Avyttring av näringsbostadsrätt

Fysiska och juridiska personer

En näringsbostadsrätt är antingen en lagertillgång eller en kapitaltillgång.

Försäljning av en lagertillgång är alltid intäkt av näringsverksamhet för såväl fysiska som juridiska personer.

Om man däremot avyttrar en bostadsrätt som är en kapitaltillgång så beräknas avyttringen enligt kapitalvinstreglerna. Fysiska personer och dödsbon redovisar den i inkomstslaget kapital (46 kap. 1 § IL). Samtidigt ska återföring av vissa avdrag för reparation och underhåll göras i inkomstslaget näringsverksamhet.

Även för juridiska personer beskattas avyttringen, med vissa inskränkningar, enligt samma kapitalvinstregler som gäller för fysiska personer. Redovisning ska dock ske i inkomstslaget näringsverksamhet (13 kap. 2 § IL).

Handelsbolag

När ett handelsbolag avyttrar en bostadsrätt beskattas avyttringen, liksom handelsbolagens övriga inkomster, hos delägarna. För delägare som är fysiska personer och dödsbon hänförs handelsbolagets kapitalvinster och kapitalförluster på näringsfastigheter och näringsbostadsrätter till inkomstslaget kapital (13 kap. 4 § IL och 4 kap. 2 § IL).

Försäljningsintäkt

Försäljningsintäkten utgörs av ersättningen för bostadsrätten minskad med försäljningsutgifterna.

Intäkten vid försäljningen av en näringsbostadsrätt beräknas på samma sätt som vid försäljning av en privatbostadsrätt.

Omkostnadsbelopp

Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften för bostadsrätten, förbättringsutgifter och kapitaltillskott under innehavstiden (46 kap. 5–12 §§ IL).

Anskaffningsutgift och kapitaltillskott

Beräkningen av anskaffningsutgiften och kapitaltillskotten följer de regler som gäller för privatbostadsrätter.

Förbättringsutgifter

Det som anges om förbättringsutgifter vid avyttring av privatbostadsrätter gäller även för näringsbostadsrätter. Dessutom gäller följande för näringsbostadsrätter:

Förbättrande reparationer och underhåll

Avdrag medges i kapitalvinstberäkningen för förbättringsutgifter som inte har dragits av i näringsverksamheten och för utgifter som har dragits av och som återförts till beskattning. 

Avdrag medges således inte för sådana utgifter som har dragits av i näringsverksamheten men inte återförts (46 kap. 8 § 3 st.).

För åtgärder som har karaktär av reparation och underhåll föreligger avdragsrätt i näringsverksamhet enligt 16 kap. 1 § IL.

I 46 kap. 11 § IL finns bestämmelser som innebär att i den mån sådana utgifter för förbättrande reparation och underhåll återförts till beskattning, ska motsvarande belopp anses utgöra en avdragsgill förbättringsutgift vid beräkning av kapitalvinsten.

Återföring

När en näringsbostadsrätt avyttras ska vissa avdrag som gjorts för förbättrande reparationer och underhåll återföras i inkomstslaget näringsverksamhet. Det gäller avdrag som gjorts under beskattningsåret och de fem föregående beskattningsåren.

Utgifter för ny- till eller ombyggnad av en näringsbostadsrätt ska inte återföras till beskattning (26 kap. 10 § IL).

Förutom vid avyttring ska återföring ske när bostadsrätten övergår till ny ägare genom arv, testamente, bodelning eller gåva, om den i och med äganderättsövergången kan antas bli privatbostadsrätt. Detsamma gäller om bostadsrätten utan äganderättsförändring övergår till att bli privatbostad (26 kap. 11§ IL).

Återföring ska också ske när bostadsrätt som är lagertillgång övergår till annan genom arv, testamente eller bodelning med anledning av makes död, om den i och med äganderättsövergången blir eller kan antas bli privatbostadsrätt (26 kap. 13§ IL).

Värdeminskningsavdrag

Om en nyttjanderättshavare har haft utgifter för ny-, till- eller ombyggnad eller annan liknande förbättring av en fastighet som han innehar med nyttjanderätt och fastighetsägaren omedelbart blir ägare till vad som utförs, ska nyttjanderättshavaren dra av dessa utgifter genom årliga värdeminskningsavdrag (19 kap. 26 § IL).

Bostadsrätt är en form av nyttjanderätt, varför bestämmelserna om nyttjanderättshavares förbättringar i 19 kap. 26 § IL även anses ha giltighet för bostadsrätt (KRNS 2005-02-21, mål nr 8250-02, rättsfallsprotokoll 4/05).

Vid avyttring av bostadsrätten medges avdrag i näringsverksamheten för den del av utgiften för ny-, till- eller ombyggnad som inte dragits av tidigare (19 kap. 28 § andra stycket IL). Eftersom endast utgifter för förbättrande reparationer och underhåll av bostadsrätten ska återföras till beskattning enligt 26 kap. 10 § IL, medför det att ingen del av utgiften för ny-, till- eller ombyggnad kan räknas som förbättringsutgift vid kapitalvinstberäkningen (46 kap. 8 § tredje stycket IL).

Värdeminskningsavdrag medges inte för själva anskaffningsutgiften på bostadsrätten (RÅ 1974 Aa 1299). Därför finns det inga värdeminskningsavdrag av det slaget som ska återföras i näringsverksamheten. Anskaffningsutgiften ska i stället dras av i kapitalvinstberäkningen.

Uppskov

Det finns ingen möjlighet att erhålla uppskovsavdrag vid avyttring av en näringsbostadsrätt.

Om bostadsrätten utgjorde en privatbostadsrätt vid förvärvet och det innebar att innehavaren medgavs ett uppskovsbelopp, finns inga krav på att detta uppskovsbelopp ska återföras till beskattning vid själva karaktärsbytet. Vid en avyttring ska dock uppskovsbeloppet återföras som en kapitalvinst vid avyttring av näringsbostadsrätt.

Underskott i näringsverksamhet

Om den näringsverksamhet till vilken den avyttrade bostadsrätten hänförs visar underskott för det beskattningsår då avyttringen ägt rum, ska underskottet dras av vid vinstberäkningen i inkomstslaget kapital (46 kap. 17 § IL).

Om det även funnits en näringsfastighet i näringsverksamheten som avyttrats med vinst under beskattningsåret, ska underskottet fördelas mellan de avyttrade kapitaltillgångarna.

Kvittningsskyldigheten gäller såväl näringsbostadsrätt i enskild näringsverksamhet som näringsbostadsrätt hänförlig till delägarskap i handelsbolag.

Avdraget får inte överstiga kapitalvinsten, som är beräknad utan hänsyn till avdraget.