av nybyggnadskostnaden. Eftersom till- och ombyggnadskostnaden ligger i intervallet 20–70 procent av nybyggnadskostnaden hänför man till- och ombyggnaden till grupp 2. Därmed ska byggnadens värdeår jämkas.

Perioden mellan nybyggnadsåret och året för till- och ombyggnaden är 93 - 29 = 64 år. Ombyggnadstillägget blir då 27 procent av 64 år, det vill säga 17 år. Byggnadens värdeår bestäms utifrån nybyggnadsåret och ombyggnadstillägget till 1946 (29 + 17 = 46).

Exempel: ombyggt bostadshyreshus

Ett bostadshyreshus är uppfört 1956 och byggdes 1986 om för 1 800 000 kr. Den sammanlagda ytan för bostäder är 3 620 kvm.

Nybyggnadsåret är 1956. Ombyggnadskostnaden motsvarar 1 800 000 kr / 3 620 kvm = 497 kr/kvm. Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 1986 bedöms till 6 000 kr/kvm. Ombyggnadskostnaden motsvarar alltså 497 kr / 6 000 kr = 8 procent av nybyggnadskostnaden. Eftersom ombyggnadskostnaden understiger 20 procent av nybyggnadskostnaden hänför man ombyggnaden till grupp 3. Detta innebär att värdeåret inte ändras utan fastställs till 1956.

Exempel: till- och ombyggt lokalhyreshus

Ett lokalhyreshus är uppfört 1968. 1979 byggdes huset till för en kostnad om 350 kr/kvm. 1995 byggdes huset om för en kostnad om 1 600 kr/kvm.

Nybyggnadsåret är 1968. Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 1979 bedöms till 3 200 kr/kvm. Tillbyggnadskostnaden 1979 motsvarar alltså 350 kr / 3 200 kr = 11 procent av nybyggnadskostnaden 1979.

Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus 1995 bedöms till 9 200 kr/kvm. Ombyggnadskostnaden 1995 motsvarar alltså 1 600 kr / 9 200 kr = 17 procent av nybyggnadskostnaden 1995.

Perioden mellan nybyggnadsåret och året för tillbyggnaden är 79 - 68 = 11 år. Ombyggnadstillägget beräknas till 11 procent av 11 år = 1,21 år. Perioden mellan nybyggnadsåret och året för ombyggnaden är 95 - 68 = 27 år. Ombyggnadstillägget beräknas till 17 procent av 27 år = 4,59 år.

Med hänsyn till ombyggnadstilläggen för tillbyggnaden och ombyggnaden blir värdeåret 68 + 1,21 + 4,59 = 74. Värdeåret blir alltså 1974.

Tillbyggnad

Kostnaderna för en tillbyggnad bör inte beräknas till ett högre värde än vad en nybyggnad av motsvarande utrymme skulle ha kostat (SKV A 2015:14).

Om de utrymmen som byggs till är likvärdiga med den befintliga byggnaden och tillbyggnadskostnaden överstiger kostnaden för nyproduktion, bör ny-och tillbyggnadsåret vägas samman med hänsyn till ytorna av den gamla och den nya delen (SKV A 2015:14).

Om de utrymmen som byggs till inte är likvärdiga med den befintliga byggnaden och tillbyggnadskostnaden överstiger kostnaden för nyproduktion, bör man beräkna värdeåret med ledning av en sammanvägning. Kostnaderna som ska vägas samman är de normala kostnaderna för att nyuppföra den nya och den gamla delen av byggnaden under tillbyggnadsåret.

Beräkna värdeåret för hyreshus som har byggts till

Nedanstående exempel visar hur man beräknar värdeåret i de fall ett hyreshus byggs till. Det första exemplet visar hur man beräknar värdeåret då tillbyggnaden ger utrymmen som är likvärdiga med dem i den befintliga byggnaden. Det andra exemplet visar hur man beräknar värdeåret då en tillbyggnad sker och de nya utrymmena inte är likvärdiga med dem i den befintliga byggnaden.

Exempel: tillbyggnad med en likvärdig våning

Byggnaden är uppförd 1986 och har en yta om 2 000 kvm. 2002 byggs byggnaden till med en likvärdig våning på 1 500 kvm. Tillbyggnaden kostar 20 procent mer jämfört med vad som är normal nybyggnadskostnad 2002.

Eftersom tillbyggnadskostnaden överstiger nybyggnadskostnaden och den tillbyggda ytan är likvärdig med den ursprungliga ytan, kan man inte använda den normala formeln för beräkning av värdeår. De olika ytorna vägs i stället samman med hänsyn till storleken och nybyggnadsåret för respektive del.

Det är 16 år mellan 1986 och 2002 och det är 43 procent av den totala ytan om 3 500 kvm som har byggts till. 43 procent av 16 år är 7 år. Det nya värdeåret blir därmed 1993 (1986 + 7).

Exempel: tillbyggnad med en våning som inte är likvärdig med den befintliga

Byggnaden är uppförd 1970 och har en yta om 1 000 kvm. 1990 byggs byggnaden till med en våning på 2 000 kvm som inte är likvärdig med den befintliga. Tillbyggnaden kostar 50 procent mer än vad som är normal byggkostnad 1990.

Nybyggnadskostnaden för motsvarande hus bedöms till 1 100 kr/kvm 1970 och till 8 500 kr/kvm 1990. Normal produktionskostnad för tillbyggnaden är alltså 8 500 kr/kvm x 2 000 kvm = 17 000 000 kr. Detta motsvarar en genomsnittlig kostnad per kvm för hela byggnaden om 17 000 000 kr / 3 000 kvm = 5 667 kr.

Den genomsnittliga kostnaden per kvadratmeter för hela byggnaden relateras till den normala produktionskostnaden vid tillbyggnadsåret. Resultatet av denna beräkning ska därefter multipliceras med skillnaden mellan nybyggnadsåret och tillbyggnadsåret. Sedan beräknar man det nya värdeåret genom att lägga till resultatet av beräkningen till det gamla värdeåret.

Värdeåret i detta exempel beräknas på följande sätt. 5 667 kr / 8 500 kr = 66,67 procent. Perioden mellan nybyggnadsåret och tillbyggnadsåret är 20 år. 66,67 procent av 20 år är 13,334 år. Det nya värdeåret blir då 1970 + 13 = 1983.

Ombyggnad

Underhålls- och ombyggnadsåtgärder som endast avser sådana inredningsdetaljer som inte förlänger byggnadens återstående livslängd bör inte påverka byggnadens värdeår, även om avkastningsförmågan ökar.

En ombyggnad som innebär att de byggnadsdelar som omfattas av ombyggnaden förnyas i sin helhet får behandlas som en tillbyggnad. Detta innebär att nybyggnadsåret i dessa fall får gälla för de delar som inte byggts om och ombyggnadsåret får gälla för de delar som har byggts om.

Om kostnaderna för ombyggnationen överstiger motsvarande nybyggnadskostnad ska man inte använda den normala formeln för värdeårsberäkning.

När bara en del av byggnaden byggs om

Ibland byggs bara en del av byggnaden om medan resten av byggnaden inte blir föremål för någon ombyggnation. Detta måste man ta hänsyn till när man beräknar ett nytt värdeår. Då får man beräkna ett nytt värdeår för den del av byggnaden som har varit föremål för ombyggnation. Värdeåret för den ombyggda delen vägs sedan samman med nybyggnadsåret för den del av byggnaden som inte har byggts om.

Beräkna värdeåret för hyreshus som har byggts om

Nedanstående exempel visar hur man beräknar värdeåret då ett hyreshus byggs om. Det första exemplet visar hur man beräknar värdeåret då hela byggnaden byggs om till hög standard. Det andra exemplet visar hur man beräknar värdeåret då endast en del av byggnaden byggs om.

Exempel: ombyggnad av hela byggnaden till hög standard

Byggnaden är uppförd 1990 och har en yta om 3 000 kvm med normal bostadsstandard. År 2006 byggs hela byggnaden om till hög standard. Den genomsnittliga byggkostnaden för hög standard 2006 bedöms vara 15 000 kr/kvm. Av de kostnader som lagts ned på ombyggnationen bedöms 6 000 kr/kvm avse sådana åtgärder som inte förlänger byggnadens livslängd.

Eftersom ombyggnadskostnaden överstiger motsvarande kostnad för nybyggnation kan värdeåret inte beräknas i enlighet med den formel som man normalt använder när man ska beräkna ett nytt värdeår. I stället beräknar man hur stor del av ombyggnadskostnaden som är hänförlig till sådana åtgärder som förlänger byggnadens livslängd.

Av ombyggnadskostnaden på 15 000 kr/kvm så hänförs 6 000 kr/kvm till sådana åtgärder som inte förlänger byggnadens livslängd. Dessa åtgärder motsvarar 40 procent av den totala kostnaden för ombyggnationen. Detta innebär att 40 procent av byggnaden behåller sitt ursprungliga värdeår medan 60 procent av byggnaden får ett värdeår som motsvarar ombyggnadsåret.

När man väger samman de olika åtgärder som gjorts blir byggnadens nya värdeår 0,40 x 90 + 0,60 x 106 = 2000.

Exempel: ombyggnad av en del av byggnaden

Byggnaden är uppförd 1994 och har en yta om 5 000 kvm. 2008 sker en ombyggnad som innebär att endast 40 procent av byggnaden förnyas. Ombyggnadskostnaden 2008 är 16 000 000 kr. Nybyggnadskostnaden 2008 uppgår till 14 200 kr/kvm.

Eftersom ombyggnadskostnaden inte överstiger kostnaden för nybyggnation kan man använda den vanliga formeln när man beräknar värdeåret. Eftersom hela byggnaden inte har byggts om ska den beräkning som görs endast göras på den del som byggts om.

Eftersom endast 40 procent av byggnaden har byggts om blir ombyggnadskostnaden 16 000 000 kr / 2 000 kvm = 8 000 kr/kvm. Ombyggnadskostnaden motsvarar 8 000 kr / 14 200 kr = 56 procent av nybyggnadskostnaden 2008. Ombyggnaden hänförs därför till grupp 2. Perioden mellan byggnadens nybyggnadsår och ombyggnadsår är 14 år (2008 - 1994). Ombyggnadstillägget kan då beräknas till 8 år vilket motsvarar 56 procent av 14 år. Värdeåret för den ombyggda delen blir då 94 + 8 = 2002.

För att kunna bestämma värdeåret för hela byggnaden måste man väga samman det beräknade värdeåret för den ombyggda delen och byggnadens nybyggnadsår för den del av byggnaden som inte har byggts om. Värdeåret blir då 1994 x 0,60 + 102 x 0,4 = 97,2. Värdeåret blir då 1997.

Om en byggnad byggts om och till vid flera tillfällen

Om en byggnad har byggts till och om vid flera olika tillfällen kan värdeåret beräknas enligt följande formel:

V = Oo + K1/N1 (O1-Oo) + K2/N2 (O2-Oo) + Kn/Nn (On-Oo)

Variabel	Förklaring
Oo	nybyggnadsåret, dock tidigast 1929
O1	första till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
O2	andra till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
On	n:te till- eller ombyggnadstillfället efter 1929
K1	till- och ombyggnadskostnaden år O1
K2	till- och ombyggnadskostnaden år O2
Kn	till- och ombyggnadskostnaden år On
N1	nybyggnadskostnaden år O1
N2	nybyggnadskostnaden år O2
Nn	nybyggnadskostnaden år On

Om kvoten Kn/Nn är > 0,70 ska Oo ersättas med On.

Om kvoten K2/N2 är > 0,70 ska Oo ersättas med O2 och andra termen utgå.

Beräkna riktvärdet

Riktvärden för värderingsenheter som omfattar hyreshus och ägarlägenheter bestäms och redovisas enligt följande formel (1 kap. 9 § FTF):

R = N x H x f

Variabel	Förklaring
R	riktvärdet
N	H-nivåfaktorn för värdeområdet
H	hyran
f	kapitaliseringsfaktorn enligt HK-tabellen

För hyreshus och ägarlägenheter beräknar man riktvärdet genom att multiplicera hyran med den rekommenderade kapitaliseringsfaktorn i HK-tabellen och med H-nivåfaktorn för värdeområdet.